自如蛋壳野蛮自救

撰文 / 李逗

编辑 / 李霂轶

返工潮来临之际，都市庞大的租房群体们，抢了车票、戴了口罩、买了消毒酒精，终于踏上了返途旅程。他们不会想到，最让他们忧心的，并不是人们谈之色变的冠状病毒，而是疫情炸出来的长租公寓丑闻。

近期，自如陡然上涨的房租，让租客们陷入两难境地。一方面，受疫情影响，往年的节后租赁“小阳春”不再延续，租赁市场流动性降至冰点。另一面，在全国多地掀起减租潮的当下，自如大幅上涨的房租，更让租客们无法接受。

与长租公寓角力的租客不止自如租户一类群体。春节假期期间，因被蛋壳强制要求减免一个月房租，全国多地的蛋壳公寓房东们发起维权。维权未果下，房东们转而向租客们要利益，断水断电、强制退房的情况不断发生。

接连的长租公寓丑闻背后，是这个微利行业本就吃紧的资金。疫情之下，现实似乎更惨，由疫情引发的危机开始不断发酵。受疫情影响，大量租客无法如期返城，免租退租成为普遍诉求，而随之带来的空置攀升和退租压力，更让现金趋紧的长租公寓企业面临重击。

疫情之前，长租公寓商们思考的问题是：活多久。而现在，他们必须得思考另一个新问题：活下去。

趁疫情赚钱？

租住北京朝阳区的张明，是一名资深的自如客。北漂多年时间里，他租住自如房子已经三年多。张明说，他最初选择自如的重要原因，在于看重自如的省心。但疫情期间突涨的房租，让张明重新开始考虑换租。

3月1号，是张明所租住房间的到期日。在租期到来的一个月之前，张明收到了自如管家的续约电话。“昨天和管家沟通续约，被告知涨价达到15%以上，且自如的服务费是按房租核算的，所以服务费也会相应上涨很多，但是自如并未增加服务。”张明说道。

得知涨价的张明回去算了一笔账。按照自如的续约条款来算，张明所租住的房子价格涨了近600块钱，最终价格在4300元左右，对比周边同区域的房屋价格，张明觉得明显不划算。

根据张明以往租赁经验，自如每次的租金涨幅大约在3%左右，在北京房租长期上涨的趋势下，张明认为，这个租金涨幅尚在合理范围内。但在疫情特殊时期，全国多个企业都在减免租金，而自如突涨的房租，让张明无法接受。

张明的房租高涨遭遇不是孤例。在北京、上海、深圳、杭州等多个地区，大量的自如租客都面临着相同的境遇。仅以北京区为例，据不完全统计，其租金上涨区间多为10%-30%，最高可达38%，租金涨幅达2500元。

2月10号，自如涨价的话题被冲上了微博热搜。当天，自如CEO熊林在朋友圈中回应称，自如客户续约价格出现大的波动是极个例情况。熊林表示，“一方面是客户从长租变更为月租或季租(包含了服务费)，另一方面是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。”

但从这一回应并没有得到租客们的认同。据多位租客反映，其与自如的续约依旧是长租，但续租价格却出现了大幅上涨。张明便是续约长租人群之一，而作为租房人群，摆在他面前的并没有更多选择，要么接受自如涨租，要么找房子搬家。张明苦恼地说，“疫情还在暴发期，小区又不让外部车辆进，如何去找房子搬家”。

由疫情引发的租赁市场混乱里，不仅仅有张明等自如客，也包括那些正在被房东驱逐的蛋壳公寓租客们。春节期间，一些来自上海、武汉、苏州等各地的蛋壳房东们，纷纷收到了蛋壳租房管家电话。他们被通知，因受疫情影响，要求其减免1个月房租。而这其中，也有许多房东没有在1月份按时收到下季度房租。

