上海房地产战争

        鸦片战争前后，老牌帮会天地会衍生出一个分支——小刀会，在上海很活跃，秘密结党，谋划反清。1853年，小刀会首领刘丽川打出“反清复明”旗号，率帮会成员和附近贫民攻占嘉定县城，继而攻占上海县城，宣告“大明国”成立，刘丽川自封“大明国招讨大元帅”。满清政府调派军队围剿，却被打得稀里哗啦一败涂地，小刀会遂又攻占了宝山、南汇、川沙、青浦，然后清军又冲上来，双方在今天的上海市区和近郊区县打了几十场硬仗，竟不料由此又开启了一场近现代上海的房地产战争。        

        不管什么时候打仗，吃亏的总是老百姓。1854年10月7日，后来出任中国海关总税务司的英国人赫德从香港坐船去宁波，途径上海，登陆住宿。赫德亲眼目睹了小刀会控制之下的上海：城里到处是烧毁的民房，路边还有丢弃的尸体，起义者良莠不齐，一边跟政府军交战，一边肆无忌惮地抢钱抢女人。       

        过去有句老话：“小乱居城，大乱居乡。”小股土匪骚扰地方时，最好搬到城里住，因为有军队、警察，土匪不敢捣蛋；打大仗时最好搬到乡下住，因为城里钱多漂亮女人多，机关也多，是财富和政权的象征、“兵家必争之地”，住在农村反而安全。所以和平年月是城市优于农村，有钱的农村人为了相对良好的治安环境，纷纷在城里买房定居；一旦爆发战争，城里人又不得不向农村逃难。像这种反反复复如同拉锯的城乡之间大迁徙，曾经在古代中国和近代中国一再上演。现在小刀会跟清军打仗，战火烧到了家门口，上海人自然要往乡下搬。        

        可这时候乡下也不安全了——太平天国的人马正攻城掠地，一路上杀富户、烧庙宇、拉壮丁、征军粮，在弄清他们的进军路线之前贸然搬到农村去等于送死。城里没法待，乡下又不敢去，外有清军攻杀，内有义军抢劫，上海市民何去何从？        

        好在安全的地方还是有的。刘丽川其实是个“洋务派”，早年在新加坡打过工，后来又在英国洋行做买办，深知中西武力相差甚远，得罪洋人后患无穷。为使“大明国”获得洋人支持，他在攻占上海当天就去了租界，向各国领事承诺：小刀会只针对清政府，不针对洋人，外面杀声震天，租界安如泰山，决不让一兵一卒进租界。这个承诺使洋人暂时保持了中立，也让租界成了战争中仅存的和平孤岛。所以，租界才是上海人逃难的最佳选择。        

        按照清政府和英、法、美等国签订的条约，华洋应该分居，租界里只能住外国人，不能住中国人。可这时候战火烧身，哪还顾得上条约，凡是跟洋人有点儿关系的中国人都往租界逃，没关系的也想方设法买通关系；小刀会跟政府军交火的第一天，英租界就涌进了两万人，小小的租界拥挤不堪。        

        洋人刚开始还抗议华人破坏条约，后来发现扶老携幼的难民们都携带着金银细软，这时候已是深秋，不宜露宿街头，所以都得向洋房东租房住。房子供不应求，难民不惜千金，一时房租陡涨，家有大屋的洋人都发了，头脑精明的还赶紧搭建简易房高价出租。很快，在英租界西北部和分隔英法租界的洋泾浜两岸，一排一排小木屋拔地而起，妓院、赌馆和鸦片馆也在附近遍地开花，上海租界迎来了有史以来第一个房产牛市，欧美开发商赚到了第一桶金。过去说“发战争财”指的就是卖军火，这段历史说明还有一条渠道：做房产。        

        战争财利润虽大，只能在战争时候发，和平一降临，生意就歇菜。小刀会占领上海不到两年，满清政府游说洋人一同“剿匪”，在洋枪洋炮支持下，清军打跑了小刀会，“大明国”就此覆灭，上海恢复了和平。在租界避难的人们返回家园，洋泾浜两岸的小木屋开始空置。小刀会起义前，租界里有几家洋行（例如老沙逊）贩卖鸦片为业，战争时期都改行干起了房地产，现在和平了，房产牛市变成熊市，它们又重新卖鸦片去了。        

        但租界的房产熊市并没持续几年。1862年，太平天国接连三次打到上海，引起居民大恐慌，再次潮水一洋逃进租界。这回避难的不光是上海人，还有苏州等地之人，粗略统计在10万以上。难民去而复来，房市死而复生，曾经空置的小木屋被洋房东用更高的价格租出去，卖鸦片的洋行再次干起房地产，租界土地严重紧张，地价房价一起飞涨。法国驻上海领事描述了当时的情形：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买，……地皮价格抬得很高，最初每亩地卖200两已经被认为很贵了，现在即使卖1200两，买主还是争先恐后。”

