王健林:要约束好富二代,最重要的是管好富一代

澎湃新闻记者 李雅琦

2015-06-24 18:29 来源:澎湃新闻

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       演讲人:王健林(大连万达集团股份有限公司创始人、董事长)
       主题:万达的转型与挑战
       时间:2015年6月23日
       主办:新华网•思客讲堂
       【编者按】
       王健林再谈万达转型,强调将要去房地产,他认为工业化过程阶段、城市化过程中可以产生很大的公司,现在全世界十大房地产公司都在中国。但是随着城镇化进程,这个行业会萎缩的,不能像现在每年十几万平米的开工量,六七万亿的销售额,房地产行业将来肯定会萎缩。对于近期回暖的一二线城市的房地产市场的表现,王健林认为,“北、上、广、深这些城市永远会上涨。
       谈到儿子王思聪,王健林说,富二代不一定做道德模范,但是至少符合普通人的行为,至少做到和社会一样的标准。
       以下是澎湃新闻(www.thepaper.cn)对王健林演讲内容的摘录:
万达转型实现去地产化
       现在转型是一个非常热门的词,从国家来讲,讲产业结构调整,从企业来说,就是转型。这个词已经提出很多年了,我记得应该是十三届三中全会就提出来了,那时候叫调整产业结构,现在已经快20年了。我们国家整个产业结构,我个人认为还没有实现真正结构上的转型,包括企业也是一样。
       大家都在思考,既然有商业模式做着,为什么还要转型呢?就是为未来。作为企业,简单一个词就是要追求长期稳定的现金流。就是这个企业十年二十年之后,你可以预见它还能生存。
       万达几年前提出实行转型以后,我们提了一个战略,叫2211战略。就是五年之内,到2020年时,万达自己的资产要做到2000亿美金,市场价值要超过2000亿美金,企业收入要达到1000亿美元,企业利润至少要超过100亿美元。这是我们追求的长期目标,在这当中我们提出,来自房地产类的收入降到30%以内。
       现在看来,我们的目标完全有可能实现,不是提前实现,而是实现更彻底的转型,我们希望自己不再是一个地产企业。商业地产公司希望三到五年之内把“地产”去掉,就变成商业发展公司或者商业服务公司,我们正在为此努力。
       万达之所以能够真正实现转型,开始往着正确的目标方向走,我们有一个体会,最重要的问题是确定正确的战略转型方向。
       从提出万达商业要转型,要去地产化以后,我们做了两件事:第一,把我们现在已拿到地的2017年以后还要开业的重资产项目坚决转让。什么叫重资产呢?就是这个项目我们自己投资,里面还带点住宅销售。
       这个转让意味着什么呢?意味着你要丢掉一部分开发利润,资产增值的好处也不要了,资产每年有评估,略微有一点增值。但是我们就能痛下决心,该舍弃就舍弃掉,不要开发利润,也不要资产增值这部分。当然我们也不是傻瓜,把这些丢掉干什么呢?要换来更大的好处,就是集中我们的人力资源资金做现在的轻资产。
       什么叫轻资产?就是用别人的钱。有两种方式:一种叫直投,就是机构直接跟万达商业地产签约,他投资,我们负责建造设计管理招商等等,我们分30%的租金。钱从哪儿来、成本多少我不管。第二种叫众筹。我们推出了一个项目叫“稳赚1号”,50亿推出来,一千块钱起,搞众筹。中国现在还有很多社会过剩资金在找出路,而像我们这样比较稳健、收益比较高的产品也比较少。利用这些钱更快地投资,就可以获得很多增值的东西。
       万达转型不是为了转型而转型,要结合自身的特点,比如公司的基础、人才结构、创新能力等各个方面来转型。万达最大的优势是什么呢?就是线下资源,万达拥有全世界最大的线下消费平台。
       去年在万达消费人次已经超过16亿,今年会超过20亿。万达电子商务公司现在正在进行开放式的签约,就是不只管自己的,也愿意管理外边的大型商业中心等,我来投资,对你进行信息化、网络化的改造,现在我们正在开放式的平台建设和内部发展结合在一起。按照我们自己的预估,到2020年,到万达广场消费人群至少会到100亿人次,我们目标是到150亿人次。
房地产行业将面临萎缩
