服务式公寓，为什么热衷与高端酒店“抱团”？

本文来自微信公众号 “空间秘探”（ID：MESPACE007），作者：雷布同。

随着苏州华贸与丽思卡尔顿酒店暨万豪行政公寓项目的合作签约正式落定，苏州将成为继北京和上海之外，第三座拥有“双狮王”的城市。据了解，华贸丽思卡尔顿酒店位于姑苏核心的石路商圈，建筑面积25000平方米，设有200间客房，预计明年年底试营业。这是继2019年珠海九州湾项目签约之后，丽思卡尔顿酒店与万豪行政公寓第二次以组合签约的形式亮相。

不仅如此，前不久开业的广州增城凯悦酒店也留出了近四分之一的客房，用于打造服务式公寓产品。服务式公寓与高端酒店，似乎越来越喜欢“抱团”。

服务式公寓，高端酒店的“标配”？

根据苏州华贸中心与万豪国际集团签署的《苏州华贸丽思卡尔顿酒店暨万豪行政公寓合作备忘录》，丽思卡尔顿酒店与万豪行政公寓一同将成为苏州华贸中心的酒店住宿配套，与其他业态一同形成“生态圈”。

这样的操作，在同样由华贸集团操刀的北京华贸中心也上演过。2004年4月，北京华贸中心与万豪签订管理合同，北京丽思卡尔顿酒店和北京JW万豪酒店同时入驻北京华贸中心。据新闻报道，2007年一开业，这两家酒店在2008年奥运期间的客房就已经全部被订满。据酒店公关部负责人表示，预订电话络绎不绝，还有不少客人排在了等待名单上。

回看本次丽思卡尔顿酒店与万豪行政公寓同时落地的苏州，同样也用数据表现着双品牌落地的正确性。据《2020年城市GDP百强榜》数据报告显示，苏州成为第6个突破2万亿的城市，仅次于上海、北京、深圳、广州、重庆。这样的生产总值，让万豪能够安心让苏州成为国内第三座拥有“双狮王”的城市。

翻阅目前已开业/签约的12家万豪行政公寓相关资料，“丽思卡尔顿酒店&万豪行政公寓”的双品牌组合入驻，并不是首次。

2019年，珠海国企九洲控股集团与众多战略合作伙伴建立合作关系，其中就包括万豪国际集团。根据协议，万豪国际集团将丽思卡尔顿酒店和万豪行政公寓引进落户珠海。九洲中心观光塔内将有4万平方米用于引入丽思卡尔顿，万豪行政公寓酒店位于位于九洲湾游艇俱乐部区域，面积1万平方米。万豪行政公寓酒店预计最快将于2023年开业，而丽思卡尔顿开业将视九洲中心观光塔建设进度，预计将于2027年开业。

服务式公寓与高端酒店同时落地的情况，不仅发生在万豪酒店集团，还发生在凯悦酒店集团。

7月底新开业的广州增城凯悦酒店，拥有408间客房，其中包含96间服务式公寓。根据官网显示，96间凯悦公寓主要有凯悦公寓双床房和凯悦公寓套房两种房型。同时与其他客房相比，凯悦公寓额外添置了洗衣机、冰箱、微波炉等适用于长住场景的家用电器，让长居于此的宾客感受到家外之家的温馨与便利。

2019年9月开业的广州瑰丽酒店也是如此，瑰丽府邸作为瑰丽旗下的服务式公寓，与广州瑰丽位于同一栋大楼内。仅在瑰丽酒店之下的瑰丽府邸，同样可以让住客枕着广州的摩天高楼而眠。略有不同的是，由于少了顶级设计团队的加持，瑰丽府邸的客房与酒店客房有所差异，同时价格也更亲民，套房的出租价格约1700元人民币，比瑰丽酒店的基础客房更具性价比。

综合观察发现，随着瑰丽、凯悦、万豪的持续加码，服务式公寓俨然已成为了高端酒店落地的“标配”之一。

13年，服务式公寓与高端酒店越走越近

正如上文所说，苏州华贸与万豪的签约合作并不是服务式公寓与高端酒店“结合史”的开端。通过梳理国内服务式公寓与高端酒店的结合历程，空间秘探发现，酒店品牌方之外，业主也是将这两个业态结合的重要推手。

