Z博士的脑洞｜“98岁奶奶买房自用”下的楼市调控

近期，房市又发生“异动”，住建部展开新一轮“约谈”。

房价“松动”，政策“不放松”

从去年3月的一系列房地产限购政策以来，各地陆续出台、并多次加码抑制房市炒作的“组合拳”，以达到“房子是用来住的，不是用来炒的”目标。在一段时间内，给已经滚烫沸腾的房市热情浇了凉水，使之有所冷却。

但是，今年以来，房价究竟如何走向，似乎又开始了新的争议。而房价是否“松动”了？国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，4月新建商品住房销售价格环比上涨的城市多达58个，其中涨幅超过1%的多达17个城市，而在3月，涨幅超1%的城市仅有3个。

面对坊间的揣测，相关部门的态度，应该说是相当坚决的。

数据发布后未几，住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，强调：坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。

其实，就在十多天前，住建部就已经约谈房价上涨太快的成都、太原二市政府负责人，强调要牢固树立“四个意识”，落实地方调控主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。

“五一”前，建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责人。

今年以来，年初就有媒体报道，有些城市已经开始“松绑”住房限购措施、或取消住房限价措施、或借人才落户等政策“放松”调控。住建部专门澄清误读，并强调对房地产调控的态度是明确的、坚决的，是一以贯之的。

两会期间，住建部长在“部长通道”接受记者采访时表示，今年将坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性、稳定性。

房价体现复杂的社会心态

房价为什么会上涨？体现的是一种复杂的社会心态。

具体来看看都是谁在“领跑”。70个大中城市中，4月新建商品房环比涨幅最大的城市分别为丹东、海口和三亚。丹东4月新建商品住宅销售价格指数环比上涨2%，三亚、海口环比上涨1.9%。

海口和三亚作为热门旅游地，成为房市涨价“热门”或者也算正常。丹东竟然也加入被追捧大军？而且还领涨？

可见，这一轮的房价上涨，仍然受心理预期的敏感性影响较大。

很明显，所谓“丹东炒房团”，无非是受最近国际政治关系新闻的影响，在东北亚形势有所缓和的时候，被“忽悠”出来的。

海南的海口和三亚，尽管一直相当受欢迎，但此次涨幅拿下“榜眼”和“探花”，也明显受到海南自由贸易港消息的利好。

我们一直强调，房子是用来住的，不是用来炒的。如果房子是用来住的，其价格就会大抵由供求关系决定，而供求关系是较为透明和长期的，因此价格波动就不会特别大。居民对房市“新闻”的敏感性就不会那么高；但是，如果房子是用来炒的。房子的价格就不是由基本供求量决定，居民对房产的需求主要取决于对未来价格的预期，因此，大家的心理就会特别“敏感”，有个风吹草动，买房人的心里就风吹草低见牛羊，“小心思”一个比一个暴露的快，买房出手一个比一个急，即刻便推升房价。

看另外几个“领涨天团”成员。西安环比上涨1.6%，太原环比上涨1.4%。二手住宅方面，西安涨幅最高，环比上涨2.3%，天津环比上涨1.7%。

基本上也都是“政策”“惹的祸”。最近这些城市都在积极“抢人才”大战中崭露头角。本来，“抢人才”是好事，然而，人才工作还未全面落实，却戳中了居民敏感的“房价”玻璃心。

限购加码，态度坚决，打击严厉

住建部等的表态绝不是“表态”而已，是动真格的。限购政策进一步加强。没有最狠，只有更狠。

海南的限购政策本来已经相当严格，首付七成、限售五年等，4月22日晚，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，即日起在已出台限购政策的基础上，实施海南全域限购。

成都则在过去的限购政策上加大力度，并“查漏补缺”，把可能被钻的漏洞进一步“堵上”。5月15日晚间，成都发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，明确将限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房等。同时，成都将限售范围扩大到全市，全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。不敢说“百密无一疏”，也几乎是不让出现有空子可钻的最大努力了。

