上海自贸区土地二次开发启动：首提综合用地概念

        上海自贸区土地二次开发政策落地。

        8月12日，上海自贸区管委会官网发布《关于中国（上海）自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》，于2014年8月1日起施行，有效期至2016年7月31日。这份由上海市规划和国土资源管理局、上海自贸区管委会联合印发的《试点意见》说，上海自贸区鼓励地块用途兼容，用地类型实行两种或两种以上用途混合；存量建设用地转型为综合用地的，要补缴土地价款。

        这是上海自贸区第一次明确提出综合用地的概念。

        一名资深业内人士告诉澎湃新闻（www.thepaer.cn），综合用地概念的提出，可以从根本上解决工业用地转性升级的问题。在此之前，工业用地在成交后，要想转变用途难度极大，原则上试用期内是不能转变用地性质的。

        所谓综合用地，按照《试点意见》的定义，指的是土地用途分类中，单一宗地具有两类或两类以上使用性质（商品住宅用地除外），且每类性质地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用方式。

【意义】对上海自贸区内项目落地具有重要意义

        官方人士强调，综合用地概念的提出，对于上海自贸区内项目落地具有重要意义，是上海自贸区在规划、土地政策方面重要的制度创新举措。

        一名参与规划的官员解释，有一些企业处在成长过程中，需要有仓库，也要简单的制造加工；需要把总部放在这里，也要有展示的空间，以及现场的销售需求，“针对这样的情况，我们提出综合用地的概念。”

        这名官员说，综合用地在规划上不是新的概念，规划上有混合用地的概念，但运用得并不多，概念也不明确。这次上海自贸区的《试点意见》，等于又往前走了一步，从规划和土地两方面，对综合用地进行保障，对综合用地的使用范围、定义、原则、规划编制要求进行了系统的规定。

        上海自贸区现有面积28.78平方公里，其中80%为工业用地。

        一名在自贸区有地的企业高管就提出，是否有必要将土地转型为综合用地，还要看具体的项目情况，毕竟补缴土地价款会令企业成本上升，不能一概而论。

        前述资深业内人士介绍，上海自贸区内企业有把工业用地转变用途的需求，当然有些企业是想自用升级的，也有企业是想把工业地产转成商业办公用地卖钱的。上海自贸区管委会当然不会支持后者。

        这也是《试点意见》对于存量用地转性作出诸多限制的原因。

【供地】差别化供地，允许协议供地

        在综合用地的供应上，《试点意见》明确，要按照主导用途对应的用地性质，实行差别化的供地方式。除了公开招拍挂，有些类型的土地可采取带产业项目挂牌出让、协议方式供地。

        比如，主导用途为商业、办公等经营性用地的，应釆取公开招标、 拍卖、挂牌方式供地；

        主导用途为研发总部产业项目类用地、产业项目类工业用地、仓储物流产业项目类用地，可以采取带产业项目挂牌出让方式供地；

        主导用途符合划拨目录的，附属用途不符合划拨目录的，可以以协议方式供地，涉及公益性用地部分的按照划拔用地管理。

        上海财经大学公共政策与治理研究院教授王克强告诉澎湃新闻，带产业项目挂牌出让含有“定向出让”的意思，“过去招拍挂有一些教训：虽说市场经济条件下，土地公开出让是价高者得，但有时候招来的企业不见得是最‘适合’的。带产业项目挂牌出让，就好比招女婿，要综合评估。”

        当然，公开招拍挂还是主流程序，如土地主导用途是商业、办公等经营性用地的，研发总部通用类用地，标准厂房类工业用地，通用类仓储物流用地等。

        《试点意见》还鼓励“租让结合，先租后让”，中标人或竞得人先行租赁土地进行建设，通过规划土地综合验收或达产验收，符合租赁合同约定使用条件的，再按照协议方式办理出让手续。王克强认为，此举可以限制短期内炒地皮牟利。

【定价】自贸区土地招拍挂领导小组拍板出让底价

        综合用地的出让底价，由上海自贸区土地招拍挂办公室委托具有资质的评估机构进行市场评估，根据评估结果，结合产业政策、土地市场情况等因素，由上海自贸区土地招拍挂领导小组集体决策，综合确定出让底价。

        据澎湃新闻了解，上海自贸区土地招拍挂领导小组组长为管委会常务副主任戴海波。

        当然，基本的门槛还是有的，譬如：采取协议出让方式供地的，出让底价不得低于综合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和的70%；研发总部通用类用途部分的出让底价不得低于相同地段办公用途基准地价的70%等。

        而存量用地经批准同意转型为综合用地的，土地权利人要按照市场评估价补缴土地价款。

        澎湃新闻了解到的信息是，补缴土地价款的标准目前尚未敲定。