南京政府控制地价涨幅，溢价超一定幅度将改竞保障房面积

继北京、上海之后，南京也将实行商品房项目配建保障房政策。

近日，有消息称，南京超过5万平方米的地块在出让时，一旦超过限定的溢价幅度（通常是45%），将要竞配保障房面积而不再是竞争建设资金，这也就意味着商品房小区里将会配建保障房。南京市国土局相关负责人证实了这一消息，“最快上半年就会推出，具体以地块出让公告为准。届时将公布具体的配建细节，比如地块位置、配建规模、建设标准等等。”该人士称，目前该政策的具体细则还没出台，超过5万平方米的出让地块里，究竟哪些需要配建保障房，主要是由房产部门及地块所在区协商确定，保障对象也将会统一安排。

据扬子晚报报道，2014年2月南京市国土局发布《关于土地出让模式调整的说明》，明确今后南京市土地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式出让。该政策执行两年多来，每次竞配的均为保障房资金而非面积，南京各楼市板块高价地频出。在今年4月底出台的《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》中，官方再次强调了配建保障房的条款，要求“对于出让土地面积5万平方米以上的住宅用地，如果有配建保障性住房的要求，将把保障房的套型比例、规模数量、建设标准、交付时间等一并纳入土地出让条件。”

易居研究院研究总监严跃进称，过去部分大型房企尤其是全国性房企，对于南京等此类大城市比较看好，拿地方面比较激进。南京对部分激进拿地的房企施加了配建保障房的压力，这可能会抑制部分高价拿地的现象。换而言之，南京市相关政府正努力整治此类“不差钱”的房企。所以在溢价超过45%的土地，通过“捆绑”保障房配建的要求，会使得房企的财务压力增加，在拿地方面也不会过于激进。而且南京通过此类约束，也使得保障房配建的任务朝部分拿地激进的房企身上去靠拢，能够确保控房价和保障房配建两任务的积极完成。这一方面会使得房企的财务成本核算工作变得更加复杂，进而加大了工作量和后续业务协调的难度。另一方面也使得房企盈利获取的不确定性增加，因为涉及到了普通住宅和保障房的建设。所以对于这样一类相对复杂的土地出让程序，部分房企或会感觉不适应。

南京某品牌房企负责人表示，这一政策表明了政府的态度，对控制地价和房价会产生一定作用，但今年以来南京的楼市、土地市场一直很火爆，地王频出，各开发商为了抢地，眼前还不会顾及这样的政策。“南京以前也出台过控制地价的政策，比如90/70政策，只要这些政策对于各开发商都是一样的，大家就都会摸着石头过河。”

南京某央企投资部负责人表示，这一政策此前北京已经实行了，在商品房项目中配建保障房，会增加开发商开发建造的操作难度，政府可以减少自行建设大的保障房项目，但开发商配建的这些保障房到时是通过政府回购还是无偿交付给政府，都还没有明确，“这一政策对楼市和土地市场不会有太大影响，顶多是表面性的影响，只要市场允许，房价还是会那么高，对控制地价也没有创新，这一政策只是增加了开发商的开发难度，没有减轻开发商的拿地成本。”