酒店投资，如何在选物业&筹建期避免暗房？

本文来自微信公众号“次方点评”（ID：cifangdp）。

Q1 哪些物业容易出现暗房？ 

物业的选择是关键。物业不方正、不规则的物业容易出异形房和暗房，商场和商住一体的物业，投资人在选择时也要尽量避开；现在市面上暗房物业不算多，但仍比较常见。很多投资人会觉得存量酒店出现暗房的几率较高，其实不然。

常见的暗房物业，一般为大平层以及低楼层的裙楼，如市中心商改一类的商场或商住一体的物业。较繁华地段，为了追求房量，在投入合适的情况下，投资人想多些营收，暗房就会比实际情况多一些。

正常独栋没有大面积的建筑楼体，一般都不会有暗房。

暗房数量最好控制在5%的范围内，如果项目选址好，暗房占比在5%-10%也可以接受。但如果暗房占比超过20%甚至30%，是不建议投资人租下该区域物业做酒店。

Q2  如何避免暗房？

投资人在选择物业时，如果物业项目暗房过多，不太建议去拿下该物业。但大多数投资人准备投资品牌时，已经租下物业，这时品牌方的作用就是尽最大努力，避免暗房对投资人造成的影响。

东呈国际集团工程与设计中心资深总监奚坚新分享到，东呈旗下品牌常见的做法：

一、在排房时尽量把暗房区域设置为后勤功能区（如布草间、回收间和库房等）、餐厅、办公室等。

二、如果无法避免暗房，又不想花费太多成本改造暗房，在不拆除全部墙体的情况下，一般来说，会采取设置采光通道、内置景观和增加新风系统等措施。

1.可做二合一房型，将暗房与有窗户的房间打通，改造成套房来出售，满足对空间要求大的住客需求，同时也能提高单房售价。

暗房改造成酒店套房的案例较少，如果一定要改造，两间房间中客厅可以无窗，但卧室一定要有窗。

2.设置采光通道，房间的舒适感会有效提升。具体操作为两间暗房之间，留出大概1m宽的通道过人，设置一些通风和景观，灯光模仿日景环境，这会在感官上增加客人的舒适感。

需要注意的是，有些酒店的确采取了设置采光通道，模拟日光的措施，但由于暗房中没有自然空气的流动，从感官上来说，入住舒适感并没有提升。所以采光通道尽量要做新风系统，有助于提升空气，增加客户体验感。

3.天花板开天窗。该案例特殊，成本较高，如果物业在顶楼开天窗是可以的，但如果客房在6层，共10层的楼体，开天窗是有限制的。开天窗固然好，但要根据物业情况，来决定是否需要开天窗。

4.改造成主题房，个人持保留态度。有投资人认为影院房对光线的要求不强，可将暗房改造成影院房，其实不然，影院房要求房体大，但绝对要带窗。

投资经营近十家门店的资深酒店投资人建议：

如果楼板和顶楼天棚能改动的话，可以从顶部采光。直接打掉部分楼板做透明的玻璃顶棚以制造一个楼内的阳光通道，阳光通道底部用低矮绿植（最简单的就是铺人工草坪）铺盖，阳光通道两端用负压式风机来促进空气流通。

最方便的，还是安装单体家用式空调配合中央空调一同使用，增强暗房通风效果，在已有新风系统、空调系统外，让顾客多一次重选择，在同比低房价的前提下，让顾客尽量得到满足。

暗房太多前期可能发觉不出大问题，但后期卖房过程中，很多客户看到暗房后会要求更换房间，尤其较小的暗房更是难以卖出。

看过奚总和投资人的分享，了解到酒店暗房可以通过多种方式设置、装饰和改造，暗房也可以舒适、惬意。