楼市见顶？前6月房地产数据全线回落，商业用房库存仍在增加

7月15日，国家统计局发布2016年1-6月份房地产开发和销售数据：1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，增速比1-5月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。

自2014年以来，房地产开发投资增速在经过连续23个月下滑后，今年以来投资增速快速增长，4月份达到最高点7.2%。不过，五月起数据开始回落，1-6月开发投资增速进一步下行，同比名义增长6.1%，但总体仍保持在高位。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊表示，房地产开发投资增速回落的速度是超预期的，按照此前预判，投资增速或在三季度开始回落，目前来看，二季度末的增速已经开始下行，今年下半年整体仍将延续回落的态势。

销售额、销售面积全线回落

值得注意的是，统计局发布的数据显示，1-6月份，除了投资数据外，房地产销售数据也出现回落。方正证券首席经济学家任泽平在内的分析人士认为，地产已经见顶，需求收缩，呈供应强、需求弱的局面，预示经济重回下行通道。

今年以来，商品房销售面积和金额均高速增长，呈量价齐升的态势。不过自5月份开始，两项增速也开始回落。

章俊认为，销售数据一般都被认为是投资的先行指标，销售数据开始明显回落，三季度投资增速仍会进一步下行。

统计局数据显示，1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%。

销售额方面，商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：今年1-4月，全国商品房销售面积及销售额增速达到最高值，而后开始缓慢下降。本月，全国商品房销售面积及销售额增速较1-5月分别收窄5.3个百分点与8.6个百分点，说明从全国范围来看，房价单价有所下降。这主要是因为前期政策、信贷等方面利好消息的带动，在三四月份成交量达到高峰之后。一线城市，例如上海、深圳等城市加强限购、限贷政策，二线城市合肥再次出台限贷政策等不同程度上抑制了商品房的销售热潮。对今后来说，将进入传统的暑假销售淡期，预计未来的全国商品房销售增速会进一步放缓。

全国房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁认为，前期整个宏观经济以及房地产刺激政策对市场所起的作用在上半年得到显现，但是政策的刺激效果并不是可持续性的，各项指标不可能一直上行，前期已经达到高位，回落以及调整是常态。

商业用房库存仍在增加

在各项调控政策措施下，一二线城市的住宅库存得到了明显的下降，但是商业用房库存还在增加。

数据显示，截至6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。其中，住宅待售面积减少770万平方米，办公楼待售面积减少86万平方米，商业营业用房待售面积增加44万平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，尽管销售速度比前期略有回落，但总体来看，还是保持快节奏，因此去库存效果持续显现。不过也有结构性问题，一、二线城市已经面临已无库存好去的尴尬局面。但是营业性用房库存还在增加中，去库存效果不佳。

今年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

同时，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

从房企土地购置面积的增速来看，跌幅继续收窄，房企的拿地热情仍然较高。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积9502万平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9个百分点；土地成交价款3159亿元，增长10.2%，增速提高5.5个百分点。

易居智库研究院总监严跃进称，从房企土地购置面积的同比增幅看，已经呈现出跌幅持续收窄的态势。今年上半年，一二线城市的土地投资相对活跃，一二线城市高价地块频出，对比2015年的基期值，自然呈现出月度同比正增长，累计同比跌幅收窄的态势。下半年此类指标有望由负转正。

章俊认为，目前来看，各项数据仍处于高位，不过环比出现下滑趋势可以看出开发商及市场对于楼市的调控仍存在观望情绪。“今年房价过快上涨，大家都在看是否调整后再入场”。

官方表态防止房价过快上涨

7月14日，国家发改委召开例行新闻发布会，国家发改委新闻发言人赵辰昕在谈及房地产市场时表示，当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

赵辰昕提到，当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

不过，李骁指出，有关房价的走势还是要分城市来看，从去年底到今年上半年，一线城市涨幅过快，同时传导带动部分二线城市。短期来看，一线城市看不到房价下降的趋势，后期可能伴随滞涨的局面；二线部分热点城市前期房价过快上涨或面临调整，一些未有起色的可能出现补涨的局面，但是绝大多数三四线城市的房价未见起色，甚至面临下降的态势。