广州荔湾区地块成交单价超3.5万创历史记录，远超周边房价

一直在四个一线城市中表现不温不火的广州，地价也刷新了历史新高。

8月16日，广州荔湾区岭海街12号华大物流地块（AF010734地块）正式出让，经过1个多小时竞拍，雅居乐以21.73亿元的最高限价竞得该地块，配建拆迁安置房面积27450平方米，扣除配建面积折合楼面价35216元/平方米。这一楼面价超越了2013由越秀地产创造的34590元/平方米地王记录，成为新的广州最高单价地块。

出让公告显示，该地块为二类居住用地，宗地面积21908平方米，容积率≤4.07，建筑面积≤89165.56平方米，挂牌起始价14.99亿元。该地块吸引了碧桂园、越秀、保利、富力、雅居乐等在广州极为有实力的近30家房企参与，在正式竞拍前的网上报价阶段，该地块就已经达到最高限价上限，溢价率45%。

根据广州市土拍的相关规定，地块的溢价率一旦达到45%，竞拍方式将转为竞配建拆迁安置房，因此当天的现场土拍一开始就进入了配建拆迁安置房阶段。雅居乐的竞配建拆迁安置房的面积为27450平方米，占项目总建筑面积近31%，这部分拆迁安置房建成后须无偿移交给广州市土地开发中心。

“不考虑拆迁安置房的成本，光按照这次扣除配建拍出的楼面价，日后房价4.5万元/平方米都没得赚，起码得5万元/平方米以上，坦白讲，这在广州应该是个案，业内普遍担忧，这一价格和未来预期不太匹配。”广州某房企副总裁表示，目前该地块周边的新盘均价在2.8-3.3万元/平方米之间，二手房成交均价在2.2-2.8万元/平方米左右，此次土拍的结果，使得面粉贵过面包的现象开始在广州上演，按照工程节奏，该地块如果两年后推向市场，区域房价每年要有20%-30%的价格增长才能确保项目盈利。

该副总裁说，从过往经历看，广州确实还没有出现过因为拿了地王就死掉的企业，导致房企拿地比较大胆，但参考2013年越秀地产在海珠区所拿的地王，到现在拿地三年了都还没推向市场，按照其34590元/平方米的楼面价，房价也得卖到5万元/平方米才能保本，但目前那周边的房价还不到3.5万元/平方米。

“当然，这个地块确实比较优质，比如地处未来的交通枢纽，芳村也是广州市区最主要的土地储备区域，房企以地王价格拿地，自然是出于对未来看好。”该副总裁说，此前广州的土地市场总体比较良性，与北京、上海、深圳涨幅惊人相比，广州土地市场始终保持低速增长，此次地王的产生，似乎预示着地王潮开始传导到广州。

克而瑞广州机构分析师肖文晓表示，开拍前，该地块已经成为荔湾地王，最终成为广州地王，超出很多人预期，“上半年广州市区范围没有怎么推地，外围地区如增城推地，虽然地价也不低，但远没有这次关注度这么高。”肖文晓说，之前广州拍出的地王，如今都是烫手的山芋，不过今年上半年，广州的楼市还是不错的，3-6月一手房的成交量都在1万套以上，这在以前是没有过的，价格较年初有10%-15%的增长。

合富辉煌分析师黎文江称，配建的拆迁安置房成本按3000元/平方米折算，该地块的楼面价在3.6万-3.7万元/平方米，该地块所处的芳村地处地铁沿线，而其他地铁沿线的房价有不少都在3-4万元/平方米，所以高价拿地也有补涨的因素。

“由于地处交通枢纽，靠近佛山，未来升值潜力很大，但目前来说，价格太高。” 黎文江说，按照惯例，广州下半年才会进入拍地高潮期，从现在开始到年底，预计还将会有区域地王出现，房价肯定会被推高。“这次地王产生后，周边的楼盘就传出封盘涨价的消息。”

广州中原分析认为，广州土地市场渴市已久。在各城市地王频出的上半年，广州土地市场较为平静，土地出让仅完成年度计划的四分之一。除了保利、越秀在广州土地储备充足外，万科、碧桂园、合景泰富、雅居乐、富力这些房企在广州的土地可开发年限小于一年，土地储备量紧缺。此外，以中铁建、融创、旭辉、世茂等为代表的北派、沪派力量也展现了开拓广州市场的决心。因此在广州有优质地块推出的时候，必定也会引起一番争夺。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次雅居乐在广州拿地，应该说也是对广州市场的持续看好。虽然土地价格非常高，但由于是广州市区的地块，而且后续广州房价总体上会继续上升，部分市区的新房库存已经不足，这些都会促使此类企业积极拿地。对于这一点，包括雅居乐在内的房企，其实都会意识到土地价格虽然贵，但依然需要凭借现在广州房地产市场崛起的机会去拿地。所以从这个角度看，高溢价和高楼板价，都体现了广州此类城市土地市场火热的局面。更重要的是，这对于后续其他房企而言，也会有一个积极引导或暗示的效应。