楼市退烧不能靠房地产税

最近，楼市大热，不少城市的房地产价格在短短几个月内翻番，一些城市重启限购措施。动用房地产税给楼市退烧的策论也不时可见。但是，楼市退烧，需要喝的药不是房地产税。误服此药，结果只会事与愿违。

假设房地产税能够迅速开征，并让楼市大跌，那么公共政策的目标就实现了吗？市场的特点是“买涨不买跌”。“房价跌去一半，谁也买不起房”就指的是这种情形。房价跌了，其他条件不变，收入购买力虽然增强，但由于对未来房价下行的预期，人们就是能买得起房也可能放弃买房。楼市会因此更加萧条。如果没有外力介入，从萧条到复苏可能要经过漫漫寒冬。实际上，房地产税要让房价下跌，只是在楼市本来就岌岌可危时才可以做到。那时，新开征的房地产税扮演的是压倒楼市的最后一根稻草的角色，且是通过打击市场参与者信心来实现的。显然，这样的房地产税不是社会所需要的。

假设房地产税不能让房价下跌，那么这与希望通过房地产税来调节房价的意见坚持者的目标相悖。这种情况完全可能出现。正常条件下的房地产税税率不可能太高。考虑到支付能力，1%都可能是极限。在房价如脱缰野马狂奔时，1%甚至3%的税率都无济于事。人们又可能惊奇地发现，房价没降，而购买并持有房地产的负担进一步加重。

房地产税即使要开征，也不要和楼市调控过多地联系起来。市场一遇到问题，就想靠税收来解决，这有点舍本求末。楼市的问题应该首先从楼市身上来成因。当前楼市的危险在于房价从整体上已经远远超过人们的购买力，甚至超过了不少较高收入水平的人的购买力。在这种背景下，楼市价格继续上涨就意味着风险的进一步扩大。为了避免中国式次贷危机的出现，中国楼市亟待从根本上寻找解决方案。

过去，认为中国房价还不够高的人总是从中国土地资源有限的视角出发，论证中国房地产供给的有限性。事实上，当下中国城市中多数人只是住在城市森林中的一格，这样的供给还有很大的潜力可挖。房价上涨从市场基本面上难以得到支持。在这轮楼市上涨之前，同样存在一种观点，即认为严重人口老龄化社会的到来，意味着未来可供房地产数量将越来越多，房价持续下跌压力很大。可是，风云突变，市场风格瞬间转变。房价急剧上涨反映当下供不应求的现实。在楼市迅速升温时，一些未来的需求可能提前释放，一些本来可以供给的房地产却延后供给，从而导致供不应求问题更加突出。当下楼市的状况在很大程度上还与多年来的货币超发累积效应有关。市场上的钱总是要找到合适的去处。在金融资产品种有限，实业投资困难的条件下，大量资金进入楼市，直接促进了本轮房价的上涨。

按现行汇率折算，中国的许多大城市房价已不比发达国家便宜，这就直接导致一些在全球配置资产的人士可能出售中国境内的房地产而转向境外投资。人民币汇率未来走势在一定程度上也会影响中国楼市。中国楼市的高价还与土地的高价有着密切的关系。地方政府土地供应上的垄断，直接推高了房地产价格。房地产市场的风险也在与日俱增。各行各业的利润如果都给楼市吞噬，那么社会就无法持续运行。楼市的正常化还需要土地供应制度的改革，让市场的力量得到更好的发挥，让竞争更多地取代垄断，让集中在少数人身上的租金更多地向全社会分散。

楼市调控牵一发而动全身，急刹车要不得，平稳健康发展不容易做到但又必须做到。楼市不仅仅是调控问题，而且更重要的是制度建设，盲目引入房地产税只会让麻烦更多。