不少房东选择维权到底，他们开始采用投诉、微博号召维权以及法律诉讼的方式，维护权益。但由于蛋壳公寓态度坚决，很多房主并没有通过申诉维护自己权益。为了挽回损失，他们开始以断水、断电、换锁等手段，向租客发出“收租通知”。

疫情影响下，租赁市场陷入一种新的尴尬困境：长租公寓现金压力加剧、房东租金可能落空、租客们被迫搬家或接受涨价。面对突如起来的疫情“黑天鹅”，没有一个群体能独善其身。

而这场由疫情引发的租金拉锯，与长租公寓现金紧缺的行业属性密切相关。一直以来，盈利难、现金流趋紧是长租公寓长期存在的行业痛点。而在一场突发疫情下，随之而来的减租、免租压力，让长租公寓面临的危机更早显露出来。

危机加剧

第一个敲响长租公寓资金警钟的是蛋壳公寓。2月初，蛋壳公寓由于强制房东们免租，却不给租户免租的消息，引起舆论热议。而在疫情影响下，那些正常缴纳租金的租户们，也转而开始提出免租请求。

受疫情影响，近期，新派公寓的许多租客无法按时返程，他们提出了免租请求，要求解除合同，退还押金。为了降低空置压力，新派公寓创始人王戈宏提出了一项优惠政策，在疫情空置期间，给予租户最高达29天的免租展期。据王戈宏介绍，目前退租人群占到了新派租客的5%左右。

突如其来的疫情，让长租公寓行业的现金流问题更为突出。谈及背后的两大关键因素，新派公寓创始人王戈宏斩钉截铁地说道，“一是退租，二是不准新租”。

随着疫情的加重，多个头部品牌公寓提出减免租金的政策，但这也引发了不少租客的跟风。面对长达多月的租赁空置期，租客们开始拿出合同条款，要求和公寓方解除合同，降低租赁费用。

根据租客与公寓方签订合同来看，合同约定：“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担因此导致的任何违约责任。”

看到租客的退租请求，长租公寓们并不乐意接受。但随着2月10号，全国人大常委会明确划定，因疫情防控不能履行合同属不可抗力。退租成为他们不能拒绝的请求。

随着大量租客们滞留家乡，退租、减租成为租客们普遍诉求，而这也给原本现金趋紧的长租公寓带来严峻考验。

为了缓解免租资金压力，王戈宏提出了和房东端协商降价的方式，希望能够缓解经营压力。但实际来看，协商结果并不理想。

“长租公寓的房东人员背景比较复杂，对于不同的房东，很难施行统一的减租办法。政策在这方面又没有一定的支持，所以长租公寓们很难推动。”王戈宏说道。

近期，因为强制房东免租1个月而招致舆论热议的蛋壳公寓，成为了各地房东们维权的对象。据网络上流传的一份蛋壳内部文件《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》显示，蛋壳公寓要求在除武汉外的12个城市，所有房东增加30天免租期，涉及业主数量共72157户。

而以蛋壳招股书披露的2019年前9个月租金成本44.5亿元计算，平均每套房源每月租金成本约1150元。如若72157户房源免除一个月租金，蛋壳公寓将能减少成本支出约0.83亿元。不过，从目前执行情况来看，真正接受减免房租的房东依然十分有限。

蛋壳公寓方面回复AI财经社称，目前和房东还处于协商过程中，其中房东同意免租的占比在20%-30%左右。目前，蛋壳已经正式开通了租客租金返还的补贴入口，且已经有7万多用户申请。所以，现在申请的业主返租是远远比不上给租客返还的。

相比租客们的退租请求，近期政府发布的不准新租规定，也让长租公寓们的生存困境加大。据了解，目前，应多个当地政府要求，房屋中介机构不得接待新客，暂缓出租业务，其范围涵盖北上广深杭等一、二线城市门店，对长租公寓的出租率产生较大冲击。

众所周知，房租是长租公寓成本结构中占比最大的部分。根据蛋壳公寓招股书显示，2019年前9个月，租赁营业成本占比达89%。同期，另一家已上市的青客公寓，其承租费用占到总运营成本的77%。

