白塔寺街区更新：如何在胡同里体面地生活？

北京的胡同里经常可以看到露天摆放的椅子，这是胡同居民们茶余饭后的“客厅”，也是逼仄的室内空间的延伸。几把椅子配着标注在墙上的《老年活动站》的粉笔字艰难地从胡同里挤出一点空间。而我们偶然在白塔寺胡同看到的一处写着“胡同会客厅”的小空间，居民们在这里做手工、一起做饭吃饭，定期举办各种活动，温馨异常。

胡同不仅是游客走马观花随意看几眼的风景，更关乎诸多居民的日常生活，他们在这里能否更方便、更体面地生活，是否能延续着老北京那种熙攘又密切的邻里关系是我们尤其关注的。北京四起的高楼让一片片的胡同仿若漂浮的灰色小舟，而世俗生活的根脉和热活的人际关系或许正仰赖此得以保存。

北京某一胡同的《老年活动站》

北京的诸多胡同聚落中，白塔寺社区有其特殊性，除了它在如何协调邻里关系上的示范性意义之外，在社区的任何角落抬头都可见的巍巍的、总是明媚地反射着阳光的、传说中没有影子的白塔形成玄妙的、富有意蕴的历史与宗教氛围，让这片区域有独特的魅力。

2013年，政府意识到老城区的增量资产已经没有了，平房区需要被保留，需要在存量资产上做更新，北京华融金盈投资发展有限公司成立因此而成立，它的使命是以白塔寺社区为核心区，结合基础设施提升、改善民生等几个方向综合来做，并根据当时政府提出了“人口疏解”，以自愿为原则来进行“双降”：降商业、降人口。

2015年起，在北京西城区政府与实施主体北京华融金盈投资发展有限公司的推动下，“白塔寺再生计划”改造方案正式启动，这一计划以胡同微更新、四合院建筑修缮示范、文化记忆挖掘、居民参与创新街区治理等方面，还原北京老城胡同文化，既保持历史文化街区生活方式的延续，又实现当代城市生活方式的满足。

白塔寺街区俯瞰。视觉中国 资料图

1、

我们首先在整个北京城的区域中去定位白塔寺。白塔寺非大家所提起白塔。大家皆知北海白塔，而在北海白塔的西南一点的位置、阜内大街以北的妙应寺白塔则比被群山绿水环绕的北海白塔更市井与值得寻味。辽代就曾在此处建佛塔，后毁于战火。元朝忽必烈命令当时的尼波罗国的工艺家在辽代遗址上重建白塔，完工后又在塔前建了一座旧名为“大圣寿万安寺”的寺院，后历代屡经损毁，现仅白塔为元代遗物。

如今以白塔寺得名的白塔寺社区占地面积约为37公顷，与北京金融街一街之隔，北面为西直门商务区，西为阜成门商圈、三里河政务区，东临西单、西四商圈，林立的高楼已乏善可陈，唯有其南临的阜成门内大街或可一看，这条有“一街看尽七百年”之称的长街东与西四东大街、文津街、景山前街相贯通，北京最知名的景点：故宫、景山、北海公园、中南海、国家图书馆的古籍部文津阁、历代帝王庙等排布于两侧，老舍曾借骆驼祥子之口评价这条街：“这儿什么都有，有御河、有故宫的角楼、有景山、有北海、有白塔、有金鳌玉蝀桥、有团城、有红墙、有图书馆、有大号的石狮子，多美，多漂亮。”

阜成门内大街老照片

清华大学建筑学院城市规划系副系主任张悦在接受采访时谈及，白塔构成了神性与世俗性的独特空间：“在北京城的各种寺庙之中，白塔寺因其具有白塔这一地标建筑而独具特色。因此，该地标在城市尺度上的物理可视性是需要被保证的，同时宗教记忆对建筑空间的复合也十分重要。另外，白塔寺还兼具有世俗性。随着城市人口增长和工商业发展，寺庙作为中国传统城市中稀缺的共性空间，承载着城市市民公共交往与商业交换的功能，寺前广场及寺内庭院往往会举行庙会，定期汇聚手工业者和消费者，并逐渐向寺庙周边蔓延，进而改变更大范围街区建筑的空间形态和使用功能。”

徐浩峰在电影《师父》中多次将镜头给到廖凡和宋佳的陋屋和其所依傍着的颓败的、布满青苔的白塔，这准确地揭示了很长的一段历史时期白塔这种建筑的命运——它们多作为市井小民、商贩的聚集地和举办庙会的小广场，有的甚至可以成为盖不起房子的贫民们陋室的一堵墙。

