热点城市降温楼市方式“史无前例”,南京4个月6次加码调控

澎湃新闻记者 计思敏

2016-10-02 06:45 来源:澎湃新闻

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国庆节当天,有两个城市在深夜宣布重启限购。其中郑州宣布部分区域对180平方米以下住宅进行限购,成为全国本轮楼市调控中第二个重提限购的三线城市,分析人士称,此举主要为了防止炒房,同时也帮助大户型去库存。另外,成都也宣布实行区域性住房限购,城区范围内限购再次开启。
事实上,自今年8月开始,一直到9月下旬,中国各热点城市开始密集出台楼市政策以抑制房地产市场不断火爆的局面,其中部分城市政策堪称史上最严,而另一些城市则相对温和。
据澎湃新闻(www.thepaper.cn)梳理,目前,苏州、厦门、杭州、南京、天津、郑州、成都等城市已相继重启了楼市限购政策;而合肥、武汉也出台限贷政策,北京提高房地产贷款门槛,其他城市包括郑州、济南、福州等则从提高土地供应、控制房价上涨以及严惩中介抬高房价等行为一一入手。
可以发现,此次出台新政多次出现同一城市加码的现象,以郑州为例,9月14日,郑州是政府已经出台相关调控政策,主要为了控制地价飙升,而仅仅过了半个月,在需求环节也开始调控。
苏州则是在8月11日出台新政后,9月30日加码对房企哄抬房价进行治理;南京更是在8月18日,9月25日,9月29日三次加码调控。
英国《金融时报》称,为了抑制楼市销售,中国在地方层面上采取了多项“史无前例”的措施。
“房价四小龙”还有合肥未出限购
伴随着一线城市房地产市场热度的蔓延,不少二线城市的房价开始快速上涨。
按照国家统计局发布的数据,今年8月份,70个大中城市中有64个城市的房价上涨,其中厦门、合肥的新建商品住宅价格同比上涨超过40%;南京、福州、天津、杭州等城市的新建商品住宅价格均比去年同期上涨超过20%。
其中,由于房价上涨过快,厦门、南京、合肥、苏州被业内称为“房价四小龙”。截至目前,上述四个城市中,除了合肥外,都已重启了限购政策。
8月11日,苏州率先发布限购政策,非苏州本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,需缴纳1年社保,并提供相应社保证明。同时对土地市场供应、土地供应条件、土地出让竞价、土地出让理性竞价及商品房价格管理等方面进行了调整和规范。
继苏州之后,厦门也跟进重启限购。8月31日,厦门宣布执行住房限购政策,对以下三种类型居民家庭,暂停在厦门市行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房,包括新建商品住房和存量住房(二手住房):拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。
到了9月25日,南京也出台限购政策,在主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。
尽管多家官方媒体发文警示当前房地产存在风险,直指最近一年的房地产市场似乎政策“接棒”去年上半年股市的疯狂,但是在各地政策出台后仍引来一大批购房者恐慌性入市。
南京4个月内6次加码调控
在此轮房价上涨中,以南京为首的二线城市涨势凶猛,在楼市不断高涨的情况下,各地政府不得不出台多项组合措施。
以南京为例,其先出台了限制地价的措施,随后又调整了土地出让方式产生了“摇号地块”,同时要求南京分区域设置房价红线,严控区域楼王。
先是在今年的5月28日,南京出台土地“限价令”的措施,即实行土地出让最高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由市政府设定地块的土地出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果失败。
不过该政策出台后,在土地市场的竞拍中,多幅地块由于突破限价而无奈流拍。随后南京市政府调整了有关土地出让的规则,改为网上竞价方式开拍。8月11日,南京市政府发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》,明确提高二套房首付比例,并调整土地公开出让竞价方式。地块网上竞拍同样设置了多道门槛,对于突破限价的地块规定为摇号产生竞得人,另外当地块的网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。
而这远远还没结束。