“从整个行业来看，房租基本上是长租公寓唯一的资金来源。如果没有了一定的房租保障，对于长租公寓而言，就相当于直接断送了资金渠道”王戈宏说道。

据AI财经社获悉，为了度过艰难时期，最近一段时间，王戈宏通知公司40%的高管，把工资推迟半年发放。无独有偶，蛋壳公寓也在今年1月底，提出了员工1月份的工资推迟到3月份发放，而此前给员工承诺的2个月年终奖，也被临时取消。为此，有蛋壳员工提出异议。AI财经社了解到，该名蛋壳员工已被开除。给他的辞退理由里写着“扰乱公司秩序”。

纾困之难

每年春节过后，是中介小哥们最忙碌的日子。蓄客、带客、签单的工作流程，需要他们时常来往于小区之间。但在小区封闭式管理的当下，出入小区成为了他们签单的第一道关卡。

“因为外面的人进不了小区，我们没法带客人看房，并且已经网上签约的客人，也没有办法进入小区。”一位自如管家无奈地说道。最近一段时间，自如转而推出了线上全托管模式，寄希望于通过线上咨询、报价及签约的方式，达成合作。

疫情当前，自救成为长租公寓的当务之急，长租公寓们转而另谋出路，加大线上签约力度。除了加强线上签约力度外，长租公寓们也通过设置退租障碍，以期降低退租带来的风险。

据知情人士透露，蛋壳公寓在 2 月 2日曾发布一个“退租挽留紧急方案”，并将软件限制单日退房人数上限为 400 个。如若达到退房人数上限，App 的退租日期便会无法使用，系统则自动提示：由于疫情影响了时效，今日申请已约满，明天再来。

不过，在疫情引发的退租潮下，蛋壳设置的退租障碍，只能有限地降低退租速度，并不能真正消除退租人群意愿。据优客逸家CEO刘翔对媒体表示，目前整个租赁行业，新签租房降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比下降了10%，而且还在持续下降中。

对于长租公寓的解决之道，第一太平戴维斯董事李想认为，目前，长租公寓市场还需要进一步规范。如何对长租公寓进行相应的约束和限制？法律能不能基于一定的倾斜保障租客的利益？是未来租赁市场进一步发展必须要做的一个功课。

事实上，2018年之前，长租公寓尚处于风口期，规模和市场占有率成为企业之间竞争的关键因素，不少长租公寓打出了“N年不盈利”的口号，也为长租公寓埋下了发展隐患。2018年，随着资本的迅速转冷，长租公寓企业开始陆续出现暴雷，行业转而进入主动降速阶段。

不过，虽然上述防范能暂时缓解短期经营压力，但从长期来看，王戈宏认为，长租公寓经营的根本性问题：金融机制的缺失，尚没有得到解决。

“因为长租公寓一没有抵押品，二也没有机构评级，在银行端根本贷不到钱，市场上大的金融机构、便宜的钱，都没有投入到长租公寓市场，所以才会有租赁贷等不符合规定的资金用法。除了长租公寓自身的经营之外，背后没有资金支持，这是最大的问题。”王戈宏说道。

事实上，受疫情影响，多数品牌公寓都希望政府出台相应政策予以支持，给予租赁企业适当的税收扶持或资金补贴。

王戈宏建议道，“现在虽然能明显感受到国家正在加大长租公寓扶持力度，比如在税收上有一定支持，但还没有得到根本改善。现在最迫切的是，希望国家可以出台一个租赁信贷支持政策，或者有一个金融支持的计划，及时缓解长租公寓资金困境。”

突然而至的疫情，让长租公寓行业雪上加霜。但也有长租公寓商乐观地认为，借助此次疫情，或许能为长租公寓行业带来新的变革。只不过，在黎明到来之前，长租公寓们还要熬过一段艰难的寒冬。

原标题：《自如蛋壳野蛮自救》

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