“为了所有人的住房”：欧洲如何讨论住房保障机制（下）

本文系2016欧洲“非营利性的住房保障机制”学术会议综述（下）。住房问题涉及方方面面，德国魏玛包豪斯大学包豪斯研究所，能把各学科的专家请到一起，来谈论“可负担住房”，真的是极有意义的事情。

可负担住宅与建筑规划设计

包豪斯思想与可负担住房设计

德国魏玛包豪斯大学包豪斯研究所（Bauhaus Institute）所长Max Welch Guerra教授，是魏玛包豪斯大学现代建筑与城市理论与历史方面的重要研究者，也是包豪斯研究所（即现代建筑理论与历史研究所）的所长，同时担任欧洲城市化研究所的教授，从事德国大城市住房问题研究。

在第一场发言中，包豪斯大学的包豪斯研究所所长Max Welch Guerra教授认为，“可负担住房”不仅是政策方面的，更有建筑设计和空间理论方面的内涵。“可负担”性，是来自经济方面的概念；而在满足这个经济的“可负担”之前，需要保证基本的生活需要。为大众提供“现代生活”的居住空间，是经济“可负担”的前提。而“现代生活”的住宅，则需从设计上加以界定。

他从早期包豪斯的建筑谈起，比如在魏玛的Haus an der Horn住宅单体建筑设计和德绍的居住区设计，进而指出，20世纪20年代，就有现代主义建筑师对这样的住宅予以关注。当时的设计师，结合社会需要，发展出“简单，实用，现代，廉价”的住宅形式，在德国很多地方加以应用。例如，柏林建设于1925-1930年间，而后成为世界文化遗产的马蹄形住宅Großsiedlung Britz。

Max Welch Guerra教授讲述了Haus am Horn的住宅设计。其建于1923年德国魏玛，现为世界文化遗产。

Max Welch Guerra教授进一步指出，住宅设计的“现代性”贯穿于住宅设计及城市规划的始终。现代社会的“生活需要”是“现代性”的设计来源。这种生活需要，又主要来自现代社会构架之下公民性的需要。

例如，现代社会的人们，拥有不同的社会权利，不同的职业划分和工作岗位，也有不同社会和文化背景，等等。现代社会对“生活”的这些要求，构成了现代居住建筑设计的基本内涵。于是就需要规划设计：城市基础设施、公民教育设施、城市公共交通、居住区的公共空间，以及按照不同人群需求的“户型设计”和住区规划等。

他进一步指出，住宅建筑是综合各个技术门类和社会门类，且顺应经济发展水平的产物。20世纪二三十年代设计的住宅区，反映了那个时代的社会公共需求，也反映了当时“可大规模生产”的建筑模块。吊装设备、钢筋混凝土预制板、金属门窗等建筑构件，都从那时开始运用。另外，户型设计方面，也根据不同的家庭类型，采用单身住宅、二人住宅、单家庭与多家庭等不同的住宅设计形式。

他指出，现代化的住宅设计，与多元化的现代生活不可分割。这样的“多元化生活”，需要有多元化的住房政策，使住房体系能够为现代社会的人服务。

他接着论述了，住宅规划设计受到政治的强烈影响。例如，在原东德地区，当时经济水平相对较低。于是，住宅建造采用了大量“低成本、单一化”的设计。规划往往设计了集中式的居住区，并在另一个区域来规划工作区域，如工业区或商业区。这虽然最大范围地解决了“安居”问题，却造成城市空间布局单一，不利于社会多元化混合。同时也给两德统一之后的居住区建设造成了很多结构性问题。

两德统一后，很多小城市人口融入了新的大城市。社会结构产生了新变化。比之以前，住宅建造多元化的需求更加强烈。于是，根据当时人们的生活需求和技术材料，住宅设计也有所发展。这一轮住宅设计是在“再次城市化”过程中发生的，在这一背景下，“现代性”有了新的内涵和形式。例如，1995年以后，在柏林建设的Bundesschlange，有781户住宅，是大型混合多元的社区。

Bundesschlange混合住宅楼，320米长、781户住宅的商住混合建筑。

从单独的住宅户型设计Haus am Horn，到现代住宅区设计，再到社会多元化融合的Bundesschlange的建筑设计，住宅设计的内涵，始终顺应社会发展中人群的需要。“为了人们的生活需要而设计”应该是住宅设计的根本宗旨；为了“生活需要”的设计，应该是“可负担住房”的重要考量。

