邓懿君：流量经济为城市更新带来想象空间

高力国际中国区董事总经理邓懿君

城市更新是存量时代的共同命题。

自1989年进入中国，高力国际参与了从增量开发到存量更新的城市发展进程，“更大限度地发挥房地产潜力”，是这个全球背景的房地产服务及投资管理公司的自我定位。

“健康、宜居、人文生活都离不开经济，没有经济就没有城市。”高力国际中国区董事总经理邓懿君认为，好的城市更新是符合社会责任和可持续发展的，为业主方实现经济效益，同时推动地方经济，“更新不是将旧物业翻新，而是使其成为新的经济载体。”

如何于有限空间中求增量？如何实现社会效益与经济效益的平衡？邓懿君的解题思路是突破平面收益的桎梏，关注立面的经济效益发生模式，“流量经济为城市更新带来想象空间，立面、绿地都可以改造为‘流量担当’，不再仅仅考虑亩产和坪效，更注重空间发挥的价值。”

千年商业街的焕然新生

商业步行街是城市的繁华脉络。自1990年代末第一条商业步行街设立，中国第一批商业步行街渐次出现业态老化、文化缺失、情景体验感不足的现象。2018年底，商务部公布了全国步行街改造提升第一批试点名单，包括北京王府井、上海南京路在内的11条步行街入选。

作为华南地区唯一一条步行街试点，北京路自广州建城起一直担当城市的中轴线，成为千年商都发展的无字史书。“随着消费升级对新商业形态的需求增加及步行街品牌低端化和同质化趋势的日益严重，北京路面临新一轮的更新，高力国际有幸为北京路步行街提供策划及招商运营一体化新模式服务。”

邓懿君介绍，高力国际结合多年沉淀的商业项目开发运营经验，重新梳理北京路新定位的业态规划比例，并为围绕“老城区、新经济”定制了业态策划方案，针对步行街内不同的区域、路段、物业的业态、品牌提出具体指引，牵线引入具有时代特征的品牌，打造出若干个业态品牌爆点。

拥有自南汉以来共五朝11层路面的北京路，被称作“中国第一条千年古道”，为了呼应其千年文脉与千年商脉的双重身份，高力国际打造了岭南文化橱窗博物馆，实现“广式非遗”主题展示，形成新记忆点。

从研究商圈发展、物业现状、未来发展趋势，到消费者分析、零售商访谈、功能定位及组合，再到对项目开发周期、租金、收益等进行科学测算，高力国际助力北京路完成“国家级步行街”验收，央视《新闻联播》以《古街展新颜 广州千年老街焕发新活力》进行报道，更新之后的2020年十一黄金周，整个步行街客流（同比）增长了14%以上，整个营收增长了180%，社会效益、经济效益实现了双丰收。

流量经济时代，单一空间不再单纯

北京路步行街改造中的岭南文化橱窗，通过导入新内容互动展示引爆社交性话题，得到媒体持续曝光。

这让邓懿君意识到，流量经济时代，所有改造的想象空间已经不是每平方米对每平方米了，经济效益已不局限于建筑红线。

“要关注立面的经济效益发生模式，提升整个空间收益和可能性，用空间的立面和流量经济来创造价值。”她进一步解释，传统经济模式，立面空间的价值主要体现在户外广告等模式。如今，立面可以通过改造带来流量，“流量经济通俗点便是吸引人流，不管年龄或阶层，只要有人就有经济，有经济便有钱。”

新经济时代，大消费、大健康、大科技潜移默化中引导着城市发展走向，新的经济模式带来新的生产、消费模式，传统规划被改变，单一空间不再单纯。

首先是零售空间被注入多种空间用途。单纯的商业空间被改造成多元空间，办公、体验消费、展示空间、演出空间等等，从单纯的C2C经济发展成C2B、Demand经济、网红经济，都是在一个传统的零售空间内形成。

其次是办公空间融合多样经济模式。在传统办公空间中，越来越多的新经济模式被引入，线上经济、网红经济、个人经济等单纯的销售行为进入到办公空间。

以往项目规划中被视作建设成本的公共绿地，也让邓懿君看到了商机，以根据人流动线进一步挖掘绿地的地上空间和地下空间，比如增加停车场等配套。”

高力国际与众多地方政府进行探讨，共同研究合理开发公共绿地，使之对于地方财政而言不仅仅是成本，而是可以自给自足、释放新经济发展动能的机会点。

全程服务链条助力城市更新

“城市更新最重要的就是社会效益与经济效益的平衡点。”邓懿君表示，城市更新是要资金投入的，业主方要效益，要更新后产生租金和售价的增长，而从片区的纬度，地方政府希望更新促进可持续发展。这就需要有效地论证，更新后是否能有效焕发片区活力，让长期效益抵消短期的支出。

“覆盖生命周期的全程服务链条，是实现平衡的解题思路。”邓懿君表示，高力国际经过多年城市更新实践，形成了从项目定位、建筑规划、招商策略、招商代理、运营管理及服务、投融资评估、资产退出等全链条服务。“全链条的优势是定位的时候知道怎么实现，而不是脱离市场现实，更新完了就交差了。”

以上海为例，邓懿君回顾了高力国际在城市更新各个环节上的全方位覆盖：为徐家汇中央活动区十四五规划编制工作提供咨询服务；为六百汇金改扩建项目提供商业咨询服务；提供北外滩区域城市综合商业策划；为北外滩北苏州路更新改造、功能及业态提供咨询服务。城市更新往往涉及项目空置，经济账怎么算，是否能获取更多的收益和价值；更新过程中或更新两三年后往往会出现新的机遇、新的变化，原本定位不可行，掌握市场信息更丰富的顾问方需要及时反应并给出调整方案。

作为全球商业地产五大行之一，高力国际深度参与了工业、商业、办公及公共建筑的更新，并于去年重点推出文旅及消费一体化招商运营新模式服务。邓懿君介绍，在商务部全国首批步行街改造提升试点中，高力国际参与11条中的两条，即广州北京路与重庆解放碑，“接下来，高力国际将在文旅大消费板块持续发力，以第三方咨询服务机构的身份，提供具有前瞻性、专业、可行的意见，携手地方政府，整合包括：开发商、资本市场、投资机构，商户等群体资源，分析现有业态的优势与不足，从而引导、调整优化经济结构，为地方经济做出积极贡献。”