任志强：房地产业自有资金增速已降到历史最低点

        演讲人：任志强 （华远地产公司董事长）

        主题：“趋势•福卡经济论坛”

        时间：2014年8月10日

        主办：福卡智库

        【编者按】

        “从目前来看，进入下行通道是不成立的。”这是华远地产公司董事长任志强在“趋势•福卡经济论坛”上对目前房地产市场走势的判断。他同时指出，目前房地产销售遇到问题最多的不是三四线城市，而是东部发达地区。

        以下是澎湃新闻(www.thepaper.cn)对任志强讲话内容所做的摘录：

从目前来看，楼市进入下行通道是不成立的

        未来市场主要是三个原因来主导——第一个是李克强总理的微刺激，如果说微刺激包括降准等，都是一个货币总量增加的问题，如果继续增加可能会回升；第二是基础设施，这些投资占的比重越来越多，比如说高铁；第三个和房地产有关的就是棚改，这个进展速度如何我们不知道，今年要求开工470万套，到目前为止，钱用了1/3。如果这几项都是向上走的，我们固定资产投资增速会回升。

        房地产开发如果说不考虑棚改和其他因素，下半年的投资增速将会降到10%以下，这个降速对GDP的影响是非常大的。会对GDP产生0.6个点的影响，加上相关产业会影响到1个点。对棚改来说并没有把它和民生放在最直接的关系上，当投资拉不动的时候，会用棚改的资金或者城市改造来拉动经济。这就造成一个矛盾，一方面媒体更强调供求关系恶化，一些地方供大于求，但是保障性住房都是按照指标下发的，这是一个问题。

        为什么房地产投资增速下降？一个是和前期土地购置有关，土地购置是一个先进指标，当我们的土地购置处于负增长的第二、第三年，通常是价格上涨的，土地也上涨，随后就出现一个低潮，然后再出现土地负增长。按照现有统计，明年我们的供求关系，排除棚改等因素，商业房地产开发又会发生变化，今年的开工负增长，会导致明年9月份出现供应需求上涨。今年上半年我们看到销售出现下降，也引起了一些市场上的争论，比如说下行通道，一蹶不振，崩盘等各种说法。但是实际情况并不是这样的，2012年我们下滑速度最快，一二月份下滑27%，但是年底是正的4.1%。今年1-5月份是持续下降的，但是1-6月份已经开始出现回升，6月份比5月份的情况略有好转，7月份的统计数据没有出来，但是从某些地区来看，可能会有好转，因为大部分地区开始取消了限购政策，甚至有一些地方采取了降息、降税、政府财政补贴的方法来刺激楼市了。一个月的数据可能还不足以说明，要用更长时间的数据来说明整体情况。但是从目前来看，进入下行通道是不成立的。

        比较麻烦的是我们的到位资金，到位资金的增长率是最低的。2008年，在大家都说经济下滑的情况下，我们大概是13.4%的自有资金增速，但是今年降到了历史上从来没有过的最低点，不仅是个位数，而且是较低的数。这和我们的投资增长有关，如果说继续下降，在未来的投资增长当中体现。去年的自有资金增长率过高，也包括了一些非房地产行业为主的产业迅速进入市场，而今年这一部分的资金基本上退出了。

        按地区分析，所有人都认为，二三线城市遇到的问题最多，所以中国沿海地区和一线城市问题不大。实际上错了，从投资上来看，各个地区数字差不多，并没有明显看到中西部地区投资增速下降。但是从销售来看，可以看到影响最大的是东部地区，也就是发达地区。我们看到的是一二线城市多数地区销售下降巨大，反而是三四线城市或者是四五线城市更多是正增长。也就是说，中西部并没有因为环境变化出现了大幅度崩盘。这和媒体上通常说的三四线城市受到重创不完全一样。严格来说，我们只统计70个大中城市的数据，比如说房价等等。但是在销售和开工数据当中，其中包括了其他500多个城市，包括县级和地级。我们还有2.59万个镇，这些镇当中房地产比重并不是很大，但是这些镇占的数量很大，我们现在已经看到的是保障性住房基于棚改区任务下到镇一级，他们最后形成的力量也是巨大的。如果说中西部这些一二线城市占的比重并不大的地区持续增长，那么全年的增长有可能会持续恢复。

