同衡城市研究|风口浪尖中的房价：再看学区房

去年8月的北京学区房分析，如今相隔已有半年之久。今年开年，伴随房价上涨和两会期间46万/平的学区房的新闻，“房价”和“学区”等词汇继续被炒到新闻头条。一方面是政府大力推行教育资源均衡的相关政策，另一方面，“学区房”却一路唱红。2015后半年，的房价市场到底是涨是跌？学区房价格是否出现非理性增长？这次我们用搜房网的数据来一探究竟。

（此次数据来源不同，结果较上次分析略有差异。）

房价是否大幅上涨，哪里的房子涨了？

开年某些一线城市房价暴涨，让所有购房者都经历了一番心情波动，那么北京的房价是否也如此呢？

总体涨幅趋势与比例

表1和图1分别表现了今年2月北京小区环比的房价涨跌比例和去年8月以来北京房价的涨幅趋势。总体来说，环比上升的房子比例占比超过50%。且房价上涨并非一蹴而就，而是在这大半年的时间内缓慢攀升，并在去年12月与今年1月份攀升剧烈。同时，价格下降的小区也存在，只不过并不占多数。

涨幅大小对应的空间分布

通过热力图（图2）的可视化表现，可以直观看出北京2月环比涨跌幅的空间差异。环比上涨的小区比环比下降的小区多，且多集中在东南二环的广渠门、双井，西二环沿线，三环东北部的团结湖、三里屯、左家庄，西三环外的万柳到紫竹院片区，四环东北部的望京、北部的小营、亚运村。远郊的回龙观、房山、大兴、通州也有一定程度增长。而局部蓝色地区，比如南二环的方庄、北五环的清河等，有为明显的下降。看来，这次是朝阳的房子涨得比较厉害。

图2 2016年2月北京小区环比热力图

真的是改善型需求吗？

不同建筑年代的住宅的销售状况，一定程度上代表人们不同的购房需求，而这种需求的强烈与否，又体现在价格涨幅上。我们选取今年2月环比涨幅前20%，即涨幅大于2%的小区，统计其建筑年代的分布，如表2，可以看到“涨幅大于2%的小区”所占百分比，对应1990年以前的住宅最多，为22%——这些建筑多分布在3环以内，且多是对口学区。而其他建筑年代百分比差异不大，不能直观看出哪个年代的住宅更受欢迎。不过，因缺乏交易数据，无法判断出今年开年以来的购房需求是改善型需求。

和去年8月比，哪些地方涨得快？

与去年8月份的房价环比涨幅的空间分布对比，可以发现，今年东边朝阳区涨幅领跑，回龙观涨势也不错。而学区聚集的西城区，涨幅虽有，但没有大朝阳涨得凶残。另一个涨幅明显降低的地方是通州，市政府搬迁的风声慢慢过去，通州限购政策的实施，对其涨幅有着明显降温作用。

站在风口浪尖的学区房

央视近期的节目“经济半小时”《谁炮制了天价学区房》中，已经破除了46万/平的学区房的谣言（链接戳：http://tv.cctv.com/2016/03/24/VIDEhvXi7glIb5L6bJKQ7aJq160324.shtml?from=timeline&isappinstalled=0 ，顺带有同衡团队的研究），那么，学区房价格这几个月到底是怎样一种存在？相比半年前，有怎样的变化?

半年的环比涨幅趋势

我们仍然选取市重点与区重点小学作为重点小学，选择其对应的小区作为重点学区房（对口与否参照搜房网http://esf.fang.com/school/）。其他小区作为一般学区小区。计算去年8月到今年2月的每个月环比数据（图4）。可以看到重点学区房的环比涨幅比普通小区均高出30%以上。且涨幅从去年11月开始增大，到今年1月，涨幅还在继续扩大，今年2月份又降低到0.45%。结合表3情况，可以看到，今年2月，重点学区环比有所上升的小区占了59.24%,高于所有小区的值。但和去年8月份比，这个数值有所下降。可以推测，学区的涨幅可能没有人们想象的那么夸张。

表3 重点学区环比上跌幅情况

把环比涨跌幅数据落到到空间上（图5），非常明显的是海淀万柳片区的学区涨势依然凶残，而今年2月，西城、通州、朝阳的涨幅整体有所下降。

溢价率

选取重点学区200m以内的一般小区均价计算重点学区房的溢价率，通过对比去年8月与今年2月的溢价率（表4），发现四区中，除开海淀，其余三区的溢价率均有所下降。而东城在去年8月溢价率是最高的，今年2月海淀最高。朝阳总体来说溢价率是最低的。

*溢价率=（重点-一般）/一般*100%

通过以上分析，结合近两年来的相关政策，我们推测一个方面是由于海淀学区制比较成熟，大学区内（大致以街道为界）学校之间合作和升学对应范围变动不大，并成立了学区委员会，又没有内城价格那么离谱；另一个方面是海淀的培训机构发达，购房家长考虑周末上兴趣班较为方便，所以海淀区的学区房价格涨势比较凶残。而观望近几年西城区的教育政策，好中学配差学校，好小学配一般中学政策大力推行（参考：http://www.xjks.org/info1.aspx?iid=825&id=58&url=/page1.aspx?id=58|p=|s=Title|n=，2015年西城区初中招生学区一览表）对学区房价格压制作用见效快，导致西城区老牌学区房涨幅下跌，溢价率减小。

结合我们的研究与央视的调查，也可以看到，由于房地产中介对二手房信息的垄断，难以确保二手房信息的真实性，同时对学区房价格进行哄抬热炒，结合卖房者想卖出更高价格的心理动机，房价很容易被炒得过高。而对想拥有学区房的教育乃至金融属性的消费者来说，这些风险也随着购买行为，转嫁到了他们身上。

结语

通过这些分析，可以看到一些状况：本次年初传闻的房价大涨并不是突然性的涨价，而是在去年不断降息、与降首付等政策因素的刺激下，从去年8月开始慢慢升温，并于今年1月份达到峰值。相比去年8月，今年2月份朝阳区的房价涨幅较大。

而站在风口的重点学区房的涨幅依旧高于一般学区房，但并没有传说中的引领风骚，尤其是西城区，在教育政策的作用下，西城、东城的学区房溢价在这半年内有所减少，而高冷的海淀却依然风骨依旧。学区政策所赋予房产的投资、保值等金融属性，虽然吸引了很多人的购买，但其风险也比较大。学区房价的变化与学区的阶段性调整、教育改革等因素密切相关，有可能让消费者的投入受到损失。

其实，就像央视说的，2016年1月26日，教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出，在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。所谓的多校划片就是指一个小区对应多个学校，让买了学区房的家庭不确定到底能上哪个学校。与此同时，教育部还“钦点”了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这都将促进教育公平，推动教育资源均衡发展。

所以结合现实情况，建议大家还是以刚需为主，说不定哪天就全部就近入学了呢。

*央视经济半小时学区房调查视频：http://tv.cctv.com/2016/03/24/VIDEhvXi7glIb5L6bJKQ7aJq160324.shtml?from=timeline&isappinstalled=0