同衡城市研究|风口浪尖中的房价:再看学区房

澎湃新闻特约撰稿 陈清凝、毕波、石淼、王鹏

2016-03-30 13:13 来源:澎湃新闻

字号
去年8月的北京学区房分析,如今相隔已有半年之久。今年开年,伴随房价上涨和两会期间46万/平的学区房的新闻,“房价”和“学区”等词汇继续被炒到新闻头条。一方面是政府大力推行教育资源均衡的相关政策,另一方面,“学区房”却一路唱红。2015后半年,的房价市场到底是涨是跌?学区房价格是否出现非理性增长?这次我们用搜房网的数据来一探究竟。
(此次数据来源不同,结果较上次分析略有差异。)
房价是否大幅上涨,哪里的房子涨了?
开年某些一线城市房价暴涨,让所有购房者都经历了一番心情波动,那么北京的房价是否也如此呢?
总体涨幅趋势与比例
表1和图1分别表现了今年2月北京小区环比的房价涨跌比例和去年8月以来北京房价的涨幅趋势。总体来说,环比上升的房子比例占比超过50%。且房价上涨并非一蹴而就,而是在这大半年的时间内缓慢攀升,并在去年12月与今年1月份攀升剧烈。同时,价格下降的小区也存在,只不过并不占多数。
表1 2016年2月环比涨跌幅百分比
图1 北京小区环比涨跌幅趋势

涨幅大小对应的空间分布
通过热力图(图2)的可视化表现,可以直观看出北京2月环比涨跌幅的空间差异。环比上涨的小区比环比下降的小区多,且多集中在东南二环的广渠门、双井,西二环沿线,三环东北部的团结湖、三里屯、左家庄,西三环外的万柳到紫竹院片区,四环东北部的望京、北部的小营、亚运村。远郊的回龙观、房山、大兴、通州也有一定程度增长。而局部蓝色地区,比如南二环的方庄、北五环的清河等,有为明显的下降。看来,这次是朝阳的房子涨得比较厉害。

图2 2016年2月北京小区环比热力图
真的是改善型需求吗?
不同建筑年代的住宅的销售状况,一定程度上代表人们不同的购房需求,而这种需求的强烈与否,又体现在价格涨幅上。我们选取今年2月环比涨幅前20%,即涨幅大于2%的小区,统计其建筑年代的分布,如表2,可以看到“涨幅大于2%的小区”所占百分比,对应1990年以前的住宅最多,为22%——这些建筑多分布在3环以内,且多是对口学区。而其他建筑年代百分比差异不大,不能直观看出哪个年代的住宅更受欢迎。不过,因缺乏交易数据,无法判断出今年开年以来的购房需求是改善型需求。
表2 涨幅>2%各年代小区数量及百分比

和去年8月比,哪些地方涨得快?
与去年8月份的房价环比涨幅的空间分布对比,可以发现,今年东边朝阳区涨幅领跑,回龙观涨势也不错。而学区聚集的西城区,涨幅虽有,但没有大朝阳涨得凶残。另一个涨幅明显降低的地方是通州,市政府搬迁的风声慢慢过去,通州限购政策的实施,对其涨幅有着明显降温作用。
图3 2015年8月北京小区环比热力图
站在风口浪尖的学区房
央视近期的节目“经济半小时”《谁炮制了天价学区房》中,已经破除了46万/平的学区房的谣言(链接戳:http://tv.cctv.com/2016/03/24/VIDEhvXi7glIb5L6bJKQ7aJq160324.shtml?from=timeline&isappinstalled=0 ,顺带有同衡团队的研究),那么,学区房价格这几个月到底是怎样一种存在?相比半年前,有怎样的变化?
半年的环比涨幅趋势
我们仍然选取市重点与区重点小学作为重点小学,选择其对应的小区作为重点学区房(对口与否参照搜房网http://esf.fang.com/school/)。其他小区作为一般学区小区。计算去年8月到今年2月的每个月环比数据(图4)。可以看到重点学区房的环比涨幅比普通小区均高出30%以上。且涨幅从去年11月开始增大,到今年1月,涨幅还在继续扩大,今年2月份又降低到0.45%。结合表3情况,可以看到,今年2月,重点学区环比有所上升的小区占了59.24%,高于所有小区的值。但和去年8月份比,这个数值有所下降。可以推测,学区的涨幅可能没有人们想象的那么夸张。