《师父》剧照，房子依白塔而建以节省搭建费用。

当许多胡同修葺一新后摇身一变成了中产阶级和艺术家们追寻历史感和当代感的试验田或者直接成为商业街，白塔寺社区因为其历史原因在北京的许多胡同里显现出其独特性。

杂志《世界建筑》主编、清华大学建筑学院教授张利在《白塔寺街区更新: 二十年的美好“纠结”》中对白塔寺社区人口进行分析时谈到：“白塔寺的人口结构建立在近90%的“伪（准）原住民”（指过去20~30年间及更早遗留的房客与租房者）基础之上……居住在整个片区的功能构成中占据了令人吃惊的统领地位，非居住的业态极其稀少。在采访中，李茹告诉记者：“这里常住人口大概每公顷320人，目前因为管控严格，出租状况还不是太多。另外这边的人员结构还有一个特点就是文化水平比较低，大专以上的水平只占25%，跟北京市的平均标准35%还相差比较大。”

李茹谈到这种人口形态要追溯到清朝，彼时这里是正红旗的所在，且劳动阶层聚居。这边的商业生态还是以文化为主，即便是商业化，也是以生活服务类商业为主的。“37公顷内的近1.3万人口的老龄化程度也是比较高的，达到25%，人老、设施老、房屋老，是我们刚接手白塔寺社区的一个基本的状态。”

2、

和北京绝大多数胡同的命运相仿：曾经宽松又整饬的空间在之后的岁月中被塞进了太多的人口，并被居民随意搭建起许多零散的空间，众多私有院落从一户变成多户，直至成为每一寸小窝棚中都能塞下床、住着人的“大杂院”。有一组数据显示：长期的院落加建、垂直加建导致这里的胡同22%宽度不足3米、20%的路口断头，29条胡同内被塞满了700多辆机动车，邻近停车场超载率达200%。70%的居住建筑质量堪忧，68%的住户忍受着没有户厕的不便。

而要让一处老城的社区有最起码的体面，首先则是要疏散人口，腾退空间。2013年至今，北京华融金盈投资发展有限公司腾退了大约290户，占整个地区的10%，李茹称，本来是制定了“双十五”的标准：房屋腾退率15%，人口疏解15%。但现在随着政策调整，这个计划被暂停。

白塔寺社区的首批腾退人口的主要安置地点是西二旗与回龙观，而在之后的几年，随着这两个地方一个作为互联网企业扎堆儿的“互联网的宇宙中心”，一个作为热闹拥挤的小卫星城，房价蹿升，政府需要另择地点安置腾退人口。

腾退人口所耗资之巨是难以想象的，在北京地区做老城更新的前贤——大栅栏杨梅竹斜街的负责公司的领导曾颇感慨地对记者说：“2000万扔进去，水泡都溅不起一个”。在对白塔寺社区进行人口腾退 时，华融金盈也吸收了大栅栏地区的教训：不以户为腾退单位，而要一个院内所有人均愿意腾退政府才着手收回，这样收回来的空间才更好利用。

李茹告诉记者，目前华融金盈收回来的院子大概有90处，改造完的大概有30—40处，另有一部分用于出租经营，到目前大概是50%到60%的院子都已经实现了经营利用。

李茹也谈到对收回来的空间进行改造时的难度，她说：“城市更新是一个很漫长的过程，我们毕竟是一个企业产业链，管理的私房占比大概50%，公房50%。我们手上如果没有物业权，我没办法过多地干预这个地区的风貌包括它的再生。政府如今也在研究看是否能出台一个新的法案去研究存量资产的更新。”

白塔寺社区内极拥挤的建筑。 图片来自 B.L.U.E建筑设计事务所

3、

2015年起，华融金盈携手设计师、建筑团队等提出了“白塔寺再生计划”，确立了微循环、微更新的基本理论框架。自该计划实施以来，这个平台主要做了以下五个层面的工作：人口疏解和调控、院落更新、基础设施更新、街区环境改善以及开展社区营造。

其中，最具视觉性的、也在后来被讨论最多的就是院落更新的部分。如采访中李茹谈到的，现在白塔寺社区中已经有近四十处资产被进行了“更新”，澎湃新闻也实地走访了这些被设计师们重新设计的、修葺一新的院落。

现在已经成为“网红民宿”的由青山周平设计的名为“树下屋”的项目以及“有术咖啡厅”。

树下屋民宿。

246平方米的院落中原本居住着八户人家，收回这个院落后，设计师们进行了重新设计，为了在有限的空间中提高利用性，B.L.U.E建筑设计事务所采取竖向使用空间的方法，局部下挖地面，并拆除原有天花吊顶，利用传统建筑的屋顶空间做成Loft格局。为了改善平房一贯具有的采光不足的问题，设计师们为每个房间都选用双层玻璃的天窗，并在房间立面，每个客房门侧都做了开启窗的设计，辅助通风。另外，该院落中原有的院厕未经任何处理直接将生活污水排至市政管网，夏季会有难闻的气味，设计师们于是在院内建造了标准的化粪池，将所有的卫生间内污水排至化粪池，经过处理后合格达标的生活污水，沿用原有管路排至胡同内市政管道中。

