【建筑物语】黄金十年?且看房产商如何忽悠大众

        前阵子有篇朋友圈的热文《这个房型为啥没人用》，文章无意中将大陆房地产界在黄金十年中房地产开发的三脚猫思维曝了光，就是吹牛、复制和成本三桩事体而已。

        吹牛不上税

        吹牛是他们房地产界重要的技能，他们把这个称为策划和营销，他们要靠这个获得土地、贷款和买家。他们吹牛一般从许愿开始，对一切人描绘美好愿景，比如他们爱吹牛什么样的房子会决定了你们购房者什么样的生活方式，不过从你们一旦拿到房子后就开始花样百出地改造房型的普遍行为来看，其实还是你们决定房子的未来，房子根本决定不了你们的未来。吹牛，就要把没有的说成有的。这十年来，全世界的名胜都被专家拿来命名了中国大大小小的各种楼盘，仿佛拥有了名字就拥有了这个名字所代表的美好生活。可是一到各种假期，你们各种中国人还是从自己居住的外国名胜命名的小区出发前往各种真实的外国名胜，证明了名字还是代表不了生活。

        当然，你们购房者也已经知道了他们房地产界吹牛的小把戏比如把小的说成大的，120平方米就是豪宅了，水沟边就是景观大房了，步行2公里就是地铁房了。但你们已经买了房子拉动了GDP，不过你们不知道的是他们房地产界的吹牛永远领先你们一步。他们总是吹牛说你们爱听的话，他们吹完了生活，就要吹情怀，就要吹理想。

        但问题终究会爆发，你们看在黄金十年中，房产好像是升值，仿佛吹牛的人没讲错，但吹牛的他们不会讲明　白的是不同地方的房地产在不同时期其实是有差别的，所以有的的确还在涨，有的却已经死城，在涨的地方，吹牛的泡沫持续高涨，在死城，连哀叹都不见，在涨的地方是听不到死城的哀叹的，吹牛的人要掩耳盗铃的，仿佛那是和自己无关的事体。吹牛就是一剂春药，吃多了以为自己身体真的好，事实是反而伤身体。

        最近城中流行吹牛创新，所以你看《这个房型为啥没人用》中所谓无人要的房型，不过是在三房一厅中做了微调而已，也被吹成个性创新。那个被吹成设计大咖在设计自己的房型上都没有想象力，你怎么指望他直接从了房产商后的设计能给你的生活带来惊喜?　反正吹牛不上税。

        复制旧设计

        在房地产界，抄袭这种听上去不太高尚的词就免了，房地产界的任性，就是堂而皇之直接拿来用了。你看作者自己在文中都说了，房地产商排着队要设计师拿做过的设计直接复制到新的项目上去。复制让大多数房产商走上了快速发展的轨道。复制也制造了一种市场欢迎的假象，房地产商讲的是相似的故事，购房者觉得大家都这么讲就应该是对的，房产商讲多了也觉得自己是对的，自己也相信了。结果十年过后，从南到北，我们拯救了许多濒于破产的石矿后拥有了世界上数量最庞大的中华新古典主义和中华art′deCo住宅，从东到西，我们都幻想居住在那豪华的中华欧式样板房装修之中做自己的主，虽然我们偶尔会被烟痕和痰迹惊醒，但愣过之后，觉得没啥大事就会继续呼呼大睡。复制制造的假象让房地产界都不愿意创新，作者嘲讽自己是流氓，越老胆子越小，所以不创新。创新是需要冒险，但连险都不愿意冒的流氓算什么流氓?这些流氓的胆子从来就是挂在嘴上，胆子从来没有大过。黄金十年来，中国人居住的房子，只要不拍外景，观众可以将任何一个公寓楼内景当成本地，什么北地胭脂、南国娇娃都在标准的一房一厅到三房两厅的格式化生活中被收拾成一样的锥子脸。复制是鸦片，一旦上瘾便难戒掉。

        节约成本

        房地产界在吹牛的时候任性，在复制的时候任性，但算成本的时候决不任性。没有不追求利润的房产商，利润是可能从意外的溢价获得，但更重要的是从节约成本中省出来，在这点上他们房产商非常理性。你们看到的那些写在售楼书中被特地标识出来显示房产商花了血本的材料和设备，所花的钱要在你们看不到的许多其他地方省下来。规模越大的房产商就越讲究节约成本。大房产商推行的标准化建造、标准化设计、标准化采购的目的不是为了更好的产品，所谓创新那是说给你们听的，千万别当真。真实目的就是减少各子公司所谓的重复建造、重复设计和重复选购带来的重复成本。大房产商可以用标准化来复制降低成本。中小房地产商可以通过复制节约设计产品研发的成本，减少非标建筑配件和施工从而降低成本。

        黄金十年持续高涨的房价让购房者产生错觉，就是房产商很有钱，不在乎成本这点小钱。事实是，他们很在乎。他们不是慈善家，省钱是王道。房产开发的成本，无非是土地、税收、配套、融资、建造、运行、营销、设计成本。前四项的成本一旦发生，对房产商而言是无法控制的，建造成本的控制是房产商与总包商，分包商以及农民工的博弈，算是部分可控制，这也是大房产商推行标准化的原因之一，用来增加博弈的砝码重量。房产商能够全力控制的就是运行，营销，设计成本这三项。利润再高，成本还是要省，不差钱是讲给你听的，你们别当真，能不花在你身上就一定不花，房产商即便花了，不是发善心，而是一种投入，指望你们掏更多钱而已。所以，无论哪类供应商在私下场合打动房产商的最好的说辞还是节约成本，如果在此基础上说到有助营销，那就更妥了，不过后者和吹牛就有关系。车轱辘话一圈说回来，这三件事其实是一种房地产固定开发思维的三个紧密联系的环，一旦扣上了就分不开了。《这个房型为啥没人用》的文章很好地证明了现在的房地产界都陷在这个三脚猫思维之中无法自拔，永远吹牛、复制和节约。

        在三脚猫思维主宰的房地产界，创新是件奢侈的事。苹果前CEO乔布斯认为创新应该发生在公司运行最好的时候，而非面临困境的时候。不过绝大多数人只有面对危机时才会思考如何脱困，但这时候，创新应该具有的眼光、勇气和资金都在大好时间里耗光了，创新没有可能。那么什么人需要房地产创新，是设计师需要创新，因为我们不甘于生活没有想象力，但其他人还没有时间去想到这一点，因为高房价已经杀死了想象力了。那么购房者需要创新吗?　但你们购房者目前最大的意愿是便宜买到房子，你们希望小米创始人雷军而不是设计师来救救他们。至于互联网能否颠覆房地产的三脚猫思维，那是另外件的事。不过真正能救购房者的还是你们自己，因为一套三房一厅的标准格式生活没那么必需，你们将来的孩子们一定会没那么在意的。如果你们认定没那么必需，房产商就失去了勒索你们的铰链。

        大陆房地产的黄金十年开始褪色后，我们才发现这不过是镀金的十年。十年间无数专家许诺的无数美好生活方式的愿景，不过是空话而已，你们不必当真。

        (作者系国内著名建筑设计师)