同衡城市研究|不用太拼去买房,但至少要搞清楚什么影响房价

澎湃新闻特约撰稿 北京清华同衡规划设计研究院技术创新中心 陈清凝 梁军辉 张克杰 王鹏

2016-02-03 23:39 来源:澎湃新闻

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“下楼星巴克,银行五六家,水疗理发店,步行皆方便,公园两站到,药店到两点,酒肆满街是,超市百米达,地铁公交多,道路很整洁。”微博上这句话,简直击中我们内心最柔软而敏感的地方!到哪儿去找这样的居住地?放眼望去,在北京不太友好的居住环境下,这样的小区不是太贵就是太旧。
不过,这是不是我们信息不够充分,这样的地方真的比其他地方贵么?如果这些地方的确很贵,那是否因这些配套抬高了房价?在同一片区域,买破旧小区中的房子,是否会比中高档的小区更划得来?为了更清晰地判断这个问题,我们利用链家房价数据和北京2014年的POI进行分析。
数据来源:
链家网:http://bj.lianjia.com/xiaoqu/
小区类型:住宅、别墅、四合院、经济适用房等
小区数量:5704套(2015年8月)、5457套(2015年1月)
数据更新时间:2015年8月8日

一、涨幅大的小区都在哪里?
首先,我们将获取的所有房屋价格数据,进行可视化处理。从图中可以看到每一个小区的所在位置与均价。
图1 2015年8月北京小区均价分布图
图2 2015年8月北京小区均价分布图(街道)

最贵的小区集中在西城二环以内和西城北部2-3环之间,而海淀、朝阳4环以内、朝阳北4环片区、望京片区、通州片区的房价都显示出高房价较为聚集的形态。其中,把小区均价平均到街道尺度来看(图2),西长安街街道、安定门街道、清华园街道分别以81248.18元/平、80708.03元/平、76237.37元/平位列前三。
好了,在对房价有了大致认识过后,我们来看看具体的涨幅情况(2015年8月比1月)。
图3 2015年8月比1月房价涨幅分布图
很明显,在空间上,房屋价格涨幅基本按照圈层分布。涨幅较高的密集区主要集中在西城区的各个街道,以及东城区的和平里街道、东华门街道,朝阳区的亚运村街道,安贞街道,通州的玉桥街道、潞城,房山的西潞街道等。
值得注意的是,在中心城区的正东,即通州区北部,房价有较高涨幅。1月到8月,通州区房价涨幅一度达到15.103%,居各区县之首。当然,这在很大程度上是政策原因所致(成为北京行政副中心)。各区、各环、各街道涨幅详见文末附表1。
二、各环中,哪些因素的影响体现在房价上
现在,我们要分析的是:周边配套与小区房价的关系。
由于房价变化同时受到多个因素影响,为便于分析,主要选择建筑年龄、容积率、绿化率、地铁站、公交站点、大型商场(北京各类商场、批发市场)、学区、生活与服务设施(超市、便利店、菜市场)、文化娱乐设施(体育场馆、广场、公园、文化场馆或设施)、医院(门诊部、卫生服务站、各大医院)十个因素对8月均价进行分析。
房价热点地区价格均超过其配套水平
首先,通过对比分析房屋价格与各个因素的热点分布,也就是:
房价的核密度图(分级)- IOP核密度图(分级)
我们可以看出各个地区的房价是否与各IOP因素密度成正比,即图4中,越紫表示房价超出周边配套水平越高,黄色则相反。
可以看到,四环以内白色区域,其房价和配套水平相当。靠近4环的地区因为较为便捷的通勤地点和较为完善的配套,吸引了较多的人群购买与居住。图中红圈部分,显紫色的3-4环之间和4环以外的:定慧桥、五棵松以西地区,十里堡至青年路片区,望京片区,和学院路片区房价高出周边配套水平。
而图中绿圈部分,显淡黄色的回龙观、北七家、天通北苑、东坝、和四惠桥以东片区房价则略低于周边配套水平。它们多为新兴的、离市区较远的居住片区,在房价上略有优势,是人群居住倒逼配套服务发展的较为典型的情况。因地理位置较远,所以房价低于周边的配套水平。也可以说,在周边配套升级过后,这些片区的房价还有上升的可能。
图4 2015年8月房屋均价减poi核密度图
然后,分别对十个因素取一个分界点,对比各环在这分界点上下的房价差异,分界点划分如下:
建筑年龄:1990年
大型商场:1km
容积率:2.0
学区:是否学区
绿化率:30%  
生活与服务设施:200m
地铁站点:1km范围       
文化娱乐设施:1km
公交站点:500m       
医疗:500m
各环分析结果总结如下:
图5 各环各因分界点差价图
交通方便是王道,但越往城外,地铁影响因素在减小。
图6 地铁、公交站500m覆盖范围内、外房屋差价
可以看到,各环在地铁站和公交站覆盖范围内的小区均价,都比覆盖范围外的小区均价要高。差价由2环到外,从10418元/平逐步减小到846.25米/平,而公交站的覆盖范围内外也有相似趋势,但3-4环之间差别较大(5650元/平)。
所以,有趣的是,虽然大家比较重视住区周边的交通便捷性,但是,城里到城外,地铁的影响因素在不断减小,内城由于配套成熟,交通影响比较大。而越往外,居民对其他因素的需求就越高,地铁的影响因素在减小。而3-4环差价的突起,则可能反映居民对公交的需求比较大,深入分析的话,可以深究一下3-4环之间公交线路的优化问题。
4环以内,文化娱乐设施有略大影响,随着外扩,影响下降。
图7 文化娱乐设施覆盖范围内外差价       
图8 各环路1公里内有无文化娱乐设施小区数量

