欧阳捷
以前瞻解析用数据说话与身份无关

我是新城控股副总裁欧阳捷,如何解读地价高企的现象,问我吧!

2016年以来,土地市场可以用疯狂来形容。5月18日上海外环的周浦地块被保利地产以54.5亿元摘得,溢价率高达296%,成交单价超过4万,业内预计加上建材和税收,地块入市价格或高达8万/平方米。而该地块周边在售项目单价不过4万/平方米。8月17日,融信集团以110.1亿的价格拍得上海静安区中兴社区一地块,单价总价全部破全国纪录。
在一二线城市,开发商对于住宅地块表现出了如饥似渴的态势。比如苏州政府为了遏制地价的高溢价成交,出台紧急政策,出让地块设定最高报价,对开发商报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。这一政策出让后直接导致苏州出让的多幅地块因为报价超标而“熔断”。
高价地的背后,是开发商拿地成本的不断上涨。统计数据显示:截止5月25日,年内平均拿地成本为6283元每平米。而在2015年同期,拿地平均成本只有4231元每平米。2016年来,拿地金额也上涨幅度高达71.6%,拿地积极性明显提高。
拿地成本上涨幅度预示着房价的上涨,只是如果未来房价的涨幅小于地价的涨幅,是否意味着房企会面临风险?我是新城控股副总裁欧阳捷,从开发商投资的角度,来说一下关于“房地产”的那些事。
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商界 2016-05-29 已关闭提问

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欧阳先生:您好!请问青岛未来房市趋势,自住现在合适入手买吗?

欧阳捷 2016-06-13

青岛市场曾经供应量较大,2010年和2014年供应住宅用地规划可建面积均超过1000万方,而同年的销售面积也仅不过600万方,即使去年达到历史销售面积最高峰也不过是755万方。但其它年份供应与销售大致相当,历年累计下来可售面积并不很多,自2008年以来,累计供应住宅用地规划可建面积未6094万方,其中已销售4732万方,为销售面积仅剩1361万方,按去年销售面积看,只能销售2年。到今年4月为止,已经达到预售条件的批准上市可售面积仅为757万方,去化周期也就是12个月。市场处于弱平衡,如果房价上涨,很容易打破这种平衡状态。
青岛土地溢价率不高,今年4月溢价率仅为18.91%,与2007年的139.85%、2009和2010年超过33%相去甚远,今年26宗成交土地仅有3宗有溢价,溢价率最高33%,其余均是零溢价成交,但前4个月总成交量仅为65万方,相当于去年的11%,供应明显不足。考虑到去年成交63宗、604万方,有溢价的达到20宗,其中溢价率超过47%的有5宗,最高达到129.85%,这些项目今年陆续上市,将带动整体房价的上涨。
而青岛整体房价几年都没有大的变化,都在1万元上下徘徊,市南均价在2.1-2.5万元/平米,市北均价在1.2-1.5万元/平米,李沧均价在1-1.1万元/平米,而且都没有超过历史最高均价。
青岛户籍人口人均住房建筑面积29.8平米,低于全国平均水平。其中,房改私房占比46%,显示未来面积型和质量型改善需求都有很大空间。外来常驻人口大约为140万人,其中近四年年均增长约7万人。
结论:市场供求的弱平衡、土地供应的收缩、人口增长与改善性需求、以及房价持续徘徊,预示着未来房价上涨概率很大。
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欧阳捷 2016-06-14

您好,您提的问题很重要!去库存是源于供大于求的库存过剩,但是,住房与工业产品不一样,工业产品要通过降价去库存,房地产却不一定,或许涨房价更能去库存,买涨不买跌嘛。
房价上涨不仅在一二线城市,甚至三四线城市房价也在上涨,全国住宅销售额同比增长53.4%,销售面积同比增长34.2%,意味着房价整体上涨了15%左右, 而二线以下城市 销售面积占比达到了80%左右,没有二线以下城市的房价上涨贡献,全国房价整体上涨不会有这么多。
从国家统计局刚刚发布的统计数据来看,住宅新开工面积4.07亿平米,销售面积4.28亿平米,销售面积多了0.21亿平米(剪刀差为新开工面积减去销售面积,如果数值为负数意味着去库存),说明库存在有轻微减少。但根据中国指数研究院的数据看,其中接近2000万平米是来自于一二线城市,也就是说二线以下城市去库存很少,二线以下城市新开工面积增长速度甚至还高于一二线城市,真正需要去库存的二线以下城市,实际上并没有真正实现去库存。
这是源于大水漫灌的货币现象,导致资本保值增值与避险更多涌向热点一二线城市,事实上,热点城市改善性需求和投资性需求被激发,加剧了这些城市的供不应求和房价快速上涨,的确跟货币政策的初衷是相悖的,但也是意料之中的事儿。

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