市政厅|面对衰败的郊区高层住宅，多伦多如何使其振兴

多伦多，加拿大——北美的郊区梦并不总是成栋的别墅、蔓生的街区和树木成荫的街道。

几十年前，多伦多居民接受的现代生活理念，是在绿意葱葱的空间中，拥有或租赁一套混凝土高层住宅，远离衰退中的中心市区。

“公园中的高层”模式，在二战后成为多伦多解决住房紧缺的主要方案。从20世纪50年代到80年代，多伦多郊外竖立起了3200栋5层以上的高层住宅，它们绝大多数位于精心规划、自给自足的社区。多伦多大都会区，是除纽约之外整个北美高层建筑密度最大的地方。

然而，在这座从来没有建造出足够公共住宅的城市，这些高层最终成了事实上的廉价住宅。一些高层变为移民家庭到加拿大的“落脚地”（arrival cities）——当然，许多新来者就安顿于这些高层。

随着时间推移，高层最初的光泽逐渐黯淡：游泳池、网球场和公共空间这样的设施，早已荡然无存。在那些保养最糟的高层，住户抱怨电梯故障频繁、维护差劲还有虫灾。一些社区犯罪率居高不下。超过70%的高层的家庭生活贫困，他们觉得自己陷在一座座孤岛中，公共交通很差。就像战后全世界很多高层社区那样，现在已容纳了约一百万人的多伦多郊区的高层，被人们视为眼中钉。

许多多伦多人相信这些高层应该走“摄政公园”的道路——那是位于多伦多市区的加拿大最大和最古老的社会住宅项目，目前正被拆迁，将由一个配备了升级的公共空间与服务的阶层混合、功能多样的社区取而代之。但多伦多高层的数量庞大，不可能全部拆迁——拆迁的花费将极其高昂，污染环境。或许，这种思路本身就不对。

“广受欢迎的公共住宅和高层社区拆迁，只不过是一种政治宣言，” ERA Architects的格雷姆·斯图亚特（Graeme Stewart）说，“你正在拆掉社会失败的象征，你不敢面对失败产生的根源。”

认识价值

斯图亚特一直鼓吹的振兴方案，是将高层改造成有活力的地方，而不是把它们拆掉。他引用欧洲的振兴项目的成功案例提出，高层所在的土地价值可以成为给这些社区带来新投资的杠杆。斯图亚特认为，通过在空置的土地上建造新的住宅和商业空间，业主可以获得能源改造和建筑升级的资金，还能给社区带来亟须的商业和服务。

“如果你能给业主找到挖掘建筑价值的途径，同时还能提升社区的价值，实现公共政策的目标，那情况就很乐观了。”斯图亚特说。

拯救高层的想法获得了支持。2012年，美国联合慈善基金会（United Way）发起了“高层社区更新计划”（Tower Neighbourhood Renewal initiative）。这个试点项目邀请了三个高层社区的业主和租户参与创建一个能带来服务并且创造新的社区空间的合作计划。联合慈善基金会通过与当地非营利组织的合作，促进住户认同当地问题的解决方案，与业主一道落实项目。

“我们知道，这不是一个能立竿见影根除贫困的计划，”爱丽娜·查特吉（Alina Chatterjee），慈善基金会社区项目的领导者说，“我们计划的目的是让居民、社区代理人和地主参与和领导变革，创造满足他们需要的规划和机遇。”慈善基金会最先完成的项目，包括一个新的操场和一些社区公园。

很多变化是由高层居民自身来推动。在索恩克里夫公园（Thorncliffe Park），一栋为12000名住户设计的高层社区现在有着30000名住户。萨宾娜·阿里（Sabina Ali）通过她的组织索恩克里夫女子委员会（Thorncliffe Women’s Committee），改变了当地的公共公园，他们在公园建起了一个周末夏季市场和一个新的操场。他们还建立了北美第一个室外公共印度式烧烤炉。