8月17日,南京市人大常委会举行第二十七次会议,南京市市长缪瑞林做了下半年的工作安排报告,下半年,南京将分区域设房价红线,严控区域楼王。没过多久,南京则像苏州一样重启了限购。
9月25日,南京宣布加入限购队伍,自9月26日起,在主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。
到了9月26日,南京楼市限购正式执行当天,南京市政府办公厅市政府办公厅再发关于进一步加强房地产市场监督管理的意见,《意见》全文13条,要求进一步促进当地楼市稳定。
《意见》称,对房价过快上涨区域的新建商品住房项目房源,符合销售条件的,价格主管部门积极主动服务,指导开发企业及时进行价格申报备案,经备案后的同期房源申报价格不再调整。对具备上市条件的,房产、建设、国土、物价部门加强督促。经督促仍未及时上市的,建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录,在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。
9月29日,南京住房公积金管理中心规定自10月1日起,暂停公积金转商业贴息贷款的申请。
多项政策直指中介抬高房价
有意思的是,此次出台政策的城市中,多数政府将矛头指向了一些房地产中介。这些中介被认为通过营造虚假的紧迫感“炒作”楼市。
据澎湃新闻不完全统计,包括深圳、南京、天津、苏州、昆山、成都等城市均在不同程度上出台相关措施遏制房地产中介哄抬房价。对于“开盘售罄”、“抢购一空”等宣传手段加大执法力度。
以成都为例,成都警方官方微博账号25日透露,两名涉嫌传播住房销售情况谣言的成都房地产中介经纪人被行政拘留。
而在深圳,一个楼盘推出的售价88万元人民币的6平方米“鸽笼房”,对外宣称在半天之内就售罄,引发全国关注。
不过在当地部门26日发布通报称,这样的公寓只有11套,而卖出的只有4套,还表示会严肃处理传播谣言的中介。
在出台规范房地产市场交易监管的城市中,则多以提醒、约谈、告诫、曝光等形式予以规范。
以天津为例,9月30日晚,天津发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康的实施意见》,其中提到,一旦发现房地产开发企业、房地产经纪机构存在捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传误导百姓交易等违法违规行为的,将进行依法处理,并通过新闻媒体、政府门户网站、市场主体信用信息平台等渠道公开曝光。
对未来其他城市政策走向的预判
9月30日晚,北京市政府出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,规定购买首套自住房首付比不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,北京政策有很强的标杆性,10月份开始全国一二线城市将纷纷重启政策收紧版本。此类版本将涉及限购、限贷、限房价、限融资、限地价等管制措施,而且不排除部分已出政策的城市,依然会有新的收紧的版本。
从城市房价上涨压力和管控需求来看,后续政策重启收紧或继续收紧的城市或将以下面的分类方式存在:
第一类,市场过热型的一二线城市。此类城市包括四个一线城市、厦门、合肥、南京、杭州、天津、福州、武汉、郑州等。此类城市收紧限购、限贷、提高首付比例等政策出台的可能性最大。
第二类,市场偏热的二线城市。此类城市包括南昌、石家庄、济南、宁波、南宁、长沙、青岛、成都、重庆等城市。此类城市会成为下一类收紧政策的城市,但近期或以规范市场交易为政策监管的内容。
第三类,市场偏热的三线城市。此类城市包括珠海、中山、佛山、惠州、东莞、泉州、漳州、莆田、嘉兴、昆山、太仓、无锡、常州、廊坊等城市。此类城市依然有去库存的需求,最大的特点是外来人口规模大。此类城市或针对外地购房者出台收紧政策。
第四类,市场温和的二线城市。此类城市包括沈阳、大连、长春、哈尔滨、西安、兰州、西宁、乌鲁木齐、呼和浩特、海口、太原、昆明等,此类城市依然坚持去库存的导向,房价上涨过快主要是局部板块区域,依然是可控且风险较小的。
第五类,市场平淡的三四线城市。此类城市包括北海、湛江、龙岩、金华、舟山、连云港、威海、烟台、葫芦岛、营口、丹东、牡丹江等城市,此类城市依然会坚持去库存的导向,政策面不会变动。
责任编辑:计思敏澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
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