        在这种形势下，更多的洋行从事了房地产开发，租界之内开发商林立，计有：老沙逊、新沙逊、怡和、仁记、兆丰、公平、太平、通和、德和、有恒、泰来、荣康、孟吉礼、永顺、长利、元芳、和记、裕盛、隆茂、锦名、字林，等等。它们不再建造小木屋，而是改建两三层的小楼，砖木结构，小小天井，门口上方用石头发券，这就是后来著名的“石库门”。早先开发商只租不卖，这些开发商既租又卖，有钱的华人可以把一所甚至多所楼房一次性买下，再分租给没钱的华人。       

        在中国，房地产开发这门生意出现得并不晚，拙著《千年楼市：穿越时空去古代置业》专章讲述过古代中国的开发商，其特色就是只租不卖，多数为个体经营，没有出现类似公司的形式，所以严格意义上讲，不算是专业的开发商。在我看来，专业开发商出现在1862年的上海租界，乃为战争所催生。        

        在江南富人源源不断搬进租界的时候，太平天国其实已危如累卵，战争即将结束的迹象已经显现，可是开发商们认为租界里的繁荣还将持续下去，房价还将上涨，所以开发规模也继续扩大。1864年太平天国灭亡，江南战事平息，租界里的难民再次重返家园，新建房屋大量空置，在建房屋纷纷停工，许多开发商破了产，从事土地投机的中国买办也血本无归，开始有人跳黄浦江了。租界里的银行、租界外的钱庄，因为在牛市时把资金放进楼市，这时也出现危机，11家银行有6家濒临关门。紧接着是1866年世界金融危机，一些资金雄厚、经营多年的大洋行也不得不倒闭。表面看，成也房产败也房产；实质上，成也战争败也战争。          

        清朝末年武昌起义，南方诸省纷纷独立，满清王朝轰然倒塌。在某些地方，汉人趁机报复，冲进“满城”放火杀人，给满清贵族和普通旗民造成了大恐慌，包括皇族在内的大批满人惶惶然逃进革命党和北洋军不敢冒犯的租界区，像大连、青岛、北京东交民巷、天津日租界和英租界，都成了满人的避难所。上海开埠较早，租界较大，更是逃难首选，有钱的遗老不仅在此买房定居，还把带来的钱财存进设在此地的外国银行，于是上海租界的房地产市场又一次繁荣起来。        

        民国成立后，无政府状态结束，满汉和平共处，大恐慌消除，但租界里的移民并没减少，连末代皇帝溥仪都在天津英租界买了房，后来又在日租界赁了一大所宅子。上海经济迅速繁荣，不光租界日新月异，华界也万象更新，这个城市良好的经济环境和宽松的文化氛围吸引着全国各地的商人、文化人和失意官僚来此定居，给房地产开发带来了更大的市场。当时上海最有名的娱乐场所“大世界”的老板叫黄楚九，见房地产行业利润惊人，也做了开发商，在今天的宁波路一带租地皮、盖公寓，一口气建起20幢新式楼房，底层做商铺，上面做写字楼。        

        众所周知，房地产是最耗钱的生意，黄楚九资金不够，向银行借贷，银行给的钱杯水车薪，他就自办储蓄所，24小时营业，高息吸储。这个手法放到今天毫不稀奇，可是在民国，此举绝对算是开创性的，既聪明又大胆，房子卖得顺利还行，万一砸在手里，成千上万个小债主绝对够他喝一壶。不幸的是，那20幢公寓真就砸在黄楚九手里，而背后的罪魁祸首还是战争。        

        黄楚九的大规模开发公寓始于1925年，当时上海楼市正火，投机严重，可等他建成以后已经是1927年，正赶上国民革命军北伐。革命军和驻守上海的北洋军展开激战，硝烟四起，共产党人又鼓动工人罢工、起义，上海市面立马萧条下来，市民出逃，“外来务工人员”也纷纷返乡，黄楚九新盖的公寓无人问津，再三努力才租出去两间房子，一间租给电力公司，一间租给了一家鞋店，剩下的全空着。在他储蓄所里存钱的那些投资者在资金到期之后去提钱，黄楚九当然无钱可付。他在上海经营多年，又不舍得跑路，只能变卖家产还债。黄金荣趁火打劫，低价盘走了他的“大世界”，气得黄楚九撒手归西。老黄出殡那天，有吊祭者送来一副挽联：“楚楚大志，十年雄心争天下；九九归原，一双空手赴黄泉。”相当写实。