Z博士的脑洞｜不应验国际经验的中国楼市经验

上周末上海又出房地产新政，始料不及地创造了单日成交天量，意料之中地引发了所有媒体的蜂拥。据说多地也会跟进。

“头条哥”遭严令

中国房地产市场总也耐不住寂寞，争头条的能力无人能及。前一年刚刚貌似消停了一阵子，就哭得咿咿呀呀梨花带雨，动不动还拿出杜十娘怒沉百宝箱的姿态来个意欲惊天动地的敲山震虎。等到今年伊始给了点颜色，便却如火如荼地开起染坊来，一时间姹紫嫣红灯红酒绿，气儿也粗了，声儿也壮了，“永不会降”“一直会升”的豪言震天。

政策的本意是想对于去库存等改革重要方针辅佐点儿阳光，万万没想到人家乘着这光，准备把地球都撬走。这种上天把你的门关了还会留给你一扇窗的政策鸡汤涓流遇到要开一扇窗还不如掀掉房顶的商业贪欲深谷，显然连鸡骨头都不够塞牙缝的。

所以，上海出了大招，号称“最严房产新政”。紧接着，另一个如火如荼的城市深圳也不甘落后，深夜发布新政。

新政不但表明将从严执行住房限购政策，而且对于贷款政策也予以了严格限制，对于相关房企、中介挂着羊头卖狗肉等企图钻政策漏洞的行为表示要从严监管。

国务院等也发出声音，支持房价必须稳定的大局。

从严、限制。

就是新政的意思。每一句话都透着这个意思，无一例外。

不应验世界经验的中国经验

“史上最严”调控其实并不陌生。限购刚刚出炉的时候已有此冠冕。仿佛在印证“没有最严，只有更严”。

与限购初始，或者与限购之前的种种号称意欲挤出泡沫降下房地产价格的“最严”政策有所不同的是，市场反应。

中国楼市经历了超过十年的势如破竹，但并不完全是一路高歌。2004年左右即有人提出中国房市有泡沫的论调，并认为房价即将见顶。当然，他们没有想到2009年。2010年又有人提出泡沫说，认为房价即将见顶或者已经见顶。当然，他们没有想到2016年。

当年的嘴仗打得极其火热，从各种经济理论到各国危机经验都被翻了个遍。什么房产市值与GDP比值，房价收入比值，房产租售价格比值等等，还有几番经历危机的美国经验，一次危机就没有翻身的日本经验，不一而足，现在中国群众的经济学基础大概就是那时打下的，很扎实，至今还在被出口成章地叨叨不休。

只是，一切经验在并不很有经验的中国经济上均未应验。

“泡沫”论者不止是折戟沉沙，随着一次次“最严调控”，而房价还在不屈不挠旁若无人甚至变本加厉地上升，这群人基本都被流放大漠深埋黄土了。

不尊重市场的市场主义者

最为有趣的是，另一群人，即不惧风雨不惧最严不最严始终宣扬房地产价格将会直冲云霄的人。

真是时势造人啊！

他们中的大多数都在房地产领域浸淫颇深，唱多本是本能和义务。但也不知怎么的，唱着唱着嗓门越来越亮，就把自己也当成专业科班的金嗓子了。不但对于经济形势发表各种除了独特没有其它特点的评论，企图引导、创造和把握舆论，而且甚至也对所有的政治、经济、金融、社会领域开始指点江山。

他们中的不在少数都是国有资本积累出身，甚至在当今仍然依靠国有企业和资本维护自己企业和个人利益的最大化。但也不知怎么的，一面极力抨击国有资本自视新自由主义的代言人，一面自己在国有资本的庇护下自得其乐甚至在公众发现之后就直接赤裸裸扬言我就是这么着了。