4环以内,娱乐设施的1km覆盖范围内外的差价较大。最大达到9787元/平。而4环以外,娱乐设施的影响减少。而图8中则显示了文化娱乐设置覆盖小区由内到外城的逐级减少。可以看到,一方面4环以外的房价受其他因素影响较大,另一方面,4环外大型的娱乐设施较多(奥林匹克公园、颐和园、欢乐谷、石景山游乐园等),这类娱乐设施吸引的人流较大,会给周边居民带来生活上的不便,例如噪音、人流、车流等。这可能是导致价格跳水的原因。
4环外的大型商场,5环外的生活服务设施,对周边房价影响更大
4环以内,由于配套比较完善,生活较方便,而大商场附近人流车流混杂,出行容易受到影响,居民反而不太愿意住在其附近。反映在价格上,是大商场覆盖范围内的房价,比范围外要低。而4环外由于配套没有内城完善,大型商场成了聚集人流、形成居住片区的重要因素,所以成为人们购房的重要因素之一。同时,与人们生活息息相关的生活服务设施,在5环外地区的影响因素比较突出。
教育是亘古不变的重要考虑因素
图9 学区与非学区房屋差价
对于在北京生活的人来说,对学区房的热捧似乎从来没有减少过。所有区域学区的均价均比非学区的均价要高。而4环以内,优质教学资源比较集中,导致了其巨大差距。4环以外,差价减小。推测是由于次优质教学资源对房价的影响下降的缘故。(要想了解更多北京学区房的秘密,请点击之前的数据研究:《北京学区房的秘密》http://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_1371238)
三、各环中,哪些因素对涨幅影响较大?
看完了房价与各因素的关系,我们来看看涨幅与各因素的关系,我们使用2015年8月比1月的房价涨幅和各因素到小区的距离来分析。先利用全局Moran’s I指数法进行空间相关性效应检验。结果为存在较强空间相关性效应,然后,进一步构建空间滞后模型来得到各因素对涨幅的影响,挑选各环中,各因素对房价涨幅影响的显著性在5%以下的因素,制图如下:
图10 各因素与房价涨幅显著性测试结果
从结果来看,学区房对小区的涨幅,影响力巨大。2环内的学区虽然贵,但对房价涨幅的影响力不如2环之外学区房对所在区域的影响力大。有个解释是,房价高到头了。
2-3环之间,小区的建筑年代越老、距离文化娱乐设施越近,小区的涨幅越大。结合房价的分析看,2-3环之间离文化娱乐设施近的房子虽然贵,但涨幅也很有潜力。
4-5环之间,离医院越远、离文化娱乐设施越远,小区房价涨幅越大。在这里,有趣的点在于,离文化娱乐设施越远,涨幅越大。究其原因,可能与文化娱乐设施对房价的影响力一样,4-5环之间的文化娱乐设施尺度较大,较差的可达性与较多的人流和车流为周围小区带来了不好的影响。
而5-6环之间则是绿化率越高的学区,涨幅越大。因5-6环之间聚集了大量别墅、洋房等低密度小区,绿化越好的小区越受欢迎。