“对移民来说，生活压力很大，需要四到五年时间才能过渡。公共空间对健康和生活的确起着关键作用，还能打破人的那种孤立状态，”阿里说。

一旦今年多伦多的分区法规（zoning laws）生效，会有更多这类项目问世。

多伦多市政厅已经通过了全市500个地点的新的住宅公寓商业分区规划。作废的旧法规中，商店、社区中心和户外市场大部分都被禁止进入高层社区，新的法规将允许商业和社会活动在高层的底楼和附近展开，很快能带来新的服务和商业机会。“激活底层空间是让垂直环境的社区变得更有活力、更加茁壮和健康的方式。”查特吉说。

让业主参与

但是，如果没有来自建筑业主的大量投资，就不可能振兴如此多的高层。在新分区规划后，他们选择建造什么，将对高层社区产生重大影响。高层业主也是寻找资金更替老化基建的责任人。

鼓励建筑业主执行重要的节能改造，是高层振兴计划的一个重点。作为试点项目的一部分，联合慈善基金会与市政公司合作激励业主，执行展示潜在效益的节能评估。而多伦多市政厅则通过自身的高层更新项目，运行一个为期三年的实验融资计划——高层改造提升支持项目（Hi-RIS）——向那些有意愿进行节能升级的业主提供贷款。

很多住户不理解，为什么将那么多注意力放在节能改造上。他们认为这不过是表面上的变化。之前的升级往往导致租金上涨，他们担心给业主的激励永远不会转化成更好的居住条件。Hi-RIS不允许业主利用贷款完成的改造调整房租超过法律规定的租金上限。但没有什么能阻止业主同时进行其他形式的升级，将租金提高到标准之上。此外，一位业主可以在一间公寓空置时提升租金。

类似索恩克里夫之类的许多高层，现在被各种房地产投资信托（REIT）持有，它们是在股东之间分配利润的上市公司。依照REIT的逐利逻辑，这意味着，除非法律强制改造，只有通过金融刺激，才能使它们有更新动力。“现在我们提供了胡萝卜，但没有大棒。”斯图亚特说。

丹·麦坚泰（Dan McIntyre）相信，对于高层的移民住户，公司所有制并不友好。麦坚泰是一个曾与租户合作三十多年的独立助理律师，他认为现在多伦多安大略省的法律体系让公司所有的高层租户很难反馈异议——如果住户是新来者，他们还要面临语言和文化障碍，情况会雪上加霜。“政府不讨论能真正帮助租户的改革，”麦坚泰说，“这不在政界的关切范围内。”

赛迪娅·汉（Sadia Khan），一个社区组织（Thorncliffe Reach-Out Teach-In）的组织者提供了另一种对高层更新项目的批评。汉指出，很多来到加拿大、居住在多伦多高层的移民有高学历——他们是医生、律师和工程师，却要从事低收入的工作，因为审核外国的学问和绩点的法规十分苛刻。

汉认为，联合慈善基金会与多伦多市政厅的高层计划，过于关注通过自就业和小企业促进经济发展，却没有意识到，移民无法在属于自己的行业找到工作。“我曾经期望这个重大的项目能解决社区贫困的深层问题。但我没有看到项目往这个方向做任何努力。”汉说。

对于政府官员来说，高层更新的力量在于和其他城市项目相互联系的能力，比如减少贫困计划和社区强化计划。“我们在削减贫困上实际做了非常多，”西尔维亚·弗雷泽（Silvia Fraser），她是最近成立的“高层与社区振兴机构”（Tower and Neighbourhood Revitalization unit）主管，目前正监督市政厅的高层更新项目。“我们启动了目前尚不存在的项目。我们不仅和业主合作，而且向外审视：这个地方有些什么？这里提供社会服务的人可以帮上些什么？非营利机构正在做什么？”

从固态废料管理到公共健康或城市规划，新机构应该能更好地协调其他项目和部门之间的工作。告别了前任市长罗伯特·福特（一位种族主义、性别歧视和恐同人士）的糟糕时代，多伦多在新市长约翰·托利带领下，正缓慢地营造一种新的形象。多伦多这座城市将以更加包容的态度，欢迎居住在郊区高层的移民，将他们视为城市的一份子，就像那些居住在中产化的中心市区的人一样。

正如格雷姆谈论郊区时所说的，“我们需要的现实是，这是服务绝大多数人的多伦多。”

（译自：http://www.citiscope.org/story/2015/how-toronto-revitalizing-its-aging-suburban-residential-towers。徐东东翻译，冯婧校译）