每一次调控，房价再次上涨，他们跳出来，说，你看，这就是市场！这是市场的选择啊！好像这是天道。

等到房价停止上涨，他们竟然又跳出来，说，政府就是应该要帮助房地产！原来他们自己以为，自己才是天道。

精神分裂不要紧。重要的是这还会不会造成社会撕裂？

不想想太多的太多人

这一次调控，甭管是不是史上最严，反响很不一样。

所谓“大佬”们并不再像过去那么发声的趾高气扬。

而一众公众，也并没有像往常那样，还在利用从浩瀚无垠的互联网上苦心搜集来的经济理论和知识武装自己，还在选边站队决定要支持多方或者空方，还在思考所谓的意见领袖的振聋发聩。

“新政”前夜上海市场上演“楼疯”，当天住房成交量突破1700套，据说当日下午，由于网签人数激增，导致系统瘫痪，只好将网签截止时间由晚上九点延长至凌晨十二点。

计算、预期……他们什么都来不及做也不打算做了，他们精神狂热但内心镇静，因为目标明确而唯一，他们只想抢房子。

难道就没有其他人？

当然有。

今年3月以来，上海日均交易533套，而去年同期为170套。上海新建住宅价格比上个月上涨2.4%，同比去年上涨20.6%，二手房环比涨幅达到5.3%，同比上涨20.3%。

计算、预期……他们也什么都来不及做也不打算做了，他们也精神狂热但内心镇静，因为目标明确而唯一，别想了，反正也买不起。

麻木的狂热，和狂热的麻木。

时至今日，没人敢、能、想，对中国房市，做出任何预期。

市场小动向才最真实

尽管大家都觉得中国房地产市场实在看不清，也许是因为因素太多。很多人也言之凿凿，中国的房地产市场就是没有按照市场规律办事。

这些问题现今恐怕还争论不了，可能要留给历史。

不过，市场的小动向未始不能说明问题。正因其小，也许更为真实可靠。

此次新政的限制对象之一，是贷款。

通常而言，个人房贷事实上是贷款中较为优质的一种，违约风险是很低的。

这是指正常正规程序下的房贷。

当市场监管出现漏洞，许多变相的高风险甚至违规房产贷款就出现了。

而我国当前也出现了这种“次级”房贷，主要种类则有两种，一种是首付贷及其变种。另一种就是“过桥贷”。

首付贷很好理解，就是没有钱，不管是哪种没有钱，没有积蓄的钱或者没有流水的钱。

“过桥贷”是什么呢？就是要买新房子的人并无能力直接购买，而是需要进行置换，即将自己所住房屋卖掉，然后买入新房。因为其中会有一个时间差，前面的钱没有拿到，后面的跟不上，一分钱尚且难死英雄汉，这就有了个沟壑，两头都能看见，就是过不去。所以就有中介提供这种服务，为短暂“转手”造成的空档提供短期贷款，就好像给你搭了个桥，天堑变通途了。

我们买房的模式是怎么变化的？

贷款的品种常常能够说明产业的秘密。

房产作为一项成本不菲消耗持久的消费品，价格不菲也是正常。

但是，多不菲算是不菲呢？

来看看购买力。

开始，人们是拥有了足够的购买力才买房。这个时候，显然是处在毫无金融杠杆的状态下。然而，也显示整个市场对资金的利用率不太高。

接下来，房价上升，人们不得不采取贷款的方式。此举延长了还款年限，负债时间拉长。但是首付仍然是需要个人在一定的积累下完成的。简单地说，一个人工作若干年，攒足了首付，然后每月还款，同时提前享受住房。不错。

房价继续上升，贷款当然必不可少。但是一个人仅凭自己工作的积累，已经无力完成首付。还好，在中国这样一个家庭和家族关系非常亲密而老一辈又极其勤恳勤俭的环境下，就出现了，一家或者两家两代甚至三代共同积累的财富进行首付的情况。

房价还要上涨。家庭和家族的财富积累也不能覆盖这种支出了。人的收入来源、方式和数量毕竟是有限的。怎么办呢？还有资产！既然我自己的房产也跟着涨了个十倍，那就把它卖了，进行资产置换。

