珠江新城「楼评」：为什么有的公寓可以比住宅贵？

以下文章来源于镁地产 ，作者陈一朵

镁地产

多金又美丽，是为镁。我在大湾区，带你寻找镁房子。

大家好，我是镁地产的陈一朵。最近，位于南沙CBD的明珠湾壹号，成交了一套7.9万/m⊃2;的商办公寓，在广州地产圈引发了一阵轰动。

在广州人的传统认知中，公寓的档次是要比住宅低的，公寓的居住氛围是很差的，公寓的转手税费是极高的，所以公寓价格一般只有同地段住宅的60%到80%，但明珠湾壹号完全颠覆了这一认知，它的单价居然能达到同地段住宅的2倍。

这个世界是怎么了？很多人表示不解，公寓凭什么可以比住宅卖得贵？

其实，在明珠湾壹号之前，广州还有一个更壕的公寓产品，也曾颠覆过广州人的认知，那就是位于珠江新城的天銮，它在二手市场的单价已经达到12万-16万，也是远超同地段的住宅。

带着十万个为什么，我们探访了这两个顶豪公寓，想为大家揭晓二者到底有什么过人之处。关于明珠湾壹号的楼评，大家可以点击《7.9万的「南沙」，和南沙无关》。

本篇是对「天銮」的解读。

01

区位点评

如果说汇悦台是广州最贵的住宅，那天銮绝对是广州最贵的公寓。

就在汇悦台卖出29万单价后不久，天銮本月再次刷新广州公寓楼价天花板——一套264平的5房单位，卖出3700万业主实收+15.1%税费的价格，折合每平16.1万元。

正好上期我们写了汇悦台的楼评，今天就趁热打铁，跟大家聊聊天銮。

天銮 图源：天銮广场服务资讯

敢叫“天銮”这个名字，它的地段想必是非凡的。

的确如此，该楼盘位于宇宙中心的珠江新城中区，源自广州首个城中村旧改项目——猎德村旧改，由新鸿基、富力地产、合景泰富三大开发商联合开发，新鸿基负责购物中心天汇广场，富力地产负责写字楼天盈广场，合景泰富则打造了公寓项目天銮。

天汇广场、天盈广场和天銮 图源：富力广州

天銮外景 实拍

“城市战争”孙不熟老师之前总结过一个观点 ，主导珠江新城楼市定价体系的，不是地铁，不是商场，不是写字楼，不是学区，而是生态资源。

所以，整个中区最好的地段不是靠东塔，不是靠IGC，不是靠地铁，也不是靠小学，而是靠珠江，而整个中区，只有一个楼盘是靠江的，那就是天銮。如下图所示：

天銮区位 图源：安居客

天銮南靠临江大道，距离江边约100米，而且无遮挡，是整个中区唯一一个一线望江、前面无遮挡的楼盘，也是珠江新城唯二可以做到户户南向望江的顶豪（另一个是汇悦台）。

大家知道，CBD这种地方，一线望江的位置一般都是给写字楼的，极少会给住宅。所以，珠江新城的江景豪宅基本都在相对偏僻的东区，而不会建在宇宙中心的中区。

CBD的首要功能是用来搞经济建设的，不是给富人享受的。

换句话说，天銮如果是住宅，是拿不到这么好地头的。所以，住在天銮享受一线江景的业主们，不仅不要抱怨，还应该庆幸它是座公寓。

总的来说，既想住在宇宙中心的中区，又想一线望江，不好意思，除了天銮你没得选，这就是天銮要比中海花城湾、嘉裕公馆更贵的原因之一。

02

产品点评

虽然是商办物业，但天銮在产品的设计和打造上，和高端住宅产品的理念几乎没有区别。

小区一共有7栋29-49层的高层建筑，点状式布局，形成一个“U”字型，与汇悦台的“点式连成皇冠��”的布局，有异曲同工之妙。

这样的布局最大的好处就是，给予每栋楼最大的观景面，从未做到户户朝南面江，同时又能保证它们的独立性和私立性。

左：汇悦台 右：天銮 图源：贝壳找房

从外观来看，天銮和汇悦台都是米白/白色外墙+蓝色玻璃，虽然深浅程度不同，但都是一样的“配方”，从外面看过去时尚又高档。

整个小区占地面积约1.84万平，总建筑面积约14万平，容积率约7.6。园林做得挺不错的，有草木、凉亭、石路、瀑布池，绿化率约30%。

小区园林 图源：启胜物业

豪宅怎么少得了会所？天銮的户型和室内设计均由国际知名的吕元祥团队操刀（中国十大建筑设计事务所之一，代表作有香港Victoria Dockside、上海徐家汇中心、天津周大福金融中心、广州东方文华酒店金吧等），据称会所的每一项配置都达到了国际最高的级别。