这样看来,根据各环不同的特点,各因素对涨幅的影响也不尽相同。
四、买低端小区比中高端更划得来?
首先要弄清,怎么定义小区本身的档次?这里我们有点偷懒,粗略以价格来衡量小区的高中低档。选择朝阳区亚运村片区为例:大屯里小区为原住民的安置小区,是低档小区,而金泉家园是2008年的小区,为中档,亚运新新家园为低密度联排,为高档。其价格比大约在3:5:6。
图11 亚运村地区小区均价图(来源:链家网)
所以,我们选择11个区县中的价格中位数为基准,认为小区价格在价格中位数80%以下的,为低档小区;在中位数120%以上的,为高档小区,其余为中档小区。他们的价格比为4:5:7,那么各区县的各档小区所占比例如下:
图12 各区县各档小区所占比例
可以看到,各区县的中档小区均超过各所有小区的60%,高档小区都比低档小区要少。
然后,我们对各区县涨幅10%以上的各档小区数量进行统计分析。
图13 各区县涨幅10%及以上的各档小区所占比例
各区县中,涨幅10%以上的高档小区数量均比中、低档小区要多。
通州的中、高端小区集体大幅上涨。
在东城,涨幅10%以上的中档小区数量超过了低档、高档小区。
在丰台区与石景山区,中档小区比高档小区,涨幅大的较少。
在西城和东城,由于老旧小区过多,且市场对住宅的需求不减,使得东、西城的低端小区的涨幅比其他区县多。同时也验证了“越市中心的房子越受欢迎”。而在郊区区县,对高端小区的需求更明显。这也验证了宁愿住在配套好交通方便的市中心“破屋子”,也不愿住在配套不好的“新区”的倾向。而通州的房价集体上涨,似乎表明通州“限购”政策对房价的影响。
综合看来,中档、高档的小区的涨幅力度比低档小区大,所以出来东西城,在其他区县买低端小区并不是一个好的选择。
四、所以看来
各环之间发展情况不同,各因素的影响力也不一样,但学区对房价和房价涨幅的影响力都是巨大的。再者,通常我们认为影响力较大的地铁,其影响因素由城内到城外,却在不断减小。四环外的文化娱乐设施,由于其人流大、周边交通差等原因,对周边房价呈负面影响。大型商场与生活服务设施,在四环以外对房价的正面影响较大。最后,低档小区虽然便宜,但后续上涨力度并不及中高档小区。
这样看来,要想在北京住在开头所述的理想小区,在4环以内比较容易实现。3环以内的房价和配套水平相当,3环外一些热点居住区域房价超出配套水平太多。而远郊的热点居住区房价跟3环里,同样的配套比,会显得性价比”比较高“。
最后,不论如何,希望在帝都拼搏的你我,能够找到自己满意的小窝。
附表1
责任编辑:王昀澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 学区房,房价,中心城区,配套,步行环境,文化设施,同衡城市研究

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