全国50城半年卖地超万亿,很多“上市时房价翻倍才不亏”

澎湃新闻记者 陆鸣

2016-07-29 17:44 来源:澎湃新闻

字号
目前北京的房价销售均价在3.5万左右,这部分高价地块入市的难度依然非常大。 视觉中国 资料
楼市火爆引发地产商在土地市场狂飙。
中原地产研究中心统计数据显示:截止7月21日,2016年全国主要50大城市土地成交额合计高达11644亿元,同比2015年同期的7995亿元上涨了45.6%。
多个城市平均溢价率超100%
其中排名最高的杭州,土地成交金额高达963.13亿,同比涨幅高达338.8%,另外南京、苏州等城市涨幅也均超过了100%。在成交金额前十大城市中,除上海、北京外,其他城市卖地收入均大涨。从平均楼面价看:杭州同比上涨189%、南京上涨115%、苏州上涨196%,上海上涨66%,合肥上涨149%、深圳上涨326%、厦门上涨134%。
部分二线城市已经接近或者超过2015年全年土地出让金。其中,杭州已经超过2015年全年土地出让金34%,合肥也超过了2015年全年21%,苏州超过2015年全年15.3%。从平均溢价率看,苏州、合肥等城市平均溢价率超过100%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为:在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象,地价超过房价已经从2015年的一线城市开始蔓延到二线城市,这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。单价、总价最高地块频繁出现在一线城市及强二线城市中,同时这一现象也在向其他并不冒尖的普通二线城市蔓延。密集的地王潮的持续,影响了这些城市房地产市场预期,影响了后续市场的稳定。
“三高”地块最密集的年份
整体看,二线城市成为2016年高价地出现最多的区域,其中最主要集中在南京、苏州、合肥等几个强二线城市,而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。2016年是中国有史来高价地最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率等“三高”地块普遍出现在一二线城市,持续刺激房地产市场,对后市房地产市场带来巨大风险。如果没有约束性政策,很可能会爆发式上涨。
以北京为例,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元/平方米的的地块合计有59宗,这59宗土地合计土地出让金为1919.38亿元,而截止2016年6月16日,这些地块的销售额只有224.8亿元。而从平均成本价看,楼面价平均高达3.8万元/平方米,按照基本成本测算,销售价格需要在6万元/平方米左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右,这部分地王入市的难度依然非常大。对于这1919.38亿地块来说,未来3年如果销售额不到2000亿元以上,很可能出现部分项目的资金链风险。
某外资房企总经理称,目前全国土地市场冷热不均,好的特别好,一般的很一般,而开发商是把挑选城市放在第一位的,几乎可以说是“一票否决”,哪个城市购买力是最强的,就去哪个城市发展,这也能解释为什么一二线城市土地市场会这么火热。随着这些城市的火热,溢出效应也会出现,在一线和强二线城市周边的城市,以及其他一些二线城市,也会受到带动。
某央企投资部负责人表示,今年以来土地市场火热,三高地块不断出现,一方面与货币增发,资金泛滥有关,由于实体经济不景气,这些资金就都涌入了房地产行业。另一方面,全国房地产市场两极分化严重,三四线城市普遍不好,使得很多企业扎堆聚集到一二线城市中来,推高了这些城市的房价。此外,随着一些大型国企、央企的合并重组,为了使自己在合并重组中占据有利地位,这些国企、央企开始在土地市场不计成本地拿地,扰乱了市场,影响了预期。
未来2年房价涨100%才不会亏
张大伟称,一二线城市出现地王潮的根本原因是资金潮下的资产慌。对于一二线城市来说,如果未来一年房价涨幅不超过50%,拿了高价地的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将带来很大的市场风险。“按照目前地价超过房价的趋势,需要未来2年房价上涨100%以上,这些地块上市才不会亏。未来房价是不是会出现这么大幅度的上涨还存有疑问,高价土地入市的难度多大,将成为2016-2017年最大的疑问。”张大伟说,不过目前市场创造地王的基本都是上市企业和国企,这些房企资金实力较强,对未来市场波动的抗压抵御能力也较强。
在过去的一年,随着房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地,国企在土地市场也表现的更加激进。高价土地的蔓延,使得很多之前刚需的区域,都出现了地王。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万元/平方米以上,导致市场全面高端化,房企未来运营的难度越来越大。未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目,对市场定价有明显影响。
易居研究院研究总监严跃进表示,从上半年的总体情况看,各房企补库存,增加土地储备的心态是比较急切的。在上半年资金比较充裕的情况下,高价拿地,进行土地开发,也符合市场预期。但企业也要担心下半年政策收紧,比如近期证监会对房企再融资政策收紧的表态,可能会对后续房企拿地产生影响,房企拿地的资金会受到一定限制。“必须看到,土地市场供应和成交的火热,能够使得2017年住房供应规模增加,这是符合供给侧改革的一个重要思路。但另一方面这也会使得购房成本上升,这是比较尴尬的一点内容。对于很多房企来说,可能后续会考虑成本转嫁的问题,即采取联合开发能够降低成本,同时或采取分期推盘方式,进而不断和市场需求吻合。但此类成本最终是会让购房者承担的,这个风险是值得警惕的。
责任编辑:刘秀浩澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >>

相关推荐

评论(103)

热新闻

澎湃新闻APP下载

客户端下载

热话题

热门推荐

关于澎湃 在澎湃工作 联系我们 版权声明 澎湃广告 友情链接