不动产法专家：土地自动续期并非无条件，期满后可征收房产税

4月15日，据《温州网》报道，连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。

大家普遍担心的问题是，自己所买的房屋使用权到期后，是否需要支付巨额的土地出让金才可以续期。而相关法律在没有明确具体实施细则的情况下，也使潜在的问题重新摆上台面。

北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长、中央财经大学不动产法研究所所长尹飞表示：《物权法》中对于住宅建设用地使用权期限满后“自动续期”是否有偿，法律层面并没有明确，但是需要明确的一点是自动续期并不是“无条件的”。因为《物权法》中所说的“自动续期”是针对“申请续期”而言的，因此在使用权期满后如何续期还有待中央层面出台相关法律来完善。

引起此次大范围关注的温州事件源于一批20年土地使用权的非常规地块。按照国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用协议出让最高年限中居住用地为70年。

温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受媒体采访时表示，当初，温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。

由此也使得部分市民面临20年期限到期或即将到期后要一次性缴纳高额土地出让金的负担。

2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但并未明确该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准也并未明确。

张少清称，在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。目前温州也正在研究普惠方案。

北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学法学院教授程啸指出，当初在起草制定《物权法》时对于住宅用地期满后如何操作相关部门就有争议过，但并未在《物权法》上作明确规定。

在程啸看来，使用权到期后，正式法规出台前，比较合理的做法是应先让市民自动续期，后续再看是按土地出让金收还是按税征收。如果一味地让市民补交土地出让金显然是不合理的。

值得关注的是，房改开始于1998年，因此新建商品住宅市场的发展也是近20年的事。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，对于绝大多数城市而言，大多数住宅用地都是按照70年的方式出让，所以并不需要有太多的忧虑。

业内人士称，“在制定《物权法》时是故意没有明确如何操作的，毕竟大部分城市都是实行70年产权，因此考虑到是几十年后的事情，法律上并没有相关界定。”

不过在业内人士看来，此次温州事件问题的暴露也是好事，使得此前暂时搁置的问题重新摆到台面上解决。

尹飞称，对于土地使用权期限满后如何操作还需要中央的顶层设计，需要法律层面的规范。“个人认为，补交土地出让金也不是一个好方法，可以改收房产税。因为土地出让金和房产税之间的关系本来就存在争议，对于现在拥有的房产征收房产税显然也不太合理，因此可以考虑将土地使用权期满后的房子征收。”

尹飞称，如果按照土地出让金补交地价，就会出现同楼不同年的现象，按照土地出让金交多少，不同业主可能会出现30年、40年、50年的土地使用年限。