表3 重点学区环比上跌幅情况
图4 重点学区与一般学区小区涨幅趋势(201508-201602)

把环比涨跌幅数据落到到空间上(图5),非常明显的是海淀万柳片区的学区涨势依然凶残,而今年2月,西城、通州、朝阳的涨幅整体有所下降。

图5 重点学区与一般学区小区涨幅分布(201508vs201602)
溢价率
选取重点学区200m以内的一般小区均价计算重点学区房的溢价率,通过对比去年8月与今年2月的溢价率(表4),发现四区中,除开海淀,其余三区的溢价率均有所下降。而东城在去年8月溢价率是最高的,今年2月海淀最高。朝阳总体来说溢价率是最低的。
表4 四区各重点学区与重点200m内一般学区溢价率
*溢价率=(重点-一般)/一般*100%

通过以上分析,结合近两年来的相关政策,我们推测一个方面是由于海淀学区制比较成熟,大学区内(大致以街道为界)学校之间合作和升学对应范围变动不大,并成立了学区委员会,又没有内城价格那么离谱;另一个方面是海淀的培训机构发达,购房家长考虑周末上兴趣班较为方便,所以海淀区的学区房价格涨势比较凶残。而观望近几年西城区的教育政策,好中学配差学校,好小学配一般中学政策大力推行(参考:http://www.xjks.org/info1.aspx?iid=825&id=58&url=/page1.aspx?id=58|p=|s=Title|n=,2015年西城区初中招生学区一览表)对学区房价格压制作用见效快,导致西城区老牌学区房涨幅下跌,溢价率减小。
结合我们的研究与央视的调查,也可以看到,由于房地产中介对二手房信息的垄断,难以确保二手房信息的真实性,同时对学区房价格进行哄抬热炒,结合卖房者想卖出更高价格的心理动机,房价很容易被炒得过高。而对想拥有学区房的教育乃至金融属性的消费者来说,这些风险也随着购买行为,转嫁到了他们身上。
结语
通过这些分析,可以看到一些状况:本次年初传闻的房价大涨并不是突然性的涨价,而是在去年不断降息、与降首付等政策因素的刺激下,从去年8月开始慢慢升温,并于今年1月份达到峰值。相比去年8月,今年2月份朝阳区的房价涨幅较大。
而站在风口的重点学区房的涨幅依旧高于一般学区房,但并没有传说中的引领风骚,尤其是西城区,在教育政策的作用下,西城、东城的学区房溢价在这半年内有所减少,而高冷的海淀却依然风骨依旧。学区政策所赋予房产的投资、保值等金融属性,虽然吸引了很多人的购买,但其风险也比较大。学区房价的变化与学区的阶段性调整、教育改革等因素密切相关,有可能让消费者的投入受到损失。
其实,就像央视说的,2016年1月26日,教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》,明确提出,在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。所谓的多校划片就是指一个小区对应多个学校,让买了学区房的家庭不确定到底能上哪个学校。与此同时,教育部还“钦点”了24个城市的名,要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这都将促进教育公平,推动教育资源均衡发展。
所以结合现实情况,建议大家还是以刚需为主,说不定哪天就全部就近入学了呢。

*央视经济半小时学区房调查视频:http://tv.cctv.com/2016/03/24/VIDEhvXi7glIb5L6bJKQ7aJq160324.shtml?from=timeline&isappinstalled=0
责任编辑:王昀澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 天价学区房,北京,同衡城市研究

相关推荐

评论(0)

热新闻

澎湃新闻APP下载

客户端下载

热话题

热门推荐

关于澎湃 在澎湃工作 联系我们 版权声明 澎湃广告 友情链接