       对中国房地产的长期趋势是什么判断?万达去地产化就已经回答这个问题了。为什么这么说呢?我研究了欧洲工业史,其实这也可以代表世界工业化国家的过程,工业化、城镇化基本完成以后,这个行业就萎缩了,所以地产行业里面很少有百年企业,也没有500强企业,因为它不是一个可持续的行业。
       也就是说工业化过程阶段、城市化过程中可以产生很大的公司,现在全世界十大房地产公司都在中国。但是随着城镇化进程基本上差不多,现在不能说差不多,57%了,再往后可能干到70%左右就见顶了。
       所以这个行业长期现金流不是说没有,这个行业会萎缩的,不能像现在每年十几万平米的开工量,六七万亿的销售额,将来肯定会萎缩的。
       第二,中国房价你所看到的同比上涨回暖都是一线和主要二线城市,整体看离回暖还差得远呢,现在中国房价已经从供不应求到了供大于求的阶段了。所以房价再暴涨的可能性基础就不存在。所以大家大可放心。
       但是,北、上、广、深这些城市永远会上涨。不管别人怎么说,处在永远上涨当中,这没办法,就这么小的城市,而且国土部刚刚发布了对16个城市用地刚性约束规划,中国有16个城市近期会出台一个最终用地极限,当然包括北京、上海、广州、成都,就是到这为止不准再新建了,只能在存量上想办法,只能二手买卖,这个制度就会进一步使这些城市的供应量减少,所以一线或者二线靠前的城市会永远处于房价上涨的过程中,这个避免不了。至于上涨的幅度,那得看需求了,可能也会不小。
走人脉不如走市场
       我认为,中国是政府主导的经济体,所以在中国搞经济说离开政府是不可以的,在中国有人跟我讲我们可以不理政府,我说这话太假了,不理政府什么批文都拿不到怎么可能呢?你就活不了了。只是说在中国处理政商关系可能的确比市场发达、完善的国家要更困难一些。
       这个困难在什么地方呢?特别是在反腐败之前,现在应该说要容易得多了,我们在过去非常头疼,送礼不送礼呢?不送礼什么都办不到,送礼又怕给自己沾上,所以只能弄点小的礼品啊什么东西。说实话,我在想别人还不一定把这个东西真瞧得上眼。所以这个处理起来非常困难。
       这两年大力反腐之后这些问题解决了不少,但随之也带来了一些问题,就是如何在这种情况下高效率办事,把这个解决好就行了。
       我核心想说的是什么意思呢?就是走人脉不如走市场。在中国你会发现一个特点,我经常和朋友说,你发现一句话没有,只要做得大的企业全部是走市场。随便举一个例子,联想、阿里、百度、万达、万科只要规模大的公司全部是走市场的,不是走人脉的。所以在中国真的要做得好,规模做得大真的不能靠关系,就得靠市场,而且特别是现在市场化程度越来越高,虽然我们进程有点慢,但总体在往那个方向走。
       现在还在砍审批一类。因为我是改革开放的经历者,经历过办执照办不了。发展到今天,很了不起。我1992年、1993年在广州发展开始到现在注册公司注册不了,那时候民企代码一看说你不可以在广州注册公司,从来没有一个民营企业可以跨地域办公司。那怎么办?所以我们就找当地国有企业挂靠,给我办一个执照。后来慢慢放开民营企业,包括到现在民营企业可以进入银行、保险等等。其实作为改革开放的亲历者,我感觉到我们国家这些年变化是蛮大的,只是后来者没有参加前面的过程感受不到而已。
未必让儿子成为接班人
       我儿子还比较火,这一点还真是出乎我的预料。我觉得对二代是这样的,你说我提什么想法其实都没用,我可以提,提了都没用。别人听不听我呢?不一定听我的,我又不具有约束性。我提一个想法就是最好是约束自己,不一定做道德模范,但是至少符合普通人的行为,至少做到和社会一样的标准。
       其实在我看来约束好不管是富二代还是官二代,更重要的问题是管好官一代和富一代,二代怎么来的呢?还是从一代这里来的,所以一代做好一点二代自然就差不多了。要我说我只能说这些。
       对于接班人,我没有特意的安排,我也不知道思聪究竟是什么样的想法,我和他探讨过,他可能对接班不一定有兴趣呢,我觉得这个倒也无所谓。万达现在有一批40岁左右的高层,看将来谁能冒出来吧。而且我也从来不赞成培养接班人这个说法,接班人是培养不出来的,市场竞争中自然而然产生,谁将来胜出谁冒出来就用谁。

       
责任编辑:田春玲澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 王健林,万达转型

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