受疫情影响，开发商延期交房可以免责吗？

去年年初因疫情原因，各行各业都受到不同程度的影响。其中，以劳动力为基础的建筑及装饰行业，更是面临巨大困难。因外地民工返岗延迟、复工后生产规模受限、原材料采购运输困难等原因，影响施工进度，从而导致交房出现延迟。在此情形下，开发企业与购房业主就逾期交房赔偿事宜未达成一致而产生纠纷的也不在少数。

受疫情影响，交房大范围延迟

2018年5月，被告某置业公司将其开发建设的商品房出售给原告金某，双方签订《商品房预售合同》，约定被告应于2020年4月30日前向原告交付房屋，交付标准为精装修。合同签订后，原告按约支付购房款。但被告未能于合同约定的期限交房，直至2020年7月，被告才向原告发出《入住通知书》。经协商，双方未能就延迟交房的赔偿问题达成一致，故原告诉至法院。

原告金某诉请

判令被告向原告支付迟延交房的违约金9372元（自2020年5月1日起至2020年7月31日止，每日按已收房款的万分之一计算）。

被告某置业公司辩称

虽然客观上存在逾期交房的情形，但该情形不是被告违约所致，被告未能按期交付是因为新冠疫情这一不可抗力导致。具体表现为：原本已安排的湖北民工无法进场施工、湖北厂商供应的装饰装修原材料无法及时生产送货、大部分外地民工受疫情防控影响无法及时到岗复工。综上，因不可抗力导致被告未能按期交房，被告不应承担违约责任。

新冠疫情构成“不可抗力”吗？

开发商延期交房能免责吗？

法院认为

不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

首先

本次疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，因此新冠疫情本身符合不可抗力的三个构成要素，符合不可抗力的成立条件。

其次

疫情是重大公共安全卫生事件，行政机关可根据相关法律、法规采取应对疫情的管理措施，实际上，全国各地均采取了一些强力的疫情防控措施，这些疫情防控措施同样满足不可抗力的三个构成要素，符合不可抗力的成立要件。

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本案案涉房屋系精装修交付，在合同约定的交房期限尚未届满前，新冠疫情爆发。因受疫情及疫情防控措施的影响，导致原本由湖北企业加工、安装的部分装修材料不得不另行选择其他企业完成，部分湖北籍装修施工人员无法进场施工，进场施工人员的复工时间亦受到不同程度地限制，加之需要采取隔离等管控措施，客观上对装修施工造成影响。鉴于新冠疫情对装修施工实际造成的影响，本着“共担风险”“共渡难关”的原则，应部分免除被告应承担的逾期交房的责任。

最终

法院酌定在实际逾期交房的天数中扣除40天的免责部分，即实际逾期交房80天，被告应承担40天的逾期交房违约责任。

据此，法院判决被告某置业公司支付原告金某逾期交房违约金4119.57元。

法官有话说

新冠肺炎疫情不仅给人民的生命健康带来了威胁，对商品房开发企业、购房业主双方都带来了冲击和影响。秦淮法院在案件审理中准确适用“不可抗力”的法律规定，本着“共担风险”“共渡难关”原则，合理平衡双方利益，最终双方均未上诉。本案相关纠纷涉及众多业主，判决后开发企业与部分业主参照判决结果自行达成和解，处理结果对化解该小区群体纠纷有积极意义，并对涉疫情相关案件有一定指导和参考作用，法律及社会效果均佳。

来源：红花法庭

文字：朱教莉

原标题：《受疫情影响，开发商延期交房可以免责吗？》

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