调查｜交房十年老小区卖车位，售价超过当年房价

“一个那么小的地下车位，开发商公开叫价33万元一个，这简直比青岛大虾还狠！”近日，上海浦东联洋地区一个小区业主抱怨道。

业主们称，他们小区是2003、2004年开发建造的老小区，之前车位都是开发商出租的，月租金400元。近期，开发商突然挨家挨户地通知，称原有车位将不再出租，全部用于销售，价格为33万元。

“为什么要等到小区交付10年后才开始卖车位？”业主感到很困惑，“我们的小区已经很老了，2003、2004年开盘时均价不过三四千，一套房子也不过30多万，现在一个车位就要33万，比房子还贵！”

业主们称，与10年前小区车辆不多相比，现在几乎家家户户都有车，车位是必须要有的，开发商在这个时候卖车位，让他们感觉有点囤积居奇、坐地起价。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）致电该小区售楼处，售楼处人员称，小区原先用于出租的地下车位租约将在下个月到期，到时这些车位将不再出租，全部拿来销售，不管位置和面积大小，一律33万元一个。

“一期一共有600个车位，业主数量则有1200户人家。二期更紧张，目前一共只剩下30个车位，想要买的业主已有100多个，到时候要摇号。”售楼处人员说，车位的建筑面积在27-30平方米，业主买下车位后，需将原来的房产证拿到交易中心换发新证，新证上会补上车位的产证面积。

事实上，上述小区业主碰到的情况并不鲜见。

市民黄先生称，他所在的浦东江桥一小区，2009年交房时车位的价格为3万元，2012年时涨至6.8万元，目前则达到了16.8万元。但由于小区车辆越来越多，业主不得不选择高价买车位。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）了解到，目前开发商出售车位需要向房管部门进行备案，但对销售价格并没有审批要求。

中原地产镇宁路分行经理张宏超表示，对于开发时间较早的小区，车位配比普遍较低，低的小区0.5:1都不到，造成租金和价格水平居高不下。“在车位销售上，也有些开发商会捂一捂，先出租，等房子交付若干年后，在拿出来卖。”

上海某开发商营销总监表示，根据相关规定，开发商只有在拿到楼盘大产证之后，才能销售车位，这往往要等到楼盘交付。

出于公平的考虑，开发商要等全部房子卖出，业主都已全部入住之后，才会销售车位。车位配比在1:1以下的，一套房子的业主只能购买一个车位，车位配比在1:1以上的，一套房子的业主可购买两个车位。“我们位于宝山大场的楼盘，车位价格在18万元左右，目前已全部卖完。”

而在市中心区域，车位的租金、价格更高。

据张宏超介绍，目前上海市中心区域的车位是比较紧张的，一般用于出租的车位月租金贵的能达到1200元，车位出售的价格也一般在40-50万元，一些高端小区的车位价格能达到60-80万元。“这个主要看地段和楼盘，地段好的，楼盘新的，车位价格就会贵一些。有些市中心区域的老小区，车位价格相对便宜，在20-30万元。”张宏超说，对于高端楼盘来说，车位的配比一般都是比较高的，最高的小区能达到1:1.5，但这些高端小区很多业主一个家庭往往都有好几部车，所以即便是较高的车位配比，但仍然难以改变车位紧张、价格趋高的形势。

上海徐汇某豪宅开发商表示，由于是高端楼盘，他们的项目车位配比较高，在1:1.1，目前车位还没有开始销售，但预计价格在80万元左右，“这是行情价。”

中原地产分析师卢文曦表示，一线城市车位价格那么高，主要还是供求关系造成的，一线城市房价本来就贵，家庭汽车保有量也较高，有的家庭还不止有一辆车，所以即便按1：1的较高配比也还是不够的，而中心城区车位本身就紧张，所以开发商可以“强势”些。有些小区车位配比还做不到1：1，那就更抢手了。

随着一手车位价格提升，二手车位价格同样水涨船高。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，以静安区丽致公寓为例，该小区地下产权车位目前单个售价在45-55万元左右，车位当年买进价为15-20万元左右，5年多涨幅近2倍。

不难看出，在部分市中心区域，受到车位配比不足的影响，产权车位的价格上涨十分迅速。从车位交易价格的暴涨情况来看，一旦出现广州那样的“停车费市场化”尝试，势必也会导致车位配比不足的区域租金出现大幅上涨，最终甚至可能推动车位交易价格的进一步上扬。

2015年9月7日，住建部网站公开《城市停车设施规划导则》，此次《导则》首次明确，城市停车供给总量应在停车需求预测的基础上确定，规划人口规模大于50万人的城市，机动车停车位供给总量宜控制在机动车保有量的1.1至1.3倍之间；规划人口规模小于50万人的城市，该比例宜控制在1.1至1.5倍之间。