法官说法典㉓ | 小区电梯里的广告收入究竟该归谁？

原创 司法融媒体中心 福建高院

典型案例

刚进电梯，夏雪就发现

原本电梯里是镜面墙

看起来既美观又现代

可现在怎么镜面墙上满满都是广告

看得让人眼花缭乱

刘星所说的这笔广告费是小区物业服务公司或者其他管理人等利用业主的共有部分进行经营获得的收益。常见的业主共有收益包括：公共区域的广告收益如轿厢广告、户外广告；小区公共区域的停车位收益；小区公共区域出租的摊位收益；利用公共配套设施如活动室、游泳池、球场的经营收入等等。现实生活中，经常出现物业服务公司或者其他管理人擅自利用小区共有部分从事经营活动的情况，民法典物权编将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”列入需要业主共同决定的事项，以明确小区共有部分的管理和利用问题。

为解决小区共有部分收益的归属问题，民法典增加规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”因此，本案中刘梅、夏东海夫妇所在小区电梯里的广告收入，在扣除合理成本之后，应属于小区业主共有。未经业主共同决定，物业公司不得擅自将其“贴补家用”，用以抵销部分业主欠付的物业管理费。那么，该如何分配小区共有部分的收益呢？民法典规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”也就是说，若刘梅、夏东海夫妇所在小区的业主提出分配共有收益的话，应首先看业主是否对共有收益分配加以约定，若有约定，以约定为准，若无约定，则按业主专有部分面积所占比例进行分配。

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条【业主对专有部分的权利和义务】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第二百八十三条【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

出品丨福建法院司法融媒体中心

编写丨福清市人民法院

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原标题：《法官说法典㉓ | 小区电梯里的广告收入究竟该归谁？》

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