涨姿势｜耿靖：中国房地产众筹的N种玩法

一、房地产众筹在国内的兴起

房地产众筹发端于美国，和其他众筹一样，兼有筹资、筹客、筹智三大功能。房企借助房地产众筹平台，不仅可以为项目开发建设环节筹集资金，也可以为企业运营、销售、服务环节提供支持，促进项目去化，还可以为投资者丰富投资品种，使其在主动参与、高度知情的基础上增加投资收益。

国内的房地产众筹平台在2014年下半年开始出现，平台数的增长集中在10-12月份。截至2015年上半年，15家典型平台交易额累计达到9.1亿元，其中快钱占到5亿元，远超其他平台；其次为平安好房和团贷网的房宝宝项目，分别约为1.2亿元和0.9亿元，其余均在4000万元以下。考虑到少数遗漏的平台，预计上半年国内房地产众筹整体交易额在10亿元左右。

国内房地产界的大佬们纷纷力挺房地产众筹。冯仑认为，通过众筹的方式，能让客户获得20%－30%的房价优惠，既能解决中低收入人群个性化的选择，同时也能够为所有要改善居住环境的人提供更便捷、更适合、更低价的产品。任志强表示，众筹在解决中间环节，因为融资成本的降低，就会让房价降低，“华远地产未来会逐步把所有的项目都拿来众筹！”王健林甚至提出，如果稳赚1号众筹模式成功，万达可以抛弃传统的外部投资机构。

2015年5月29日，平安好房以及万科、绿地、万通、碧桂园、宝龙地产、大华、东渡国际、华远、绿城、世茂、协信、新希望地产、旭辉、自由筑屋、陆道股份等数十家企业共同发起的中国房地产众筹联盟正式宣告成立。国内房地产众筹迎来了发展的黄金期。

基于互联网金融的房地产众筹之所以成为受到国内房企广泛青睐的创新型融资方式和营销方式，主要缘于以下三点原因。

1.楼市低迷，新形式促进资金回笼

国内房产市场价格居高不下、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市两大趋势。与此同时，消费群体年轻化和消费方式多样化使得众筹的全新模式更容易获得购房者的充分参与。

2.拥抱互联网，大数据助力市场营销

借助互联网，通过对各类数据进行抓取和分析，地产商能够精确定位，投放房源信息给有实在需求的买房人，实现精准营销。互联网平台在未来有可能承担起虚拟售楼处的角色，节约开发商营销成本，实现营销高效率和低成本的兼顾。

3.小额分散处理，满足多样化投资需求

房地产行业向来以大资金需求为导向，使得众多对房地产投资感兴趣的中小投资者望而却步。众筹模式最大的特点即为资金的小额、分散，房地产众筹能够化整为零，使小额、分散的资金投向房地产成为可能。

二、房地产众筹的分类

据不完全统计，从2014年6月至2015年8月间，国内由知名房企或互联网巨头发起的房地产众筹项目不下20个，其标的种类、参与方式、筹资规模都不尽相同，可谓“乱花渐欲迷人眼”。将众筹笼统分为股权众筹、债权众筹、产品众筹、公益众筹四大类的传统分类方法对于房地产众筹已不适用。

对房地产众筹进行科学严谨的分类是研究其实质、探索其发展规律的首要条件。针对这一需求，我们创造性地提出了对房地产众筹的“两维度四象限”分类法，即以“房地产企业众筹目的”作为一个维度，分为融资开发和项目去化两类；以“众筹出资人参与诉求”作为另一维度，分为购房消费和投资理财两类，两两组合，形成四个象限，将房地产众筹分为融资开发型、营销推广型、开发理财型和运营理财型四大类，如图1所示。使用该分类法，所有的房地产众筹项目均能一一对号入座，且不会遗漏。下面我们将对各类房地产众筹分别解读。

1.融资开发型众筹

此类房地产众筹的特点是开发商以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。具体又可以细分为两个子类。

（1）定向类

此类众筹面向特定合作投资者，典型案例是石家庄众美城定制，特点如下：

通常是在立项或者拿地之前进行。为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。

一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。

优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入。

开发商能否拿到地以及能以什么价格拿到地，开发商的专业能力、成本把控能力、资金实力等，都存在不确定性。如果开发商投入过低，高度依赖众筹投资，则风险控制意识难以保证，风险最终就会全部转嫁给众筹参与者。

（2）非定向类

此类众筹面向公众投资者，典型案例是平安好房-碧桂园众筹，特点如下：

通常在项目拿地后建设前进行，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也有利于提前锁定一批购房意向人群。通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行贷款、信托等传统融资方式的资金成本的情况。

参与门槛一般较高，且需要投资者在预售前支付所有房款。

将众筹项目包装为保险、债券等金融产品，通过产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险。

投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右，价差成为其主要获利渠道。

开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定。

2.营销推广型众筹

此类房地产众筹的特点是开发商以项目去化为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。具体又可以细分为五个子类。

（1）预先团购式

典型案例包括平安好房-北部万科城众筹、当代北辰COCO MOMA众筹、华远地产-诺亚员工宝。

此类众筹一般在项目预售前进行。参与者筹得的只是享受优惠购房资格的“期权”，只有等到项目符合房屋预售条件时，才有权行使期权，缴足房款，以优惠的价格获得房屋产权。参与门槛较高，开发商一般会承诺“基本收益率+购房优惠价格”的收益，众筹期间一般会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。

