万达转型：王健林计划不再自己出钱造万达广场

        万达商业（03699.HK）上市后宣布的第一个大动作，是王健林宣布不准备自己掏钱了。

        1月14日，万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。

        简单来说，大概的模式就是贴牌。机构负责出钱，万达负责设计、建设、招商、运营，并贴上万达广场的招牌、使用万达的“慧云”信息管理系统和电子商务系统。

告别以售养租时代

        过去的15年，万达广场更迭四代。但不管是第几代，万达广场从投资、建设到管理，自己全套包揽，以售养租。

        过去的万达模式，是依靠执行力玩儿现金流。对于每个项目争取自土地收购的24月内开始运营购物中心，36月内完成销售物业的交付使用。

        一名离职的万达高管对澎湃新闻表示，“在万达干活，很简单。模式很成熟，你不需要想太多。但你要完成指标，压力很大。”

        目前， 万达商业的租金商业近三分之一的江山。2014年，万达商业公司及其子公司的合同销售收入1601.5亿元，同比增长26.8%；全年实现租金回款110.8亿元，同比增幅为32.7%，租金回款完成率达100%；自持物业租金营业利润全年达67亿元，预计租金收益占核心净利润的三分之一。

        三年前，这一比重仅为7.4%，而到了2014年上半年则提升至22.3%。

        但是，以售养租时期的万达太快，没时间精雕细琢。很难有品牌商跟得上万达扩张的步伐，万达就自己做了万达百货、万达电影院线、北京大歌星。

        在一些城市，万达广场出现经营不佳的状况，在过去一段时间里，王健林开始砍掉三四线城市一些经营不佳的万达百货，并削减了一些城市万达百货的面积。

现金流之困

        事实上，万达此次转型并非毫无征兆。大量持有物业情况下，万达正面临越来越大的资金压力。

        王健林玩儿到159个万达广场规模，万达与其说是以售养租，不如说是以融养租。招股书显示，2014年上半年，万达商业的现金流净额为-89.5亿，同比（比上年同期）下降94.4%；2014年上半年，万达融资活动现金流量净额高达351.35亿元。

        如果这种情况继续延续，情况可能会更差。

        实际上，轻重并举这种模式，业内一点也不陌生。凯德也是，但凯德模式的本质是地产基金模式，以高杠杆和境外超低的融资成本，等待他们的管理团队培育商业，再以合适时机退出，替接盘侠管场子。

        万达内部人士透露，万达会自留一小部分股权，以后的操盘中，也将如此。

        万达商业这样的巨无霸转型轻资产，将为众多盲目模仿万达模式的开发商敲警钟。商业地产，真的不是谁都能玩的。