过去盖了多少房，卖了多少房

        我们过去盖了多少房子呢？大家都认为我们盖的房子已经足以满足城镇居民的居住问题了，很多人在讨论空置率问题。到2012年的时候，全国城镇住宅每年竣工10.73亿平方米，房地产开发商竣工7.9亿平方米。2013年稍微多一些，我们占的比例是一个变化过程。在改革初期，就是非房地产市场化的时候，1998年之后，房地产开发只占全部竣工总量的30%，大部分是用基本建设方面建的住宅进行福利分配。在逐渐发展过程当中，我们最高达到了73%，就是2010年。剩下的只有20%左右是由政府负责建设，由单位分配或者是城市基础设施建设、拆迁。到了高点之后，就开始逐步下降，下降到71%左右，去年是在70%以下，今年会略低一些。这和我们后面的政策有关——保障性住房和棚改。

        是不是我们现在建设的房子已经完全满足了城市居民需求了呢？按照过去5年的数据统计，2009到2013年，我们卖了55亿平方米，但是我们竣工了多少房子呢？43亿平方米。换句话说，我们已经多卖了10亿平方米。现在在建的工程当中，相当一部分是已经卖掉的，这两个数字对吗？因为所有的开发商都知道，在我们竣工的房子里有15%是不能销售的，甚至有的地区达到30%是不能销售的房子。因为我们有车库、人防不销售的面积，比如说大连万达建的一些商场自留了，但是它并没有被竣工面积刨除。这当中不仅是住宅的竣工面积，还包括了非住宅的竣工面积。我们再把现在已经建设的面积当中30%再扣除，因为这当中还有不可销售的部分。在统计中，车库是按照个数统计的，这两者加起来，可能有25亿平方米已经卖完了。现在在施工过程当中的，一半多就没有了。因为我们住宅只占了全部投资当中的70%。另外30%是商业或者是写字楼这些产品。所以房地产商讨论住宅或者城镇化住宅的时候，还要考虑这一点。到今年我们在售面积58亿平方米，扣除30%商业，剩下的住宅当中20多亿已经没有了。

        这就有一个毛病，我们的竣工率太低了。2009年，我们的竣工率是21.9%，去年我们只有15.2%，也就是说盖房子要7年才可以盖完，这个竣工率实在是低得不得了。即便是扣除当年新开工的竣工率也只有21%，而过去是34%。

        是什么原因造成这个情况？最后大家都说，很可能一个重要原因就是为了完成上级交给的任务，就是保障性住房的任务，所以开工之后放在那里不竣工了。所以相当一批在售面积就造成了这样的结果。去年我们有22亿平方米的新开工面积，这当中相当一部分是保障性住房。它会导致我们越来越低的竣工面积，这是非常严重的一个问题。

        竣工不仅是在房地产开发商的统计当中，在全国其他统计中，也出现了这样的情况。所以我们也搞不清楚这一部分怎么计算的。1至6月份，我们的销售额下降了6.7%，少了2000亿元，我们的贷款增长了14.1%，增加了2000亿元，在现金流上是平等的，如果说有新开工我们钱就缺了，从销售面积来说，下降了6%，大概是2900万平方米，非常少。为什么会这么点东西就产生了巨大的恐慌呢？

        其实这个恐慌在去年就应该产生了。去年我们看到销售量增长最快的，第一个是温州，增长了70%。看看今年已经出现问题的，第一个官方宣布取消限购的呼和浩特，它不是今年才出问题的，去年它就是全国增长率最低的，-12%。沈阳-8.4%，长春-6.7%，北京-2.1%，无锡-1.9%。换句话说，不是因为今年才开始出现分化，而是去年已经出现了严重的分化，一些地区迅速增长，一些地区已经出现了下降。今年是不是在全国都下降而没有增长呢？不是的。比如说安徽，很多地区因为高铁通了基本上都是以40%以上的速度增长。地区差别由此而产生，考虑今年和去年的比较，一些地区高速增长，一些地区迅速下降，和供求关系变化有关。

        是什么导致了供求关系变化？第一个是利率变化，去年9月份开始发生利率变化。对于购买者来说，资产价格没有下降反而是上升的。我过去可能花100万买，你降到90万，我加上贷款利息还是100万，而现在利息增高之后，我可能要花110万——120万。另外相当一部分人无法拿到贷款。因为利率的变化导致一部分的购买能力被挤出市场。需求方面造成了价格波动。

