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其实，深圳房价没那么高

2020-02-22 16:05

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

以下文章来源于珠三角PLUS ，作者言一

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◎作者：言一

◎来源：珠三角PLUS

深圳的房价，一直都是很魔幻般的存在。

不仅是因为它高，还因为在它身上，你似乎看不到下跌的可能。

这不，前两天国家统计局公布了1月份的70城房价，即使在疫情的冲击下，深圳的房价依旧是上涨的。

深圳的房价达到了多少？

根据数据宝追踪的数据，深圳去年底二手房均价达到65516元/㎡，比北京还贵2500元，高出上海20%多，是广州的近2倍。

图源：数据宝

也有不少粉丝疑惑，明明都是一线城市，深圳的房价为何高出广州那么多？

这背后的原因除了深圳面积小、供求关系紧张、市民投资氛围浓厚等因素之外，还隐藏了一个人们容易忽略的因素。

今天，PLUS就想从另一个角度，来说说深圳高房价的秘密。

深圳房价高，得房率也高

买房时，我们一般按照建筑面积来计价，我们平时说的房价也是用建筑面积来计算的。

但建筑面积，不代表实用面积。在居住时的实用面积，才是真正影响人们生活质量的关键。

有不少粉丝们也发现，深圳虽然房价高，但得房率也高，换句话说，套内实用面积要多一些。

比如粉丝提到的深圳恒裕滨城，位于南山区深圳湾，价格22万/㎡，但得房率却高达130%，还有84㎡的3室2厅。

深圳恒裕滨城84㎡的3室2厅

如果按照这样的得房率来算，恒裕滨城的实际单价约为17万/㎡，比面上的价格少了约5万/㎡。

在深圳，不仅是恒裕滨城，有许多房源都是“小面积、大户型”。

例如位于龙岗大运新城的嘉亿爵悦，约98㎡的复式，做成了7室2厅，实用面积达约160㎡，得房率约163%；

图源：优户网

位于福田银湖的笔架山公馆，85㎡的4房，赠送面积48㎡，最高得房率达140%；

图源：网络

位于大鹏新区的承翰陶柏莉别墅，建面193㎡ -205㎡，实用面积高达830㎡ -1100㎡，有150㎡ -350㎡赠送的花园。

看到这里，有的人可能会不解，照你这么说，买房还得考虑得房率，但得房率究竟是什么呢？

得房率的猫腻

首先，得解释一下，得房率是怎么来的。

得房率=套内建筑面积/销售面积。

一般来说，得房率与公摊面积是相对的，得房率越高，则公摊面积越小。

公摊面积就包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等公共区域面积。

图源：中原大咖

这里就需要明确一件事情，那就是：一定的公摊面积是必要的，因为这决定了我们的居住配套设施是否完善。

例如以前的老房子，因为没有电梯、垃圾道等公共设施，公摊面积自然就小，80%得房率是比较普遍的。

如今的住宅，一般小高层才能做到80%以上的得房率，高层住宅得房率一般在75%-80%，因为高层住宅得配备电梯、大堂、消防设备等公用设施。

图源：中原大咖

但在配套设施差不多的情况下，得房率自然是越高越划算。

而一线城市中，深圳的得房率是比较高的，之前有人就做过对比，选取的样本为2015年以后的塔楼高层住宅。

图源：房十二

对比得房率的结果是：深圳>广州>上海>北京。其中，北京属于北方城市，由于墙体厚度较大，从而影响了得房率，咱们先不说。

但相邻的广州和深圳比较起来，差距就不可忽视。

除此之外，深圳新盘有更多的小面积项目，也让购房总价没那么高，降低了“上车”的难度。（在链家上搜“50-80㎡”的新盘，深圳确实是要多于广州的。）

有人可能会问，深圳得房率为什么相对较高？一方面，深圳房价很早就涨起来了，逼得开发商在产品上要不断创新，挖空心思提高得房率，只有这样才能在保持高单价的同时维持低总价，从而让普通人买得起。另一方面，深圳作为一个经济特区，对企业的友好度非常高，各种行业的管制较少，这在一定程度上也有利于开发商在户型上敢于创新，提高赠送面积。

.3.

几个建议

说了这么多，PLUS最后也给大家提供一些小贴士，等疫情过后，买房时可以参考：

1、记得询问得房率。

一般在楼书、线上购房平台、媒体平台等媒介上面，是不会介绍得房率的，得房率如果特别高的话，可能会有宣传，否则这个信息是不公布的。

所以，在向置业顾问咨询时，要多问一下得房率是多少。既能体现你的专业，又能够获得“隐藏线索”。

另外，合同中标注的面积可能跟实用面积是有差距的，最严谨的方法就是自己实地测量（难度较高，最好带上专业人士帮忙）。