而在外观设计中，为了保持“胡同特色”，设计师将建筑的木结构脱漆处理，露出的原本的木色，在做地面基础和院内排水时，建筑团队也在现状地坪下约1m处挖出7块大约是清代的条石，他们选用了4块作为客房与院门门口的踏步石阶。最有特点的是设计师们保留了院子里的一棵有数十年树龄的老槐树，站在二层的小天台上可以透过槐树的树枝看到远处的白塔。

二层小天台。

429共享院是作为一个试点项目进行的探索，该院落由法国建筑师本杰明·贝勒设计，修缮过程中，传统建筑元素均得以保留，同时通过低碳技术对两间耳房进行了全面改造。对于胡同建筑的返潮问题，在墙体里注入防水渗透剂；传统门窗也得以修缮并转变成了一个双重玻璃推拉门等。同时，设计师新增了环绕整个院子的U形现代化结构，使其成为一个开放式的庭院。

429共享院内部。

“四分院项目”，是依照房东的要求将它被改造成四个年轻人的合租公寓，四分院将四合院聚拢的房屋模式打散重组，从四个房间共享一个院子，变成了四个房间、四个院子，每个房间都带有自己的院落，实现了四个空间的整体独立。

四分院实景。

四分院设计图

“共生院项目”中，150平方米的空间内曾居住着7户人家，在全部腾退后，由标准营造进行了翻修改造，三间屋子均露出了最原始的横梁立柱木架结构，朝向庭院的一面全是落地的玻璃窗，内部是阅读空间与活动空间。这座建筑目前被科幻作家郝景芳所创立的公益项目“童行书院”所使用。童行书院市场总监杨静在采访中谈到，她知道不少腾退改造的院子，但有些空置不用，有些关起门来做起了高档会所、民宿，而这个院子是对公众开放的，且利用率较高。

李茹告诉记者：“我们院落的改造许多都是请了很有名的设计师，投入相对较大，有的年轻人还是喜欢这种建筑风格，但是我们的风貌还是四合院的传统风貌，设计师设计出来的东西一定是要符合我们地区的一些规定，比如它的的边界、高矮胖瘦，以及减震结构、屋顶的形式之类。内部设计的技术手法和一些设计构思可能相对现代一些，还要考虑怎样把很多新增功能融到这个院子里。”

以“共生院”为例，它就是对北京老城四合院有机更新改造新模式的进一步探索，在这处150平方米的大杂院里，设计通过木屋架延伸连接，墙体整合强化等动作，用翻修取代重建，创造出3个不同尺度的院落。值得一提的是共生院里置入了包含日常生活所需一切基础设施的插入式的八平米的居住单元和一个4.5平米的集厨房、洗衣、卫生间、储物等一体化的功能模块。这种插入式居住单元和一体化功能模块可以有效地改善影响胡同生活最迫切的基础设施问题。

可以置入到空间内部的一体化功能模块

“但是这种成套化改造和嵌入功能模块的形式因为一些物权、管理上的问题就没有再往下推进。我们想把卫生间、厨房放在房间里，但是老百姓还是不习惯。”李茹也谈道。

张利在《白塔寺街区更新: 二十年的美好“纠结”》中就整个区域内的空间更新做出的尝试写道：“整个白塔寺片区以渐进的方式更新，体现为一个个局部的修补刻画。对于每一个局部，唯一可以确定的是其解决方案类型的不确定性。从对院落空间的彻底改造到对大型建筑楼层降层，白塔寺已经产生了各种各样的解决方案，兼具独特性与可复制性。越来越多的建筑师（及建筑专业学生）正在将这种复杂人口结构视为一个机会，试图使基于延续城市物理肌理之上叠加对应于人口结构的多层次意义成为可能。

4、

当然，如上所述的更新以后的建筑更多的是作为内部使用的民宿、居所、办公地点，我们需要进一步思考的、或者说或许在社区更新中最需要被注意到的居民们，他们的生活是否有所改善？他们是否能被充分地注意到。

如文章开始所述，以北京人口密度之大，尤其是老城平房区，有的甚至是几代人挤在一个小空间里，厨房只能露天搭在走廊，屋子只能摆得下一张床，“客厅”就只能在院子里或胡同里摆几把椅子凑活一下，天冷时，老人们则需要瑟缩着努力找向阳的墙角。

