万科商业地产怎么了？毛大庆突然撒手，升任万科北京董事长

        接近年末，万科启动地区公司的新一轮换帅。此前被“离职风波”缠身的万科副总裁毛大庆12月9日在微信朋友圈证实，将从2015年1月1日起赴任万科北京区域首席执行官，兼北京公司董事长，原北京区域首席执行官丁长峰将接替其出任集团商用地产业务负责人，原杭州万科总经理刘肖将接任北京万科总经理一职。

        万科管理架构分为三级，分别是总部、区域公司和一线公司。以此看来，毛大庆从北京一线公司总经理一职，晋升为北京区域公司董事长，不仅打破其此前将要离职的消息，也迎来其职位的提升。但是，颇具看点的是，毛大庆此番还辞去了商业地产业务负责人一职。

        万科商业地产管理部系2013年1月9日在北京成立。此部门承担整合万科旗下各类商用资源，探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。

        毛大庆任职万科前，就职于凯德集团，后者是新加坡最大的商业地产公司，其掌权的万科商业地产管理部，在过去两年中逐步走出较为清晰的商业运作战略，比如轻资产、小股操盘的运营模式。经典案例有：把深圳龙岗区中心的商场80%股权（包括若干临街商铺及停车位），出售给香港最大的房地产投资信托基金领汇房产基金；把9个商业物业80%的股权出让给凯雷投资集团有限公司等。

        此外，万科形成万科广场、生活中心、邻里家三种商业业态。其中，万科广场定位于区域型大型购物中心，体量为10万平方米级；生活中心面积略小，为两三万平方米，比如万科上海2049、东莞松湖生活广场、沈阳浑河天地项目；邻里家则为社区商业，已开业的有北京新五街、杭州新街坊。

        据接近万科的一位负责人表示，随着住宅地产规模增速空间的减小，万科不得不放弃专业化的运作模式，走向城市配套商的重新定位，商业地产万科起步很晚，“以前是不重视，现在重视了，一定会有所作为”。

        万科在商业地产方面，想学的是美国开发巨头铁狮门。毛大庆曾多次表示，将借助REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，学习香港领汇的经验，开创社区商业资本化盈利模式。

        据上述知情人士表示，毛大庆在凯德的背景，决定其在商业运作上有一定的优势，轻资产的运营模式以及业态的划分，在战略上是正确的。比如一些商业地产运营能力杰出的港资企业，就是把低融资成本，作为商业地产运营的首要原则。持有型商业最大的难关是，资金沉淀期过长。因此走小股操盘，万科商业的思路没有错。但是关键是运营的能力。

        要提升运营能力，关键是团队，万科内部没有很好的商业运营团队。

        有一位从万科离职的人士表示，运营能力是万科目前最大的短板，其操作的思路是引入战略合作者，回笼资金，然后由万科主导运营，但是万科又没有杰出的运营能力，这种合作模式，很有可能引发合作的破裂。以上海虹桥万科中心为例，其项目已经接近竣工，但是相比同区域的万通、瑞安等，万科中心的招租情况非常不理想，缺乏正确的定位和运营思路，是其最大的问题。

        上述人士还表示，万科四年前就说要做商业，也挖了很多商业地产方面的资深人士，但是这批人陆续离职。最大的原因是感觉万科对商业的重视度还不够。万科高层对于万科是否从住宅专业化运作向城市配套转型的分歧很大，此前万科一批老臣出走，也是和战略选择有一定关系，万科对于商业的重视程度并没有外界看到的那么高。

        有分析人士称，从丁长峰的背景来看，其在担任北京区域公司董事长前，还曾担任过上海万科公司总经理，以及《万科周刊》主编，相比毛大庆，其在商业地产的管理能力略显不足。万科商业刚刚确立了发展战略，却立马换帅，这的确令人费解。

        据万科最新数据，万科商业资源（指购物中心、生活中心和社区商业等）约500万平米；已开业万科广场4个，生活中心8个。

        但是针对外界关心的租金收入和利润，万科仅表示符合预期，并未给出清晰的数据。