王石放大招：万科引深圳地铁600亿资产注入换股

万科宣布引入新的战略投资伙伴——深圳市地铁集团有限公司。万科宝能股权之争，最终或和1994年那场“君万之争”一样，都以万科引入“国企”而宣告胜利。

3月13日，万科公告称，公司已经于3月12日,与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“地铁集团”）签署了一份合作备忘录。

根据备忘录：万科将以发行新股的方式购买地铁集团下属公司的全部或部分股权，而地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产到该收购标的中。

不过，万科在公告中也指出，备忘录为双方对拟议交易的初步意向，除非有法律约束力的正式文件。鉴于筹划中的重大资产重组仍存在不确定性，公司股票将继续停牌。

深圳地铁注入600亿资产换股

收购标的初步预计交易对价介于人民币400亿-600亿元之间。万科拟主要以定向增发股份的方式支付对价。

接近万科人士透露：交易完成后万科管理层、华润以及深圳地铁集团三方的持股比例将超过40%，远超于宝能系以及安邦持股的总和。

此举被视为王石在万科卷入与宝能系股权之争之后出的一个强有力的底牌。

2015年12月18日万科宣布停牌，原因是姚振华的宝能系不停在二级市场增持万科，宝能系一致行动人钜盛华和前海人寿，合计持有万科A股权24.2%，超越万科原第一大股东华润集团，成为万科最大的股东。

此后万科董事会主席公开喊话宝能，称不欢迎其成为第一大股东。万科与宝能关于股权之争白热化。

万科自停牌以来，关于重组对象一直三缄其口。

3月8日，华润集团(万科原大股东)董事长傅育宁首次公开声援万科。仅5日之后万科高调宣布该重组进展。

由于此次合作涉及万科重大资产重组，根据上市公司相关规则要求，双方最终能否达成资产交易，还需万科董事会、股东大会审议，及通过相关的审批。

分析人士称：由于万科采用增资扩股方式收购，鉴于目前万科的大股东是宝能，该重组能否成功还要股东大会投票。但是引入的地铁集团客观上能为万科带来较多的优质地块，这一点对其余股东而言有一定的吸引力。

正如万科董事会主席王石表示，深圳地铁集团是深圳最主要的城市建设者之一，这次拿出最稀缺的核心地区土地资源合作开发，抓住深圳进一步城市化和经济转型提供的历史机遇，将为全体股东创造更大价值。

地产+地铁模式

对于引入地铁集团，万科除了股权之争的考量，也想依靠地铁集团的优势，弥补在核心城市拿地困难的问题。

万科直言：在核心城市以合理价格获取充足的土地资源日趋困难，已经成为制约房地产龙头企业发展的一大瓶颈。在寸土寸金的深圳，拥有较强二次利用土地资源能力的深圳地铁集团，一直以来都是最受开发企业欢迎的合作对象。

深圳地铁集团是深圳市属大型国有独资企业，承担深圳城市轨道交通投融资、建设、运营，目前净资产1503亿元，总资产2411亿元。深圳地铁集团目前已拥有地铁上盖物业开发项目10个，分布于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华等深圳市各重要发展区域，总建筑面积约500万㎡，产品涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态，均为大规模城市综合体项目。

目前，深圳市轨道交通共投入运营5条线路178公里。其中地铁集团运管管理的4条线路158公里，2016年还将开通3条新线共107公里。这些新线路的拓展，毫无疑问将激活更多的项目开发机会。

对万科来说，此次战略合作意义在于可以借助地铁集团的优势，共同实施“轨道+物业”的发展战略，未来随着地铁线路的延伸，万科将有机会以合理价格获得源源不断的开发资源，一举解决核心城市土地资源紧缺的问题。

事实上，通过轨道获取优质土地资源，这个商业模式并非万科首创,此前绿地控股就大力发展“轨道工程+区域功能”，即用地铁换上盖土地的策略，使得绿地集团有更大优势获得地铁沿线上盖物业的收入。

绿地控股董事长张玉良也多次表示,绿地通过投资、开发地铁，涉足地铁上盖、地铁商场的开发、建设、运营，以及地铁车厢广告的运营等多项业务。向地铁业务的全产业链发展。

深圳地铁集团董事长林茂德先生表示，未来五到十年，深圳轨道交通将迎来快速发展，在加快地铁建设的同时必须创新合作方式、完善“轨道+物业”模式，才能更好地抓住这一特殊历史机遇、实现长期可持续发展。

下一步将发力金融业

万科同一日公布了2015年度业绩。

2015年，万科实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%。

万科将继续深化转型战略,向城市配套运营商转型。此前万科集团总裁郁亮曾表示，未来培养更多业务独立上市，万科也将成为有多业态上市平台的一个控股集团，希望整个平台加起来有1万亿市值。其中物流有望

成为首个上市的平台。

万科管理层在年报中介绍了2015年在物流地产和物业服务上的进展。年报显示，万科在2015年成立了万科物流地产发展有限公司。截至2015年底，万科已进驻、拟进驻22个城市，已获取、拟获取项目29个，总建筑面积达300万平方米。这一规模，已经进入了物流地产行业的前几名。

万科表示，“已经与电商、高端制造、现代批发零售、第三方物流、快递快运等行业中的领先企业建立广泛联系。”

业绩公告中，万科还透露了金融行业的野心。

2015年，万科还在地产金融化上取得了进展。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。

万科董事会秘书谭华杰表示：“在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长，截至2015年底总市值达9390亿美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美国权益型REITs的复合年均收益率为12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。”

分析人士称，万科要实现诸多上市平台，新业务轻资产化、金融化是一个必经的过程。