2008年，北京银泰中心正式开业，与其一同亮相的不仅有中国首家柏悦酒店——北京柏悦酒店，还有261套服务式公寓柏悦居以及21套府邸式公寓柏悦府。服务式公寓+高端酒店，这样的产品组合，在当时城市综合体中并不多见，但是在国外却已经存在多年，美国芝加哥柏悦酒店和东京柏悦酒店都不乏服务式公寓的身影。

因此，将第一次在国内试水这类产品组合的银泰集团成为“鼻祖”，也不为过。为了项目的顺利落地，银泰集团创始人沈从军不仅亲自飞到位于美国芝加哥的凯悦集团总部，为北京银泰中心引入柏悦酒店品牌，还请来了设计大师季裕棠负责服务式公寓的产品设计。柏悦府与北京银泰柏悦酒店共享一楼，位于柏悦酒店总统套房上方，专属电梯可直达柏悦酒店大堂，专享全面而尊贵的酒店公共服务设施及私人化的柏悦酒店定制管理服务，如酒店管家专职服务、私人飞机租赁、医疗支援及资产管理等等。

可以说，北京银泰中心奠定了服务式公寓和高端酒店统一设置在同一个建筑群的发展基调。此后同样由银泰操刀的成都华尔道夫酒店与华悦府、华悦居亦是如此。

不过，想要实现在同一个建筑群中的对于非酒店系的服务式公寓品牌而言，并不容易。以雅诗阁服务式公寓为例，11个在华运营项目与高端酒店邻近，与高端酒店处于同一建筑主体内的项目并不多。这主要与雅诗阁进入中国市场时间早有关，在雅诗阁布局市场之际，大多高端酒店尚未进入一些非一线城市。在广州，广州雅诗阁服务公寓于2008年开业，5年之后，广州文华东方酒店正式开业并与其对街相望。

这一情况在2018年开始扭转，雅诗阁和康莱德同时入驻杭州来福士。此后雅诗阁再接再厉，2019年与洲际酒店一同入驻重庆来福士。这样的成绩，与雅诗阁背靠的凯德集团不无关系。凯德集团作为业主，在项目组合方面的优势尽显无遗。

对于刚刚签署合作项目的万豪行政公寓而言，与高端酒店“抱团”，更像是一种天性。同样的还有丽思卡尔顿行政公寓、瑰丽府邸、凯悦公寓等。以万豪行政公寓为例，可以从诸多方面获得物业资源，如重庆万豪行政公寓是由原重庆万豪酒店改建而成，属于物业翻新改造。随着酒店系服务式公寓规模的持续拓展，越来越多的服务式公寓与高端酒店之间的距离，越来越短。

服务式公寓，为什么爱“粘”高端酒店？

为什么服务式公寓要与高端酒店“粘”在一起？“天性使然”之外，驱动存在一定竞争空间的服务式公寓与高端酒店日渐亲密的原动力究竟是什么？

01 品牌效应集合化

对于酒店系服务式公寓品牌而言，与同一旗下酒店品牌集合签约已然成为常态。珠海万豪行政公寓和苏州万豪行政公寓在内，共有5个万豪行政公寓项目采用的皆为双品牌签约模式。

这样的组合模式，空间秘探之前在《“双品牌”运营，酒店集团疯狂获客的首席秘方！》一文中曾探讨过，首要优势在于服务式公寓和酒店品牌的组合，更像是酒店集团的“新式组合拳”，能够更精准地捕获市场需求的每一个角落。

其次，品牌之间还具有双向的客群导流作用。一方面，对习惯于享受高端酒店住宿的消费者而言，同为酒店集团旗下的服务式公寓品牌能优先赢得信赖。另一方面，先行经营多年的服务式公寓也聚集了一定的高端住宿客群，能够为邻近的高端酒店导流，如2004年开业的上海雅诗阁衡山服务公寓，于2020年开业且距离不超100米的上海衡山路十二号华邑酒店而言，就是一个不可忽视的客群资源池。

02 资源优势最大化

服务式公寓之所以不同于其他公寓产品，一方面是产品和服务，另一方面是可媲美星级酒店的配套硬件设施。与高端酒店处于同一物业内，意味着服务式公寓的建设成本将会大大削减。