整个会所共三层楼，首层是接待厅，二层是VIP客户接待厅，负一层是功能区，集游泳、健身、餐饮、接待、儿童游乐等功能于一体。

天銮会所 图源：羊城晚报

7栋楼被绿化包围，一共542套房，和汇悦台一样，户户朝南望江，而且每一层最多只有两户，保证每一户都是单边位、双阳台设计。

从布局可以很清楚地看到，A1和A7栋距离珠江最近，前方完全无遮挡，景观最好，楼王单位就出自这两栋，下面我们会写到。

天銮小区平面图 图源：南都网

因为定位豪宅，户型面积都是200平起，主力户型是214-270m⊃2;的四房，两梯两户，此外还有372-406m⊃2;的五房，700-817m⊃2;的顶复，开窗面达到2/3，户户朝南望江，而且都是单边位。

私家泳池 图源：网络

214.11m⊃2;4房3卫

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全小区面积最小的户型，双主套设计，客厅和主卧朝南，通风采光不错；储物间可根据需求改成书房或卧室，灵活多变。

这个客餐厅不是竖厅也非横厅，而是斜对交错的。我猜是为了优化餐厅的通风采光条件——餐厅紧靠着整面玻璃窗的房间，可以保证最大程度的通风采光。还有好几个户型的客餐厅也是这么设计的。

264.57m⊃2;5房3卫

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三主套设计，独立又私密；客厅、所有卧室全朝东南、西南，客餐厅阔绰，主卧带衣帽间，实用且舒适。

396.9m⊃2;5室2厅5卫

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南北对流是户型最大亮点，四主套设计（其中一套是保姆房），其中三主套全南向、两主套出阳台、两主套带衣帽间，实用率高。不过厨房仅6.8m⊃2;，有点小，过道也稍微狭长了点，最小的卧室稍显局促。

493m⊃2;5房5卫

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四主套（含保姆房）设计，客厅和两主套朝南，两主套面积都较大，居住体验比较好；次卧4可改书房，利于餐厅采光；厨房面积较小，一般会延展到操作阳台（图中部分标注不准确，比如标注“宠物房”的位置其实应该是保姆房，当然也可以根据需求调整，客卫1、2都是主套里的卫生间）。

802m⊃2;顶复8室6卫

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客厅挑空，楼下楼上各4间卧室，7个主套，空间阔绰。

天銮的楼王单位叫做“CBD主席行宫”，设在A1和A7栋12层以上的位置，都是大平层，3层高3.4米，拥有30.5米长的东南景观面，还带有私家天际泳池。

值得一提的是，天銮是商办物业中少有的可以使用明火的，不像大多数公寓产品，只能用电，没办法正儿八经地做饭，所以天銮还挺适合住家的。

天銮的交付标准都是奢华精装，开创了广州奢华装修交楼的先河，主色调是暖金色，风格算是雅致轻奢吧，没有嘉裕公馆那么偏酒店风，感觉应该符合大多数人的品味。

图源：羊城晚报

望小蛮腰的浴缸 图源：网络

不仅可以使用明火，据说天銮还配带学位。有网友发现，根据2020年天河区招生报名地段表，天銮是被划进体育东路小学兴国学校的学区范围的。

大家知道，天河区最强的三所小学，一所是华师附小（不按地段招生），一所是华阳小学，另一所就是体育东，三个都是令家长们疯狂追逐的名校。而且，体育东小学招收的都珠江新城的生源，成长性、档次感甚至更好。

所以，天銮能上体育东这种大名校，这可是非常加分的。

问题只是，作为商办性质住宅，天銮为什么能被划入学区呢？

据媒体报道，体育东路小学兴国学校曾对此有过答复，但回答比较含糊，只是说招生地段是个大概范围，最终还是要以房产证为准。

一位在珠江新城做了近十年中介的朋友，给出了比较清楚的解释：按地区划片，天銮所在的位置是可以就读体育东小学兴国学校的，但是天銮是商业性质，无法落户。所以实际上，天銮的业主并不能将户口落在这个楼盘，自然也就无法读体育东。

不过，她又补充，其实也有业主的孩子读上了这个学校，至于怎么操作，她也不知道。

我在想，要解决这个问题也很简单，住在天銮的人，肯定不止一套房。如果真想上体育东，在中区随便买一套住宅就可以了，而且中区也有那种三四十平方米的极小户型，总价对他们来说很低。