这就是为什么首付贷和过桥贷成为管控大敌的原因，因为它们成为了主流，但它们之所以成为主流，是因为当前房产购买主要方式的变化。

有什么样的需求就有什么样的服务么。

这个购买房产的新模式又说明什么呢？

试问 ，一个人，只有摄入与消耗相当才能保持健康，如果当他的摄入比消耗要小得多，主要原因是摄入能力始终是有限度的，而消耗上升过快过大，他会怎么样？首先肯定是消耗脂肪吧，好比是自己的积累。然后可能要消耗肌肉吧，好比是家族的积累。接下来就要消耗内脏了。所以，这个时候，各种补品、激素自然会相应出台，为他送上最后一程的动力。

看两组数据。

一组是中金公司的数据。香港被认为是房价泡沫最高的，房价收入比是15.6，北京的房价收入比是44.4，上海为42.3，深圳是33.7。与此同时，纽约的房价收入比为10，伦敦为12，东京为8。

另一组是上海房产数据。2015年，上海二手房成交套数是317995套，一手房成交100988套。二手房成交几乎是理念顶峰，而且是一手房成交套数的3.15倍。事实上，自从2016年2月成交火爆以后，3月的供应就非常充足。三个月的第二周，上海新增了8830套房源，但这一周只有500套房源下架，成交量并没有相应增长。

很有力地证明了贷款品种所证明的同一个房地产市场状态。

财富的创造已经不足以抵抗资产的升值，而且离得越来越远。

那么，这种资产升值，还不能叫做泡沫？

资产的市场，只能靠同样的资产来置换进行维持。

那么，这种资产市场，还不能说有泡沫？

新政仍需努力

新政出台，最不同的反响，是没有像以前历次那样受到很多的反对。这或者就是因为，广大的共识已经在漫长的岁月里逐渐形成。

房价涨还是跌？这或者还不是新政的首要目标。政策的首要目标，是维护经济稳定，避免出现系统性金融动荡甚至危机。

首付贷及其变种们当然很危险，明摆着就是风险极高的品种，购房者本来就有极大可能断供，但也许期望房屋升值来保值增值，中介有没有金融资质尚不特别清楚，贷款本身也往往违规，从银行的贷款往往走的是消费金融渠道，一旦房价下跌，断供几成定局。这种情况如果相当多，当然就会造成金融的系统性风险威胁。

过桥贷也是建立在房价不断上涨的预设基础之上的。如若发生反转，势必有大量违约、纠纷等发生。

比如美国次贷危机，根儿上就是因为零首付和在缺乏资产、信用考评的基础上发放贷款。当然次贷危机之所以那么惨绝人寰，是因为在此之上还有许多附加和复合产品，暂且按下不表。

政策的出台，及时而更具有精确度和层次性。不过，对于造成房产过热的更为深层次问题，例如地区发展的不均衡，例如实体经济的困难等等，恐怕也需要在下一步政策中精心规划耐心解决，这才能够将短期和长期政策有效结合，为经济健康可持续发展奠定坚实基础。

后记

然而，最为核心的是，当“财富”与社会的创造能力相差甚远，甚至挤兑了创造能力和创造精神，所谓“财富”就不过是货币现象，所谓的“资产”就不过是沙丘魔堡。

当所谓的“流动性”不过是资产自己间的置换狂欢，市场的枯竭就指日可待。即使再往池子里注水，再多货币的流入，不过是饮鸩止渴+涸泽而渔的姑且罢了。

上上周，朋友圈被一首歌曲刷屏，他说，

生活不止有眼前的苟且，还有诗和远方。

上周，朋友圈被一组照片刷屏，他说，

生活不止有诗和远方，还有眼前的苟且。

如今，房市一圈又一圈的刷着我们的屏。

中国经济正处在改革的关键时期，希望我们能够不轻视一丝苟且，从而走向诗和远方。