万科郁亮：以刚需为主的白银时代刚刚到来

        在5月26日的万科媒体开放日上，万科总裁郁亮直言中国房地产的黄金时代确实结束了，但以刚需为主的白银时代也许刚刚开启。房地产从业人员还是应保持谨慎乐观，积极应对。

        对于近期很多谈论中国房地产泡沫破裂的言论，郁亮称，从2008年的调控开始，开发商贷款、消费者按揭贷款都管的特别严格，金融杠杆已大幅下降。“如果说从2008年到现在6年都没有把房地产泡沫挤掉，这是不成立的。”

        “国内房地产形势的好与不好，取决于每个人自己的观点，每个人的参照标准各有不同。今年，中国房地产3月份、4月份数据和去年同期相比有所下降，但跟2012年的数据相比还有较大提高。”郁亮表示，“所以，同比数字的下降不能代表市场形势也走下坡了。”

        郁亮认为，中国房地产的黄金时代确实结束了，但以刚需为主的白银时代也许刚刚开启。郁亮总结了中国房地产黄金时代的基本特征：胆大为王，人人都赚钱，做高端住宅的更赚钱一点。

        至于为何说中国房地产的黄金时代已经结束，郁亮称，“中国房地产经过这么多年的高速发展，需要进入平稳和健康发展的阶段。现在要凭借好的产品和服务来赚钱。”

        在目前以刚需为主的时代，“大房子、高端房子，降价也不一定有人买。”郁亮说，“2008年以来，房地产行业的金融杠杆逐渐被去掉，市场经过了一个变化。如今是以保障房、刚需为主的时代，恢复了房子作为一个居住必需品的功能，可以说，投资客基本没有了。”郁亮认为以刚需为主的时代持续15年没有问题。中国城镇化率刚超过五成，提高空间很大。

        2012年，国家统计局计算城镇常住人口占全部人口的比重，通报发布中国城镇化率达52.57%。

        对于目前房地产市场的降温、许多开发商都计划调价，郁亮表示，在6月底之前，万科不会一刀切安排，会把定价权、决策权放给一线工作人员。万科项目以一个月之内卖出60%作为定价依据，单纯的降价不一定是最好的选择。

        “今年前4个月，全国商品住房成交额同比2013年下降了9.9%，但比2012年同期上升了48.8%，市场并不像大家想象的那么糟糕。国内市场不适用香港发展商的统一调价，有很多办法可以完成市场调整，比如用价格换空间，用空间换空间，还可以自己调整、转让。”郁亮说。

        郁亮介绍到，因为人口质量的提高，人口地域化分布也在变化，比以前更集中，更往大中城市集聚，所以万科目前主要在这些城市盖房子。他说，“国家经济是减速了，但是GDP7.5%的增速还是要保证的，7.5%已经是很大的数字。行业的规模目前是8.1万亿元人民币。穆迪预计未来12个月内，中国房地产销售同比将温和增长0-5%，现在房地产市场的规模已经很大了。行业内有8.5万家发展商，今年第一个季度中国前十大发展商占了20%市场份额。经过这么多年宏观调控，行业的金融杠杆大幅压缩，无论是给开发商开发贷，还是给消费者按揭都严格管理，这样是有利于行业健康发展。

        如何应对当下惨淡的市场，郁亮给出了自己的见解，“当个别企业有困难的时候，开发商之间可以谈合作。地方政府也会积极协调当地有实力的发展商去接手有问题的楼盘和公司，这对银行也是有利的。”