营改增细则出台：购买不足2年住房对外销售按5%缴纳增值税

二手房交易税负降低了，原有的优惠政策也得到延续。

3月24日，财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（以下简称规定），备受关注的二手房营改增政策终于揭晓。二手房交易的增值税税率为5%，虽然税率与营业税相同，但由于在计算应纳税额时是以不含税价乘以税率来计算，因而营改增后，二手房交易的税负将会降低。

但上海财经大学教授胡怡建在接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）采访时指出，由于营改增在二手房交易环节采用的是简易计税方式，因此对购房者来说虽有利好但作用相对有限。而营改增扩大至房地产领域之后，更大的利好作用在于大大降低了企业购置不动产的税负，因而，对商业地产的刺激作用更大。

根据规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

而在北京市、上海市、广州市和深圳市，规定称，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

这意味着原有的二手房交易营业税优惠政策在营改增后得到延续。“对于二手房交易来说，税负有所降低。”胡怡建表示。

二手房交易增值税的计算方法采取简易计税方法:应纳税额＝销售额×征收率，而销售额＝含税销售额÷（1+征收率）。也就是说，在二手房交易营改增后，计算税额时是以不含税价×税率后得出；

而征收营业税时的税额则是以总价（即含税价）×税率后得出。由此可见，二手房交易营改增后税负得到了降低。

以一套售价200万元（含税）、购买不足2年的房子为例，增值税应纳税额为（200万÷1.05）×5%＝9.52万；

而按照营业税的计算方法，营业税应纳税额为200万×5%=10万。

再以一套售价为1000万（含税）、购买满2年的非普通住宅为例，假设购买住房价款为500万（含税），增值税应纳税额为（1000万-500万）÷1.05×5%＝23.81万；

按照营业税的计算方法，营业税应纳税额为（1000万-500万）×5%=25万。

可见，无论是购买不足2年的住宅，还是购买满2年的非普通住宅，在营改增之后，二手房交易的税负都降低了。

那么，营改增之后是否会对二手房交易带来刺激作用？对此，胡怡建认为，由于营改增在二手房交易环节采用的是简易计税方式，不存在进项税抵扣的问题，因而该政策作用相对来说偏向中性，对于二手房交易只是略有利好。

但胡怡建同时指出，营改增政策对于房地产市场更大的影响在于大大降低了企业投资不动产的税负成本，因而对于商业地产来说利好作用更大。

【通知全文】

关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》印发你们，请遵照执行。

本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）、《财政部 国家税务总局关于铁路运输和邮政业营业税改征增值税试点有关政策的补充通知》（财税〔2013〕121号）、《财政部 国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2014〕43号）、《财政部 国家税务总局关于国际水路运输增值税零税率政策的补充通知》（财税〔2014〕50号）和《财政部 国家税务总局关于影视等出口服务适用增值税零税率政策的通知》（财税〔2015〕118号），除另有规定的条款外，相应废止。

各地要高度重视营改增试点工作，切实加强试点工作的组织领导，周密安排，明确责任，采取各种有效措施，做好试点前的各项准备以及试点过程中的监测分析和宣传解释等工作，确保改革的平稳、有序、顺利进行。遇到问题请及时向财政部和国家税务总局反映。

附件

1.营业税改征增值税试点实施办法

2.营业税改征增值税试点有关事项的规定

3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定

4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定