在杭州万豪行政公寓，142间客房产品和定制化服务式之外，还配建了多个会议室、一间迷你剧院、儿童游戏房、24小健身房，以及带有桑拿房的室内恒温泳池及专用停车区域等。但是，对于与广州瑰丽酒店同处周大福金融中心顶端的瑰丽府邸而言，这些都不需要额外配建。居住在23间瑰丽府邸的消费者可以享受瑰丽酒店的酒吧、餐厅等公共空间。除此之外，瑰丽府邸还可以同正常的酒店一样，以间夜的形式出租。

从资源使用角度而言，服务式公寓与高端酒店之间共享设施可以更有效地利用空间，提高酒店设施的使用效率。从人力运营成本而言，服务式公寓还能与高端酒店共享服务人员的劳动力，进一步降低服务式公寓的运营成本。

03 资产价值最大化

品牌的主动选择之外，业主的安排同样是服务式公寓与高端酒店“抱团”的强势推动力。无论是银泰集团或是凯德集团，业主将服务式公寓与高端酒店安排在一起，提升服务式公寓的投资属性是关键意图之一。

值得注意的是，柏悦居和华悦居等服务式公寓项目，因为业主给出的定位，这两大项目个人可以自行买卖，因此被视为投资利器。2016年，以均价30000元/平米的价格，成都银泰中心坐上成交排行榜（备案成交数据）第一位。根据测算，当时这类顶级服务式公寓的投资回报成众多不动产投资品中最高产品，且年投资回报率高达10.5%。因此，当时成都银泰中心华悦居的去化超过一半是海归或者北京、上海、深圳等大城市投资客群。不过，现在服务式公寓已经鲜少有这类个人买卖的项目。

服务式公寓与高端酒店，如何“相爱不相杀”？

同为住宿产品，尽管存在一定的差异性，但是竞争依旧存在。对于服务式公寓和高端酒店而言，如何才能实现和谐共处，相爱不相杀？空间秘探认为，双向奔赴的这两类产品，需要注意以下2点。

01 规避产品同质化，避免设计内卷

面临产品同质化的主要有这两类情况，其一是服务式公寓与高端酒店同处一个建筑物内；其二是服务式公寓与高端酒店属于同一个酒店集团旗下。前者是固定的硬件设施，容易给消费者造成认知困扰，尤其是一些提供长住房服务的高端酒店更是如此。后者是因为产品的标准化导致的两类产品同质化。

对此，瑰丽府邸的做法可以借鉴。广州瑰丽府邸没有选用广州瑰丽酒店的客房设计团队，如此一来既省去了顶级设计团队设计费用。这让瑰丽府邸的价格亲民了很多，套房的出租价格约1700元人民币，比瑰丽酒店的基础客房还要便宜。同时也形成了产品的差异性，避免了住宿产品的设计内卷。

此外，可以通过一些小型硬件的配备，让服务式公寓与酒店客房的产品差异化进一步放大。如广州增城凯悦酒店的凯悦公寓在洗衣机、冰箱、微波炉之外，还打造了厨房这类更具温馨感的小空间，让长居于此的客人感受到家外之家的便利。

02 高品质空间呈现，强化“生态圈”

一个普遍的现象是，因为客群以商务人士为主，因此服务式公寓除了高端酒店之外，还会选择与城市综合体共生，其最终目的就是与多重业态共同形成气质统一的“生态圈”。华贸集团董事长房超曾表示，“业内公认，做酒店是赚不了大钱的。但我们还是不惜成本，邀两座顶级酒店入驻，主要是为了让商场、写字楼、酒店，形成气质统一的“生态圈”，确保整个商圈的国际水准。”

对于服务式公寓而言，“服务”才是这个住宿品类的关键词。无论是顶级服务式公寓如柏悦居提供的投资服务，或是高端服务式公寓万豪行政公寓提供的总经理鸡尾酒会、瑜伽课等。通过提供更生活场景化的服务，才是服务式公寓能够比高端酒店更出色的核心所在，也是服务式公寓能够在“生态圈”中独立行走的根本。

当服务式公寓与高端酒店越靠越近，实则也在透露出重要的市场信号，服务式公寓这个产品的市场空间在不断延伸，而且服务式公寓品牌的势能也在持续增强。未来，在更多的城市地标建筑顶端，我们期待看到更多的服务式公寓品牌能够勇攀高峰，与高端酒店一同美丽！