        再一个是保障性住房产生的挤出效应，名义上为了民生，而保障性住房2012年开始建设，2013年进入市场。去年9月份之后，大量的保障住房开始进入市场，这其中，有一部分进入了开发商的统计，有一部分没有进入开发商统计。这在北京市最明显，北京只有几千套保障房，但是只有1%的人可以中签。99%的人都不能在市场上买房了，因为买了房就没有资格抽签，他们就会等待。一直要等到三五次抽不上之后，才会进入市场，这就挤出去了很多的购买力。再比如说棚改，在棚改区，有能力的人也不会去买房，他会去等。这一部分需求也相当一部分被压缩了。

        但是不是所有人都需要政府的帮助来购买住房的。旧城改造当中，30%~50%的人房子是好的，但是他处于在破房子之间，不得不搬走。比如，北京去年保障性住房指标是1300万平方米，北京号称超额完成任务。按照开发商计算，开发商范围内是585万平方米，政府还有715万平方米。这715万平方米，我们无法找到资料证明它是如何销售、转移的。但是开发商是可以找到公开透明的资料的。公租房占了116万，经济适用房10万，安置房55万，自住房178万，两限房226万。这是1300万保障性住房的比例，去年商品房是409万平方米，409万和1300万相比大概是1/3，商品房实际住房供应量只占1/3。而75%是保障性住房，而市场上，我们能看到的两限房、自住房、经济适用房，安置房和公租房都不体现在销售范围，但是它确实转移了一部分的需求。

开发商跟着保障房走，市场化逐渐减少

        1998年时的改革是住房市场化的改革，那时候为了强调市场化而导致我们忘记了应该同步建设保障房。朱镕基的目标是克服亚洲金融危机，让我们的经济保八。2007年之后，我们开始注重保障房，当时提出廉租房系统。2008年提出了公租房，这样就打乱了我们的保障需求。本来各国政府应该保障的是居住权利，而不是保障财产权利。但是现在中国已经把居住权利变成了一种财产权利，却无法解决供求关系。2008年政府工作报告当中提出居者有其屋，人民代表要求修改17处人大的报告，其中重要的一处就是把居者有其屋改为居者有其所，不是保障财产权利而是居住权利。这一点是中国保障性政策一直以来犯的错误。

        我们在买卖自住商品房屋的时候，北京市政府还要求自住商品房卖的时候，交给政府30%，我不知道哪一条法律规定市政府可以这么做？因为钱不是你投的，经济适用房卖的时候，你拿一点还有道理可言，而自住商品房是商品房产权证，而且你是收了地价的，我个人觉得政府是太黑了。如果说保障居住权利，和交易行为是不冲突的。如果说保障财产权利就是对市场进行一种掠夺。当你买卖房子的时候，政府从投资者获得了巨大的收益，也就是说，只许政府投资投机，而不允许老百姓在房地产上获得。如果我们把应该用社会化或者是福利化解决的问题，变成了市场化，就变成了我们现在所谓的自住型商品房，不是保障居住权利而是财产权利。反过来说，把医疗、教育、社保、住房交给市场。

        在政府获得地价过程当中，政府的投资行为导致我们出现了另外一些现象。比如，我们说棚改是用政府投资拉动，我个人觉得就是一个因果倒置。棚改区改造力量用得越多，对市场破坏力越大。前面3600万保障性住房的问题还没有解决，同时又增加了1200万套新的概念。什么意思？3600万套，原来是5年计划，一年要投700万套，相当于全部开发商住宅竣工总量，即便是在去年，我们也只完成了700万套。开发商就建那么多的房子，换句话说，我只建那么多房子的市场，如果说你有更多房子冲击市场，就变成了另外一个情况，既包括开发商竣工，也包括了非开发商竣工的部分，今年的统计报表当中，真正属于商品房开发的只有50%，另外50%都是和政府相关的包括保障性住房，棚改区住房等等。市场化在逐渐减少而不是扩大。我对1万亿的棚改称之为4万亿的拉动。

        网上有人说，1万亿侵犯了开发商的权利。我表示反对。棚改对开发商是最有利的，因为可以拿到低息贷款，所有的棚改都是开发商盖的，但是总有一些开发商巴不得进入棚改范围内，因为我可以拿到低利息。如果这样发生的话，存在的问题是更多的。现在我们已经完成了960万套保障房，已经投入了1万亿，再加上4万亿，这几年可能出现的常态的就是所有开发商跟着政府保障房走，资金回笼是最快的，反而完全市场化的会逐步退出。

        （本文根据福卡智库提供的速记整理，未经演讲人审订）