03

资产属性分析

单从产品本身和居住品质来看，天銮绝对是珠江新城中区的王炸。

图源：贝壳找房

但是考虑到它是商业性质，就有点头疼了。

首先一个问题就是税费高。前不久有中介爆料，天銮成交了一套264平的5房单位，买家除了支付业主实收的3700万，还要缴纳15.1%的税费，加起来就是558.7万的税费，相当于一套普通房子的总价了。

税费高，会严重影响房子的流动性，所以公寓产品的升值幅度一般都很低，安全不及同地段的住宅产品。例如，珠江新城有不少公寓产品，至今才卖三四万，还不到同地段住宅的1/2甚至1/3。

再以汇悦台为参照系来说，二者入市时间差不了多少。天銮在2011年入市时单价约4.5万起，2014年，汇悦台刚入市时每平8-9万能买到，天銮每平也要8万左右。

但到了2018年1月，汇悦台已经卖到了14万/平，天銮还在9万/平左右，虽然到8月追到了11万+/平，但起起伏伏。三年后的本月，天銮均价约12万/平左右，汇悦台已经近19万/平了（数据来源：安居客）。

如果拿成交最高价相比，汇悦台是29万/平，天銮是16万/平，差距越拉越大。

截图来源：安居客

还有一个不可忽视的原因就是居住氛围。

因为是商办物业，天銮有约4成房子作为商用，比如做私人会所或办公用途，在一定程度上影响了整个小区的圈层和居住体验，特别注重隐私的人可能会介意这一点。汇悦台正是出于这样的考虑，小区内没有引进任何对外开放的商业，号称“零商业”。

汇悦台宣传页

归根结底，是商业性质拉了天銮的后腿。

撇开这个因素，天銮的居住体验并不比汇悦台差多少，同样户户南向望江，同样大户型、大开窗面，同样精致园林，同样有会所，同样也受临江大道噪音干扰。

但是话说回来，天銮的商业性质，虽然扼制了部分买家的动力，但也因为不限购，对更多有钱人敞开了大门。那些在广州没房票的，或者是深圳的、上海的、全国其他地区的......只要有钱，都能买天銮。所以，天銮不只是珠江新城的天銮，更是全国人民的天銮啊。

我一直认为，一个项目行不行，要看市场上有没有“第二个它”的出现。比如我们再媒体上经常看到“第二个珠江新城”，“第二个汇悦台”这样的表述，这是对项目本身的最大肯定。

同样的，“天銮”这个名字不仅在广州，在佛山、重庆、杭州等城市也纷纷冒出了同名项目，足见开发商对天銮这个IP是有多满意。

04

测评意见

总的来说，公寓产品的升值幅度、资产属性普遍不如住宅，这个没什么争议，即使是天銮、深圳湾壹号这类顶级公寓，升值幅度也是跑输大盘的。

但是呢，这个市场，总有一些买家，他们明明知道公寓升值慢，但就想住得好一点，人家也不在乎房子升值那点钱。

对真正的富人来说，人家赚钱的渠道太多了，房子只是一个玩具，只要住得爽就行，为什么要对一个玩具有升值期待呢？

所以，像深圳湾一号、天銮、明珠湾壹号这类公寓，只要地段好、产品好，一样可以卖出高价，吊打同地段住宅一点都不奇怪。

真的不是每个人买房，都会把升值作为第一考虑。那些什么时候都把资产升值作为买房第一考虑的人，只能说明他们还不够有钱。

一朵对这个楼盘的测评意见是：地段、产品力在珠江新城中区都是第一，档次感可以和汇悦台、广粤尊府划到一个档次。

但升值空间，老实说，不太看好。

如果你只是单纯地想住得爽，又对房子的资产升值没有很高期待，买它不会后悔。

市场上的热钱真的很多，但真正好的产品，永远是稀缺的，稀缺到你完全可以接受它不好的那一面，这就是天銮能卖到这么贵的核心原因。

对了，之前写中海花城湾、嘉裕公馆、汇悦台的三篇楼评，好评度不错，很多粉丝希望获得更多的信息。

为此，一朵新建了一个珠江新城置业讨论群，如果你对珠江新城的房子感兴趣，可以添加陈一朵微信（meiyiyi2019）为好友，备注“珠江新城置业”，可免费进群。

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原标题：《珠江新城「楼评」：为什么有的公寓可以比住宅贵？》

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