（2）团购式

典型案例是京东-远洋5000元筹折扣房。此类众筹项目涉及的房产均为现房，因而与一般的商品促销和消费团购没有太大区别。

（3）抽奖式

典型案例是京东-远洋1.1折购房。此类众筹属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动。参与门槛一般较低，通过抽奖可能产生的高收益回报，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。周期通常较短。未中奖的参与者既无损失也无收益。

（4）彩票式

典型案例是京东-远洋11元筹首付。此类众筹属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动。参与门槛一般较低，通过类似彩票方式可能的高收益回报，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。周期通常较短。未中奖的参与者可能付出一定的沉没成本（相当于彩票的费用）。

（5）拍卖式

典型案例是苏州万科城100㎡全装三房众筹。此类众筹属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。参与门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。周期通常较短。所有参与者均可获得收益（优惠购房折让或拍卖收益分成）。

3.开发理财型众筹

此类房地产众筹的特点是开发商主要以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。目前市场上的案例并不多见，以万达的“稳赚一号”为典型。

此类众筹实际上与REITs类似，只不过用众筹的名义来发售，降低单个投资者的投资额度，并达到拓宽开发建设资金来源的目的，有助于实现开发商的轻资产运营。此类众筹要求开发商的项目从前期规划到开发建设到招商运营的一整套商业模式得到投资者的高度认可，通常门槛较高，持有期较长，一般要3年以上。

租金、税收等制度上的缺陷从根本上决定了此类众筹模式目前在国内尚无法大规模铺开。现有案例必须依靠开发商的价格折让来实现众筹的高收益，依靠开发商的回购保证来降低投资风险。

4.运营理财型众筹

此类房地产众筹的特点是开发商主要以项目去化为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。目前市场上案例较多，包括房宝宝-中信御园众筹（以别墅为基础资产）、平安好房海外房产众筹（以海外公寓为基础资产）、中信台达国际酒店式公寓众筹（以酒店式公寓为基础资产）和武汉绿地中心606项目众筹（以摩天大楼为基础资产）。

此类众筹实质上是准REITs产品，通过众筹实现多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。此类众筹一般的模式是，在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。此类众筹通常门槛较高，持有期较长，一般要2年以上。

和开发理财型众筹一样，制度上的缺陷决定了运营理财型众筹模式目前在国内尚无法大规模铺开。现有案例必须依靠开发商的价格折让来实现众筹的高收益。选择优质基础资产是此类众筹成功的关键。

我们将四类房地产众筹从资产性质、筹资规模、所处阶段、投资期限、参与者收益和融资实质等方面进行了汇总比较，如表1所示。

三、房地产众筹可能涉及的法律风险及规避对策

营销推广型众筹中的团购式、抽奖式、彩票式和拍卖式众筹可能涉及不正当竞争和虚假广告方面的法律风险，彩票式众筹还可能涉及非法发行彩票的法律风险。

融资开发型众筹、开发理财型众筹和营销推广型众筹中的预先团购式众筹可能涉及的法律风险包括：违反《城市房地产管理法》中有关房屋预售的规定、《证券法》中关于发行证券的规定和《私募股权众筹融资管理办法》中关于投资者人数的规定。

运营理财型众筹可能涉及的法律风险包括违反《证券法》中关于发行证券的规定和《私募股权众筹融资管理办法》中关于投资者人数的规定。

在房地产众筹的实际操作中，规避上述风险的对策主要有：

1.期权

如营销推广型中的预先团购式众筹，参与者筹得的只是优惠购房的“期权”，只有等到项目符合房屋预售条件后，才有权行使期权，缴足房款，以优惠的价格获得房屋产权，从而避免了违反房屋预售政策。

2.海外

如平安好房海外房产众筹，通过在海外设立SPV收购海外公寓作为基础资产，规避了股权众筹有关投资者人数的限制。

3.分拆

在实际操作中，房地产众筹的项目发起方通常将一个整体物业拆分为若干个或若干期小规模资产，使得每一个或每一期资产的投资者人数不超过200人的上限，从而规避相关法律风险。

4.改债

如万达稳赚一号众筹，因为实质上是有回购保证的名股实债产品，自然就不会触及与《私募股权众筹融资管理办法》相关的法律风险。

四、各类房地产众筹的发展潜力

2015年上半年，国内房地产众筹整体交易额在10亿元左右，相比全国每年数万亿级的房地产销售规模，占比不值一提。但随着越来越多的房地产企业开始认识、重视并实践房地产众筹，这一创新型融资方式和营销方式必将蓬勃发展。不过，各类房地产众筹的发展潜力不尽相同。

融资开发型众筹很可能颠覆传统的房地产开发模式，成为一种商业创新模式，但同时也面临着对房地产传统审批流程规定的违反。此类众筹模式有可能成为部分房地产企业向轻资产运营转型的实施路径。

营销推广型众筹并没有触及到众筹融资的实质，难以成为房地产众筹未来的主流模式，但在现阶段房地产销售低迷的背景下可以获得营销去化的良好效果，而且易于操作，受到消费者关注度高。既然是营销手段，可以预见，这一类型的房地产众筹将趋向娱乐化，包装和宣传至关重要，项目发起方要学会讲好玩的故事。

开发理财型众筹和运营理财型众筹在商业模式上具有创新性和合理性，有可能成为未来房地产众筹发展的主流，但面临较大的市场风险和监管风险，法律上的合规性仍值得探讨。随着政府对相关法律法规的进一步规范明确、在税收政策上给予支持以及房企商业运营模式的逐步成熟完善，这两类众筹未来有望获得更大的发展空间。

（作者系绿地控股集团有限公司副总裁，绿地金融投资控股集团有限公司董事长、总裁）