地价8个月涨8倍后济南出手调控：恶意炒作土地列入黑名单

9月28日，据《济南日报》消息，山东省济南市人民政府办公厅出台《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》（下称《通知》），其中提高了对开发商拿地的门槛以及对炒作房价等行为将予以处罚。

可以看到的是，此次《通知》对开发商拍地做出了新规则，即提高了竞买保证金的比例以及对土地出让价款的支付方式做出了要求。

一方面，提高了居住用地竞买保证金比例。竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上，热点区域、地块可提高到50%以上。

另一方面，缩短土地出让价款缴纳时间。土地出让起始价不超过3亿元(含)的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。土地出让起始价超过3亿元且溢价率不超过50%(含)的，土地出让起始价款的50%及全部溢价部分应在出让合同签订之日起30日内缴清，剩余价款应在出让合同签订之日起90日内缴清;溢价率超过50%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。凡溢价率超过100%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。

对于受让人延迟支付土地出让价款超过60日的，予以解除土地出让合同，扣除土地出让合同定金(竞买保证金)。凡未按约定履行出让合同、欠缴出让金、恶意炒作土地和囤积土地的，一律纳入土地交易市场诚信黑名单，2年内不得在济南市参与土地竞买。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类政策将使得房企的资金约束加大，换句话说，如果要拿到一些优质地块，比如说溢价率超过100%的土地项目，那么就基本上没法动用资金杠杆或延缓资金缴付的时间。所以对房企拿地的资金要求其实是提高了，而且也能够让优质地块进入更有实力的房企手中。

据济南新闻网报道，9月21日，距离济南市区30公里的郭店镇引发房企抢地大战。在经过311轮竞价之后，最终以12.05亿元的高价落槌，而它的起始价是1.47亿元。其楼面价达6379元/平方米，8个月前，郭店的楼面价在750元/㎡。值得注意的是，719%的溢价率是济南土拍史上溢价最高的，也是今年以来国内土拍溢价率最高的。

而另一方面，济南的楼市表现也相当活跃。按照中国指数研究院的数据，今年8月份，济南新建住宅价格为9518元/平方米，环比涨幅排名全国第9，环比上涨3.7%。

对此，此次《通知》中对于恶意炒房、开发商捂盘惜售等情况进行了约束。

其中，要求开发企业申请商品房预售许可时，应据实进行价格申报，根据项目品质、区域等条件合理定价。对预售报价明显高于项目前期成交价格或周边同类在售项目价格的，实施必要的价格指导。满足预售条件的商品住宅项目，应当一次性申请预售。对违反本规定，恶意炒作房价和不据实申报售价的企业，依法严厉惩处。

另外，严厉打击房地产开盘中炒号倒号、侵犯群众购房权益和其他损害房地产市场健康发展的行为。对违反本规定的企业和机构，依法终止其经营行为，并吊销资质和营业执照。

业内人士指出，应该说近期济南房地产市场也呈现了比较大的热度，所以很多房企或有私心，不积极推盘，这干扰了市场交易。对于此类违规的房企，后续面临的管制风险加大。而对中介的监管是要保护购房者的利益，部分违规中介也会面临终止经营权的风险。

在二三线城市不断出台限购政策的情况下，此次济南并没有出台涉及限购的新政。业内人士表示，济南房地产市场炒作的频率相对弱于此前已出收紧政策的省会城市，所以市场规范比市场打压更有意义。