央企为何频频制造地王？经济学家：宽松的信贷大量流入房地产

“一些城市地价已经疯狂了，需要引起高度重视。”针对近期土地频频天价拍出，大批央企扎堆以天价竞拍土地的现象，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春在接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者采访时表示，此前信贷大幅放宽大量流入房地产行业是导致如今土地市场火爆的一大原因。简而言之，地产商们突然发现手头不差钱了，自然不惜砸重金抢地。

但刘元春指出，房企需要警惕天价拍地的高风险：以天价拍地博一二线城市房价不断飞涨，可能终成房企一厢情愿。而针对一二线城市土地市场过热的现状，刘元春更是直指地方政府不应坐视，而应有所作为，“政府有所为，房价就不会无限制涨上去。”

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊则认为，房企扎堆在一二线城市争地，无疑为已经火热的一二线城市房地产市场再添一把火，由此致使的一大负面结果便是使三四线城市的去库存变得愈发难。

有钱没处花，一窝蜂地去拍地

“地王”一个接一个出现，究竟是何原因？为何近期的“地王”大多由国企、央企造就？

刘元春分析，近来房企频频高价竞拍一二线城市土地，一定程度上确实是对一二线城市的房地产市场抱有较高预期。“一方面是对城市发展的看好；另一方面，是对当地政策的预期，认为当地政府土地政策很可能会越来越紧，所以加紧拍地。”刘元春解释，一些地方政府财政目标达到后，确实不再加大土地供应量，由此当地土地便供不应求，地价也由此水涨船高。

但除了对市场的判断之外，刘元春认为，房企天价拍地的另一大原因则是由于货币供应量的加大、信贷的宽松。

而根据央行公布数据显示，今年一季度新增人民币贷款达到了4.61万亿，创下历史同期最高水平。同样由央行发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》则显示，房地产开发贷款余额同比增长13%。经济学家的共同观点是，信贷的宽松让房企突然变得“不差钱”了，投资的力度也由此转为激进。

刘元春进一步解释，由于当前整体流动性过剩，许多房企不愁信贷资金，在看涨一二线城市房价的大环境下，自然就不惜重金拍地了。

“另外，从去年下半年至今年年初，房地产销售持续火爆，许多房企的资金流也因为销售业绩得到很大程度改善，这让他们有更多钱用于再去拍地。”章俊说。

近期各地涌现的所谓“地王”中不少由国企、甚至央企制造，对此刘元春分析，相比不少民营企业来说，国企在信贷上的约束更少，它们更多地受益于此前的货币政策，可以更容易地在整体流动性过剩的大背景下获得信贷资金。也正是因此，这些国企、央企更有底气去用天价争地。

“从银行的角度来说，放贷给民营企业依然比较谨慎。”章俊说，银行更愿意把钱贷给还贷能力更强的央企，这就让央企更不差钱了。

但刘元春也指出，国企扎堆地选择投资房地产市场，也反映了当下投资渠道狭窄的无奈：流动性虽然过剩，但实体经济却缺乏好的投资领域，“有钱没处花”，于是这股热钱又一窝蜂地涌进房地产市场。

激进拍地风险大，房企们未必能保本

但刘元春和章俊都强调，房企天价拍地现象的频频涌现绝不是一件值得欢呼雀跃的事，恰恰相反，这可能导致严重的恶性循环：经济转型难以实现，泡沫却越来越大。

“房地产企业用这么高的价格拿地，未来房价真的能涨到这么高吗？我认为概率很小，也就是说，对房地产企业来说有很高的风险。”刘元春说，近年来一些二三线城市房企面临破产的案例并不在少数，也正是因此，大批房企继续以天价博一二线城市房价不断飞涨，这也可能只是一厢情愿。

“我不能百分之百地说房价一定不会继续暴涨，但谁都知道不可能涨到天上，现在很多一线城市也有很大的存量，房价无限制地涨下去泡沫总会破的。”刘元春说。

章俊的判断是：这一轮房地产热潮已经透支了未来两三年的市场空间。他同样认为房企以激进态度拍地未必有利润空间。也就是说，今天房企们鼓吹的未来某地房价要达到多少高价才能保本，但未来房企们却未必能以保本价销售。

“当然，一二线城市因为存在着巨大的人口导入的潜力，将来未必会出现如今天三四线城市这样高库存难以消化的现象。但是房企们到底能不能赚钱？究竟能赚多少？这却很难说。”章俊认为，房企天价拍地也意味着未来亏本的风险大幅上升。

“政府有所为，房价就不会无限制涨上去”

“地王”频出的现象还会持续多久？除了房企利润风险外，高企的低价是否还会带来更大的风险？

对此，刘元春的观点是：现在一些一线城市地价已经接近“疯狂”，需要引起高度重视，“这是萧条性的泡沫。”

刘元春指出，面对“地王”频频出现，房地产市场泡沫的扩大，地方政府应当有所作为。“除了采取限购措施这一短期的治标的办法之外，我认为最根本的还是做好土地政策的调整，做好城市规划和定位的调整。”刘元春解释，部分一线城市需要扩大土地的供应量，同时要有开放型的城市规划设计，加强卫星城的规划，统筹不同地域的发展，而不是一味坐视“地王”一个接一个诞生。“另外，还应该注重租售并举，进一步强化租赁市场，平衡供求关系。”

刘元春直言，房价究竟会不会继续暴涨，关键还看地方政府们怎么做，“政府有所为，房价就不会无限制涨上去。”

在章俊看来，一二线城市地价过高也意味着未来三四线城市房地产市场将持续遇冷，由此带来的一大负面影响是：三四线城市去库存的压力进一步增大。

章俊预测，“地王”频现的现象或许未必能持续多久，原因是信贷已经开始收紧，天量信贷的现象很难再出现。这也意味着地产商们手里的钱不会再如此宽裕，也自然不能再“任性”地用天价争地了。