张亚东：绿城将成为一名“有特长的优等生”

“我花了几个月时间想清楚了三个问题，绿城是谁，绿城要成为谁以及绿城要怎样成为谁。”在业绩发布前夕，绿城中国总裁张亚东分享了他上任7个月以来对绿城的认知和对未来的思考，这位绿城的掌门人立志坚守产品主义的同时，“恶补”投资、利润等弱项，让绿城能够补齐短板从容前进。

追求目标始终是品质

自中交入主绿城以来，外界不断猜测，绿城将全面中交化，规模将取代品质成为绿城的首要追求。对此，张亚东给出了答复：绿城依旧是宋卫平创立时的绿城，中交从没有想要 “去宋卫平化”，宋卫平也从没有要 “去中交化”。

“绿城是不是要追求高周转和规模？对于房地产企业，这两项是每家企业的追求，但对于绿城而言，并不追求规模领先，绿城追求的目标始终是品质。”张亚东表示。

坚守品质立身，品牌立市，是张亚东此前以旁观者角度对绿城的理解。“在之前的工作中，我观察了许多房企，对企业和行业的发展规律有自己的认知。”张亚东说，接触绿城十年以来，感受最深的是绿城是房地产行业的一名“特长生”，坚持产品主义。“在地产行业，大家都会修改方案，但绿城改方案是敢于增加成本的。”

张亚东认为，“真诚、善意、精致、完美”是绿城发展的基石，也是今后绿城一定要坚守的价值观。“但是去年以来，绿城人内部思想上出现了一些困惑和迷茫，不知道绿城应该坚守什么。” 上任七个月以来，张亚东就使绿城内部统一了认识，并明晰了战略。

不可否认的是，“特长生”也会有弱项。因此，在思想上统一认识后，张亚东的下一步是发挥特长补齐短板。

“坚守品质要付出代价。”张亚东表示，像绿城这样求品质、靠品质溢价的企业在诸多的限制性政策中发展尤为艰难，许多楼盘本应该在去年开盘，但由于价格的限制都没有如期开盘。

因此，绿城需要在其他方面提高能力来适应环境的变化。“我希望绿城成为有特长的优等生。”张亚东表示。

今年投资重点在小镇

张亚东给绿城开出的“补习方子”是对投资和利润加强管控。

据透露，绿城将2019年的销售业绩目标定为1800亿元，其中重资产1200亿元，轻资产600亿元。由于去年投资体系出现滞后导致销售业绩严重翘尾，这一问题成为绿城当下的难题。同样原因，今年上半年几乎无货可卖。张亚东估计，上半年绿城在房企销售排行榜上的排名要掉到20多位，大量的货集中在下半年。

据悉，绿城中国2019年拿地新增货值目标约1500亿元，权益投资450亿元。销售额上半年预计完成30%，下半年完成70%。对此，张亚东表示，虽然上下半年的销售额还是有明显差距，但调整尚需有个适应的过程。绿城今年将着重进行投资体系的调整。“我们给团队设定的考核指标中既有营销指标又有投资指标，并对投资的均好性进行评判。今年要落实这项改革。”

相比表面上1小时清盘的“捷报”，张亚东更关注的是深层次的利润。“今年的营销目标没有压力，压力主要在利润上。”以前绿城营销体系是独立的，现在绿城内部将营销体系打通，基于信息系统的建设，一个项目购房者看了不合适，业务员可以推荐另一个地方的房子。每一个销售员都清楚绿城旗下400多个项目。“这项改革今年年底逐渐完成落地，营销费用会大幅下降，人员减少约两成。”张亚东表示。

在张亚东的布局中，小镇无疑是个重点，背后的逻辑依然是利润。小镇是绿城利润盘子三分之一的贡献者，因此绿城今年的投资重点是小镇，将全年的投资额度中拨出50亿元给小镇拿地，计划新增20个小镇。

“双十一”架构

一项引人注目的改革即是绿城的组织架构改革。

近几年，绿城的架构由“一体五翼”调整为 “11+5”，即11个重资产业务板块＋5个轻资产公司。今年1月，绿城的架构由“11+5”变为“8+3”，6个区域公司加小镇集团和杭州亚运村项目公司，此外还有管理集团、生活集团和建筑科技集团。在管理层面上，还有“7+4”的布局。建设、投资、品牌营销、产品等7大管理中心，还有特色房产事业部（即以TOD开发模式为主的原杨柳郡集团）、小镇事业部、金融事业部和商管事业部。

以上即是张亚东上任之后主导推进的“双十一”架构。张亚东着重介绍了特色房产事业部。全国几十个城市在大范围推进地铁建设，地铁上盖物业需要将越来越多。单独的城市公司无法推动全国各个区域公司来搞地铁上盖物业，于是依托于原来的杭州公司成立了事业部。

通过这样的调整，张亚东希望能够提升绿城的人均效能。

“绿城的人均效能低于许多其他的优秀房企。”张亚东说，小镇项目的人均效能只有5000多平方米，最高公司每人达到10000平方米，整个绿城的平均人均效能约为7300平方米。“我们希望绿城的人均效能明年提高到8300平方米左右，2020年约为9500平方米，2021年提升到11000平方米，每年增长10%。”

通过架构调整，公司对人员进行了优化，每年的费用也相应降低。

然而质疑也随之而来。有人表示，这样的话，“老绿城将被大清洗”。面对质疑，张亚东也颇感无奈：“宋总听到之后非常气愤，坚持要我们一定要回应。实际上不管是‘清洗’还是‘换血’，前提是要来新人，但是没有新人到岗，岗位上都是原来绿城的人。我们的目的是为了提升公司运营能力。”