西安房管局回应“一房难求”称，部分开发企业采取了“饥饿营销”等手法，制造紧张气氛。各驻市商业银行因资金额度趋紧，也提高了首付款比例和贷款利率，诸多因素促使西安市的房价上涨预期增强，造成了恐慌性购房。

多地也都正在严打房地产中介的炒作行为。5月，北京市住建委持续加大对违法违规中介的查处力度，严打违规炒作“学区房”，曝光10家违规中介；海南、成都、哈尔滨、重庆等地均提出严格房地产中介管理，对扰乱市场秩序的中介机构给予严厉处罚。

可以说，态度坚决，打击严厉。

效果怎么样？必须久久为功

近日，杭州一楼盘开盘，中签率已经低至6%。更劲爆的消息是，一位98岁的老奶奶，通过摇号选购了一套89㎡的户型，称是为了自己使用。

究其原因，新房限价，而二手房难以真正限制住交易价格，导致在限价政策严厉的城市，新房价格明显低于周边二手房成交价格，形成了极大的“价格洼地”，“买到就是赚到”，认为形成了套利空间，自然是人人争抢，“一房难求”。

而另一方面，政府大力培育发展住房租赁市场，希望“租购并举”能够补上中国房市的“短板”。但过快的大力推进期间，一些机构和个人也乘着这个“东风”开始转战租房市场炒作。有的项目“十年租金180万元起”，明显有悖于“租购并举”本意。2018年4月份租金较上年同期增速大多在两位数，其中成都、杭州、重庆涨幅分别达36.41%、25.82%和25.21%；北京、上海、广州、深圳租金涨幅分别为16.66%、11.64%、11.95%和19.87%。

事实上，租金短期内快速大幅上涨，更印证了房市的躁动是一种复杂社会心态的高敏感性。而这种高敏感性，来自于对未来价格的预期。从这个意义上说，房市的“非理性”心理，是对于房产，现在甚至是租房的金融属性的预期。只要居民心目中房产的金融属性还在，其功用就是时间上、空间上完成最后的套利，那么心态的“敏感性”就难以平抑，房价就难以平抑。而且，随着“套利”活动的“兴盛”，加之其它金融机构提供多种产品、服务等为之加杠杆、更大程度放大房产金融属性，居民心理的“敏感性”就只会越来越强。

所以，让房地产价格回到正常轨道上来，主要还是在“去杠杆”的路上，让金融机构、企业、地方政府、以及个人回归基本面的努力。

此外，无论是哪种“消息”导致的涨价，都体现了居民的关注点，其实不在于经济或人口，而是关心国家对于房地产的支持度。

无论是在金融去杠杆、清理地方债、打破刚兑方面，或者在大力加强对房地产市场监管、坚决遏制投机炒房方面，国家的医院和行为都很明确、坚决。但由于社会复杂心态的敏感性形成，是近十几年甚至几十年调控与政策反反复复的结果，必然难以一时消除。房地产调控，必须久久为功。

后记

如果说现在买房人又开始“动心思”的话，不足为奇。毕竟市场就是一个博弈，限购在短时间内能够保持房价不上不下，长时间还是需要市场波动来解决市场供需。而限购手段在短时间内可以有效，长时间也必然让位于市场机制。

现在最关键的问题倒是，在房地产严调控、以及金融监管加强的大背景下，一些房地产企业的资金链是否受到了影响?这些房地产企业的问题会不会影响到相关金融机构和地方政府？如果发生这种影响，当前的调控方向会不会改变？

从历史经验看，正是这种“改变”，导致了一轮又一轮的调控失败。因此，当前的心理博弈，敏感点其实仍然无非是在此处。所谓长效机制，就是，是不是对于各种“意外”都有了预期和评估，并且有相应的预案，而保证当前政策方向的可持续性？这才是民众所最关心的。

确保房地产市场平稳健康发展，需要居民心理平稳健康发展。居民心理平稳健康发展，需要政策平稳健康发展。