徐磊青：城市更新需要有一颗包容的心

同济大学建筑与城市规划学院教授、同济大学国家现代化研究院城市更新中心主任徐磊青

“城市更新需要一颗包容的心。”在同济大学建筑与城市规划学院教授、同济大学国家现代化研究院城市更新中心主任徐磊青看来，城市更新是多方意见的汇总。在工作中，他一直秉持着一个理念，“城市更新应该向社会资本开放，好的城市更新一定是多元力量撬动的。”

四大保障构建好的城市更新

“现在关于城市更新的话题很多，好的城市更新应该遵循四个原则，或者说实现四个目标。”从事城市更新工作多年，理论联系实际，让徐磊青积累了丰富的经验。他告诉澎湃新闻记者，这四个目标分别为：第一，要体现GDP的增长；其次，要带动环境品质的提升；第三，能够体现社会和谐；第四，也就是现在所说的金山银山理论，城市更新需要环境保护。

徐磊青的观点，出自伦敦规划顾问委员会的利歇菲尔德（D. Lichfield）在《1990年代的城市再生》（“Urban regeneration for 1990s”）一文中“城市再生”的定义。1991年英国政府出台新的城市更新政策——城市挑战。该政策将社区参与纳入到城市更新中，并通过竞标的方式分配城市更新的资金。城市更新的内涵从单纯的经济、物质更新向经济、物质、社会和环境的综合更新转变。而当时就有四个方面来评判一个好的城市更新。

他进一步向记者解释道，这样一段历史，可以说是全面评判城市更新好坏的开始。早在1990年代，上海的大规模建设就可以看做是初代城市更新，在当时就起到了积极拉动GDP增长的作用。而后2005年-2010年之间，真的开始营造城市更新的概念。直到2015年，上海的城市更新才逐渐到达了环境保护的程度。2015年之后，有机更新概念出现，强调了城市更新应该更多地体现社会和谐，包括城市、社区、人之间的关系以及对于环境、对于生活方式的打造和补充。

“田子坊项目就是一个非常成功的案例。”徐磊青用“不可多得”来形容它。田子坊项目在GDP方面有所带动，产生了很多的流量，用现在的话说，就是网红打卡点。在改造中，整个街区没有大拆大建，尽可能地保留了老建筑、老街道、老社区的风貌。田子坊是老百姓自发推动的项目。他告诉记者，当时在改造之初，曾经找过香港人来做城市更新，但是田子坊所属的街道将这个项目保留下来，自己干，从而激发了整个社区的积极性，大家自我更新，从街道立面到店铺全面更新，产生了这样一个最近20年都不容易复制的成功项目。

徐磊青认为，上生新所也是一个成功案例。项目在改造中基本没有拆房子，以改建或加建为主，保留了众多历史建筑和绿地，使得环境改造效果卓越。加上上生新所本来的办公用途较多，因此社会矛盾不突出。虽然其经济效益一般，但是其他方面可以平衡。

“近年来所谓的有机更新，其实就是能够在经济、物质、社会和环境四个方面都做到平衡。可以说，无论在国内还是国际上，优秀的城市更新都能融合这四点，而上海的城市更新也已经能够做到综合平衡四个方面。”他强调。

即使一分钱，也能让人担责任

城市更新涉及地方政府、企业、社区以及个人等方方面面，这几个方面如何和谐统一地推进城市更新，徐磊青也有着自己的见解。

他认为，社区、居民是城市更新的主要使用者，是主体。因此，他们一定会根据自己的空间资源来换取自己最大的利益。对于企业来说，进行城市更新是需要衡量成本和收益，追求更高的容积率、追求利益最大化，与居民博弈也在所难免。

而在中间的就是地方政府。城市要更新，资金配套、法律制度、标准规范、财税流程、审批程序等各方面配套政策就要相应跟上。政府应该站在中立层面，提供机制、法律、程序等方面的保障，成为一个城市更新的公共平台。

“不过，一般地方政府有更新的诉求，需要靠城市更新来拉动GDP增长，带动就业、提高税收以及提供公共服务。城市的环境和风貌也需要创新和保留，同时要考虑社会和谐的因素。一方面有着自己的诉求，一方面要成为一个公共平台，这是对地方政府的考验。”

徐磊青觉得，最主要的还是在机制理顺的情况下，激发城市居民自主更新的意愿，提高市场主体参与度和积极性。

他向记者举了一个案例：在浦东某小区曾有个100多平方米的地方想要做微更新，改造成小区花园，造价30万元。但是，这样的30万元应该如何筹措？在各方的努力下，小区300户居民一共拿出了3万元，小区边上的机构拿出了13万元，剩下的由街道办出了14万元。

“有可能我是站在向社会资本开放的角度来说的，但是，在类似的城市更新中，一定要让居民出钱，只要出了哪怕1分钱，他们就会有责任感，他们对这个项目的情感就不同。他们会自发参与到各项工作中来，提出各种建议，提供各种监督，在这样民生的力量下，整个项目只会做得更好。”徐磊青强调，对于居民来说，他们需要更多的知情权。更新之前向居民摸底征求意见，改造后收费定价征询，更新后项目反馈等工作机制都需要居民的参与。这会使得他们的理念完全更新：城市更新不仅是政府的事情，更是自己的事情，要有自我更新的意识。”

调动各方力量，整合各类资源，提升城市更新质量。通过建立社区参与平台，推动基层治理，强化社区居民在城市更新中的主体作用，同时积极引入社会资本，鼓励市场化社会化力量参与城市更新，这是徐磊青对于城市更新方式的总结。

平衡统一和个性化表达之间的关系

在经历了多年的城市更新后，有些城市会出现这样的问题。马路、社区变新了，但是似乎没有什么特点，千篇一律；或者许多城市特色在更新的过程中被掩盖、被剔除，使得城市少了那么一点温度。这点，徐磊青也注意到了，“目前我们城市的管理机制较为单一，加上城市管理不够细腻。如果在更新中，做不到一街一议，一幢楼一幢楼的讨论，就可能失去了一个城市的多样性。”

因此，从设计的角度出发，他提议，在实际的工作中，一定要吸收地方的意见，特别是街道、社区以及居民的意见。只要不是重点核心区，社区意见就应该占主导。现在出现城市更新千篇一律的问题就是社区参与度不够。其次，在重点区域，要加强管理的颗粒度，细化了颗粒度就不可能在城市设计上没有个性。

徐磊青还表示，城市更新依然面临一些主要的困难，资本的进入机制和退出机制需要更明确，特别是退出机制应该完善，这样可以让更多的资本进入。另外，城市更新还需要发动更多的力量，更多的渠道，特别是居民的加入，用多元力量去撬动它。

上海正在全面提升城市软实力，需要在让文化魅力上竞相绽放，也需要现代治理来引领未来。城市更新是提升上海软实力的一部分，需要有理可续、有法可依、并且有一颗包容心。徐磊青很看重这颗“包容的心”，“包容的心，是完善城市更新的机制平台，大家可以在上面公正地游戏。政府提出城市更新的方案，社会每一方都能充分发挥意见，让所有人都参与进来，大家都能从中获得应得的利益。”

最新的消息是，上海城市更新立法已进入公开征求意见阶段，在草案中明确提出，在财政政策、金融支持、税费政策，以及标准、规划、用地、市政基础设施维护等多方面对城市更新给予保障。