楼市新政第二枪：二套房贷首付比例降至四成

        搅动市场多时的信贷支持个人买房的政策终于落地，更重要的是，与市场传闻的力度二套房首付比例降至五成相比，央行、住建部和银监会这一次更“给力”。这也是国土部和住建部3月27日出台稳定楼市政策后，管理层出台的第二项稳定楼市政策。

        3月30日17时，央行网站发布《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（下称《通知》），大力度松绑二套房贷款。

        《通知》提出，“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%”。简单地说，如果购房者采用“商贷+组合贷”的方式，以前购买二套房最低首付比例高达六成，在北京、上海等一线城市，这一比例是七成；而在新政下，首付四成即可。

        不过，利用银行贷款购买首套房的政策此次并无变化，最低首付比例仍然是三成，下限为贷款基准利率的0.7倍。但值得一提的是，去年9月30日，央行联合银监会宣布：对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购房时，金融机构执行首套房政策，也就是说，拥有一套贷款已经还清的住房，再次贷款买房已经看作是首套。

        当然，《通知》还是将权力交给了银行自己。《通知》指出，具体首付款比例和利率水平，由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

        需要注意的是，这并不意味着，购房者明天去银行就可以享受到这一大礼包了。

        虽然上述通知的落款日期为3月30日，但文中并未提及何时正式施行。澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者从多家银行个贷等相关部门了解到，上述新规的落地还需要各家银行的总行制定相关认定标准，逐级下发到各一级分行再制定细则后方可施行。而根据过往惯例，这一过程需要一至两周左右时间。

        对此，分析人士指出，目前二套房贷利率为基准利率的1.1倍，在首付比例下降后，二套房贷利率也可能会下调。

        更关键的是，在纯公积金贷款上，这次政策上放松的力度更大，相较“商贷+公积金”或者“纯商业贷款”的方式，购房者使用公积金买房更有优惠。

        《通知》明确，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

        特别需要指出的是，《通知》所提的放松政策，均指的是“普通自住房”，至于这个具体怎么定义，可能还需要住建部出具体规定。目前，各省市均有普通住房标准，如上海的最新标准是：单套面积140平方米以下，内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

        加上财政部3月30日同时宣布的将楼市营业税从5年恢复至2年的重磅政策，国家此番祭出组合拳对房地产市场的拉动效应究竟如何？

        “短期压力缓解，长期压力不减。鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。”民生证券认为。

《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》

        中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委）、银监局，新疆生产建设兵团建设局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：

        为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，现就有关事项通知如下：

        一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

        二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

        三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。

        请人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

        中国人民银行

        住房城乡建设部

        中国银行业监督管理委员会

        2015年3月30日