罗康瑞：出售上海核心物业后，中国新天地上市时间延后

7月24日，上海新天地开发商，瑞安房地产有限公司（00272.HK，瑞安房地产）宣布，以总价人民币66亿元出售位于上海黄浦区的企业天地1号及2号。该资产为瑞房打造的位于上海太平桥项目的办公项目，出租率高达98%，月租金收入逾2000万元，买家为香港领汇基金。

在宣布出售企业天地的当日，瑞安房地产主席罗康瑞在接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者采访时说，对这个出售价格表示满意。

罗康瑞称，瑞安三年内计划将净资产负债率降低至50%，提升资产周转率，改变现有资产组合以及经营模式。他首次坦言，企业天地等收租物业的减少，会对中国新天地上市产生影响。

2013年，瑞安单独拆分成立了子公司中国新天地，瑞房把旗下的商办物业资产包划拨至中国新天地，其中就包括企业天地、虹桥天地的优质资产包，以期获得合理估值后上市。

但是由于企业天地等优质收租物业的不断减持，中国新天地上市或受影响。

在最新采访中，罗康瑞首次坦言，企业天地1号及2号出售肯定会影响中国新天地收租的物业，但是必须从公司整体的利益和发展考虑。收租物业的降低一定对新天地上市有一部分影响。按照现有的资产组合和经营状况，中国新天地的资产在上市时无法拿到合理的价格，资产面临30%-40%的折让，无法向股东交代。罗康瑞称，绝不接受资产大幅折让的上市安排。

罗康瑞表示，此番出售业务，加快资产周转率，就是对中国新天地经营模式调整的一部分，希望等到资产盈利能力比较强再上市。

按照2014年年报披露的信息，2016年被认为是中国新天地上市的“合适时机”。

值得指出的是，罗康瑞近年来接连剥离商业资产，他曾经表示，除了上海新天地，可以出售的都会出售。

2014年，瑞房完成了对上海太平新天地朗廷酒店，虹桥天地酒店以及武汉天地企业中心2号项目的处理，套现36.43亿元。更早前的2013年，瑞安曾将重庆天地—企业天地2号和上海太平桥126号地块出售给阳光人寿和中国人寿，套现64.73亿元。

而刚落成不久的企业天地3号也已经开始洽谈出售业务，罗康瑞坦言，目前包括万科在内的大型企业，都在洽谈该项目收购事宜，但尚未签订买卖协议。

据悉，企业天地3号提供总建筑面积87,000平方米，包括建筑面积为56000平方米的甲级办公楼，以及建筑面积为31000平方米的高级购物商场。

罗康瑞多番强调，出售资产后，瑞房争取三年内把净资产负债率降低到50%，并提升资产周转率。2014年年报显示，该公司净资产负债率为79%，罗康瑞称，此次交易后，将使得公司负债率下降15.6%。他表示，公司同时继续在内地寻找物业投资机会，调整现有的经营模式和物业组合，以期为资产谋得更好的估值。

除了出售商办物业，下半年瑞房的可售住宅面积增多，位于上海的瑞虹新城和翠湖天地可售货值高达400亿，全年将完成180亿的年度销售目标。

不过值得注意的是，同样通过一系列物业的出售，瑞房净资产负债率曾在2013年一度下降至59%，但2014年又急速上升，而随后该公司选择出售的物业也越来越核心。罗康瑞在采访时表示，将会继续关注内地特别是一线城市的项目，并择机投资。