上海房地产战争

李开周

2014-06-29 18:15 来源:澎湃新闻

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民族舞剧《小刀会》
        鸦片战争前后,老牌帮会天地会衍生出一个分支——小刀会,在上海很活跃,秘密结党,谋划反清。1853年,小刀会首领刘丽川打出“反清复明”旗号,率帮会成员和附近贫民攻占嘉定县城,继而攻占上海县城,宣告“大明国”成立,刘丽川自封“大明国招讨大元帅”。满清政府调派军队围剿,却被打得稀里哗啦一败涂地,小刀会遂又攻占了宝山、南汇、川沙、青浦,然后清军又冲上来,双方在今天的上海市区和近郊区县打了几十场硬仗,竟不料由此又开启了一场近现代上海的房地产战争。        
       不管什么时候打仗,吃亏的总是老百姓。1854年10月7日,后来出任中国海关总税务司的英国人赫德从香港坐船去宁波,途径上海,登陆住宿。赫德亲眼目睹了小刀会控制之下的上海:城里到处是烧毁的民房,路边还有丢弃的尸体,起义者良莠不齐,一边跟政府军交战,一边肆无忌惮地抢钱抢女人。       
       过去有句老话:“小乱居城,大乱居乡。”小股土匪骚扰地方时,最好搬到城里住,因为有军队、警察,土匪不敢捣蛋;打大仗时最好搬到乡下住,因为城里钱多漂亮女人多,机关也多,是财富和政权的象征、“兵家必争之地”,住在农村反而安全。所以和平年月是城市优于农村,有钱的农村人为了相对良好的治安环境,纷纷在城里买房定居;一旦爆发战争,城里人又不得不向农村逃难。像这种反反复复如同拉锯的城乡之间大迁徙,曾经在古代中国和近代中国一再上演。现在小刀会跟清军打仗,战火烧到了家门口,上海人自然要往乡下搬。        
       可这时候乡下也不安全了——太平天国的人马正攻城掠地,一路上杀富户、烧庙宇、拉壮丁、征军粮,在弄清他们的进军路线之前贸然搬到农村去等于送死。城里没法待,乡下又不敢去,外有清军攻杀,内有义军抢劫,上海市民何去何从?        
       好在安全的地方还是有的。刘丽川其实是个“洋务派”,早年在新加坡打过工,后来又在英国洋行做买办,深知中西武力相差甚远,得罪洋人后患无穷。为使“大明国”获得洋人支持,他在攻占上海当天就去了租界,向各国领事承诺:小刀会只针对清政府,不针对洋人,外面杀声震天,租界安如泰山,决不让一兵一卒进租界。这个承诺使洋人暂时保持了中立,也让租界成了战争中仅存的和平孤岛。所以,租界才是上海人逃难的最佳选择。        
       按照清政府和英、法、美等国签订的条约,华洋应该分居,租界里只能住外国人,不能住中国人。可这时候战火烧身,哪还顾得上条约,凡是跟洋人有点儿关系的中国人都往租界逃,没关系的也想方设法买通关系;小刀会跟政府军交火的第一天,英租界就涌进了两万人,小小的租界拥挤不堪。        
       洋人刚开始还抗议华人破坏条约,后来发现扶老携幼的难民们都携带着金银细软,这时候已是深秋,不宜露宿街头,所以都得向洋房东租房住。房子供不应求,难民不惜千金,一时房租陡涨,家有大屋的洋人都发了,头脑精明的还赶紧搭建简易房高价出租。很快,在英租界西北部和分隔英法租界的洋泾浜两岸,一排一排小木屋拔地而起,妓院、赌馆和鸦片馆也在附近遍地开花,上海租界迎来了有史以来第一个房产牛市,欧美开发商赚到了第一桶金。过去说“发战争财”指的就是卖军火,这段历史说明还有一条渠道:做房产。        
       战争财利润虽大,只能在战争时候发,和平一降临,生意就歇菜。小刀会占领上海不到两年,满清政府游说洋人一同“剿匪”,在洋枪洋炮支持下,清军打跑了小刀会,“大明国”就此覆灭,上海恢复了和平。在租界避难的人们返回家园,洋泾浜两岸的小木屋开始空置。小刀会起义前,租界里有几家洋行(例如老沙逊)贩卖鸦片为业,战争时期都改行干起了房地产,现在和平了,房产牛市变成熊市,它们又重新卖鸦片去了。        
       但租界的房产熊市并没持续几年。1862年,太平天国接连三次打到上海,引起居民大恐慌,再次潮水一洋逃进租界。这回避难的不光是上海人,还有苏州等地之人,粗略统计在10万以上。难民去而复来,房市死而复生,曾经空置的小木屋被洋房东用更高的价格租出去,卖鸦片的洋行再次干起房地产,租界土地严重紧张,地价房价一起飞涨。法国驻上海领事描述了当时的情形:“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍,所有出卖的地皮都被争相购买,……地皮价格抬得很高,最初每亩地卖200两已经被认为很贵了,现在即使卖1200两,买主还是争先恐后。”
沙逊大厦
       在这种形势下,更多的洋行从事了房地产开发,租界之内开发商林立,计有:老沙逊、新沙逊、怡和、仁记、兆丰、公平、太平、通和、德和、有恒、泰来、荣康、孟吉礼、永顺、长利、元芳、和记、裕盛、隆茂、锦名、字林,等等。它们不再建造小木屋,而是改建两三层的小楼,砖木结构,小小天井,门口上方用石头发券,这就是后来著名的“石库门”。早先开发商只租不卖,这些开发商既租又卖,有钱的华人可以把一所甚至多所楼房一次性买下,再分租给没钱的华人。       
       在中国,房地产开发这门生意出现得并不晚,拙著《千年楼市:穿越时空去古代置业》专章讲述过古代中国的开发商,其特色就是只租不卖,多数为个体经营,没有出现类似公司的形式,所以严格意义上讲,不算是专业的开发商。在我看来,专业开发商出现在1862年的上海租界,乃为战争所催生。