而白塔寺社区则特为胡同居民开辟了两处可供居民使用的空间——宫门口东岔81号胡同会客厅与青塔胡同41号院。

白塔寺社区会客厅是北京市第一个为社区居民提供邻里聚会、厨艺分享社区议事等功能的“社区会客厅”，自2017年9月开始启动，以居民兴趣及自发意愿为主导，成立白塔寺民俗复兴社、纳时文笔社、安平伙食社、阜城劳作社、春晖缝补社、福田合作社等八个社团组织，组织居民共同参与的活动300余场，共接待参观会客厅人数15,000余人次。

社区会客厅外景

李茹谈道，在腾退的时候，华融金盈收回了一些物权，百姓认为政府就是要把大家轰出去，其实我们还是着力想打造一个舒适的生活空间。幸福感主要取决于两点，一个是心情愉悦，另一个就是住的不要太拥挤，不要那么嘈杂。而会客厅的成立就是在朝希望居民“心情愉悦”方向做出努力，“感觉这是这个计划里最有人情味的地方，毕竟房子还是人住的，以后别的老城区更新可能也要这样，邻里关系要恢复到跟以前一样紧密是有难度的，但是新的邻里关系一定要建立起来。”

胡同会客厅的内部装饰很值得一谈：上世纪老供销社的柜台，玻璃柜上的老台秤、铝饭盒，老式立柜里放的编蛐蛐、鸟笼子……五颜六色的气球、玩具、小人书……老邻居们你搬一点过来，我贡献一点，就成了现在的热热闹闹的、让人目不暇接的场景。而在我们接下来的采访中，才知道在胡同里藏龙卧虎，几乎每一个长期在这里活动的居民都有“拿手绝活”。

胡同会客厅内景

如大力叔就非常擅长做鸽哨儿，他制作鸽哨的竹子、芦苇都是他遛弯的时候捡的，很简单的材料也可以在他手里幻化成神奇，如他会做以圆形为主体的、辅以苇管或竹管做的小哨，也可将圆形主体分隔成两室，形成“截口”，发出两种音，取多管哨环绕围簇在圆形旁，这样的鸽哨系在鸽子尾巴上发出的声音则非常丰富。

大力叔的工作台。

大力叔做的鸽哨。

比如劳作社的几位师傅，他们做规划、订工作台、采购设备工具，跑了3个月，在会客厅二层搭建出工作室。街坊们谁家门窗桌椅出了问题，劳作社的师傅们会义务去帮忙。在会客厅里也摆放了许多木工师傅们的作品：如全用榫卯结构制作的结实的椅子，还有木质灯笼等。

在二层的劳作社工作的居民。

胡同会客厅最近一次的大型活动则是始于老人汪纪明提到的“咱能不能复原老庙会”，在1个多月的紧张筹备后，一场为期8天的“微缩版”庙会在白塔寺旁举办，会客厅请到了“茶汤李”的传人，几天的时间大家一起写字、做糖葫芦……也吸引了很多游客的加入。

白塔寺街区会客厅的发起人刘伟在采访中谈及：“我们通过与居民交流找到他们的兴趣和擅长点，明确了社团的方向。除了根据居民的兴趣，另一些社团则是根据社区生活当中的实际需求应运而生的。比如最早诞生的伙食社，在2018年春天成立，就是为了解决老人吃饭的需求。季节时令和平常大家都会聚在一起，例如端午节包粽子，还有制作应季的食物等。另外，政府和北京文化中心的建设需要社区的治理稳定。我们的工作责任是适当给居民一些引导，把我们认为合适居民的需求和政府的需求衔接在一起。”

青塔胡同41号院是个带有露天花园的小院。小院由华融金盈公司改造后，被西城区新街口街道办事处接手打造为书香社区营造计划的实践基地，并被委托北京市西城区公益文化传播中心运营。这个地方相比胡同会客厅较为拥挤，“课表”也排得满满当当：白塔乐坊口琴之声、茶人茶语品茶会、胡同手艺社、青塔棋社、北顺诗社……十几种活动被安排在特定的时间段。

塔胡同41号院

《第一财经》杂志编委赵慧在《为什么我们的店铺、街道乃至城市在渐渐失去魅力》一文中提及的：“那些总是出现在电视里的“精致生活”的人们占领了街区，先别忙着批判——不是所有的士绅化都没有价值，如果规划的目的就是为了在荒芜之地塑造一个新地标、新景点，这可能是一个成功的项目。但如果每一次改造升级都驱逐了最初在这片街区生活、工作的人群，那么这个项目的出发点就值得被再次审视。”而白塔寺社区营造的这两个可供居民们利用的空间则很具参考意义，在这里，我们真正可以看到老人被珍视、被妥善照顾，并且在拥挤的胡同里过着一种相对体面的生活。

白塔寺社区居民。