最后，Max Welch Guerra教授指出：社会保障住房是一个时代的产物，在目前的社会背景下，这个概念将逐步被“可负担住房”替代。而“为了所有人”的住房，则是永恒的主题。对此，包豪斯设计思想具有奠基式的意义。现代设计的发展也证明，为了“生活需要”的设计，是“现代性”的主要体现。以此，包豪斯思想与“可负担住宅”之间有着深刻渊源。

可负担的生活——住宅设计思想

Hans Drexler ，达慕斯达特工大（Technische Universität Darmstadt）。他是达慕斯达特工大建筑系的研究员，同时也拥有自己的设计事务所，主要研究住宅与人们生活的关系，著有出版物《Affordable Living: Housing for Everyone 》。

Hans Drexler 在介绍他的书《Affordable Living: Housing for Everyone 》。

Hans Drexler说，自己是秉承“现代主义”的建筑师。他的报告也围绕“生活”而展开。

首先，他阐述了住宅建筑应该考虑的四方面条件：经济上的可负担性；面积和房间结构；房间使用率和实用性；房屋品质（通风、水暖、厨卫条件、舒适度、社交空间等）。

关于经济上的可负担性，他引用了经济学研究中公认的标准，房屋租金在月收入的30-35%以内，都属可负担的住宅。

设计一个地区的住房，首先要满足这个地区的人均住房最低面积。而面积和房间结构，需根据家庭人员来定。每个地区和国家的水平也不同。例如，瑞士苏黎世是54平方米/人；德国柏林是38.8平方米/人；日本东京是26平方米/人。

另外，在户型设计方面，不同的文化群体和家庭，也有很大差别。户型与不同收入和社会阶层有关。不同社会阶层，也对应不同种类的开支，比如教育文化、私人爱好、社会交往，等等。基于不同的消费观念，对住宅设计的要求也有很大不同。这些不同主要体现在对房屋品质的需求、使用率和实用性要求等方面。例如，一个对阅读有很大需求的人，往往希望有一间独立的书房，也会很高频率地使用它。而一个对社交有很大需求的人，一定需要一个很舒适的客厅。

人们对住宅的评价，很大程度上取决于对自己希求的、使用频率高的空间的感受。因此，Hans Drexler认为，房屋品质其实是一个带有很大主观性的评判指标。在满足“可负担性”以及“基本面积和结构”后，人们感受到的“房屋品质”就是由“生活需求”决定的。

于是，他又把住宅的“生活需求”分为几类。

首先是标准化的生活空间。即，根据人的基本需求——卧室、厨房餐厅、卫生间、客房等标准化需求来设计的住宅。对标准化需求的住房空间的品质评估，比较简单。

其次是定制化生活空间。即，根据户主人的爱好和需求，可能会进行书房、音乐房、运动房等设置。对定制化的空间质量的评估，户主的评价起到关键作用。

还有住房的大空间。即，有比较大面积的住房空间，比如，大的舞厅、大的会客厅等设置。这些空间一般用于一些社交或特殊场合。对这样的空间的品质评价，需要收集参与人群的意见。

最后是住房的小空间。即，住宅的一些小空间，如储藏室、壁柜、阁楼、地下室等。这些空间有的利用率很低，但却是生活所需（如储藏室）。有的虽然面积小，却利用率很高（如衣橱）。因此，应将使用率和空间感受结合起来，作为评估考虑。

Hans Drexler的“住宅实验”模型。

基于以上对“生活与空间”的分析， Hans Drexler希望发展出一个“住宅实验”的住房设计模式和住房品质评估体系。这个模型里有基本的空间单元。各种“生活需求”都可得到相应的设置和满足，并发展出不同的住宅设计的单元结构。

廉价住宅设计的一种可能——吊装组合式住宅

Jutta Albus博士来自斯图加特大学（Universität Stuttgart）。其主要研究领域是建筑材料、建筑施工工艺，以及吊装组合建筑。

Jutta Albus博士介绍大型的吊装工程。

在建筑技术和材料方面，怎么看住宅的“可负担性”？这是Jutta Albus博士的主要研究领域。她强调，建筑的“低造价”是提供“可负担”住宅的重要条件。而建筑造价和三方面因素有关：材料成本、施工成本、维护成本。

首先，她列出了各种常见的建筑材料的成本，及其可回收性与可持续性。按照2000年的统计数据，德国建材市场上各种材料的运用比例是，水泥约占41.9%，石材约占40.3%，木材约占11.9%，砖约占5%，钢材与其他材料约占0.3%，其他材料约占0.6%。而到了2013年，这个数字变成：水泥约占32.5%，石材约占41%，木材约占15.8%，砖约占7.2%，钢材约占2.1%，其他材料约占1.4%。由此可见，木材、钢材和其他材料的应用有很大的发展。

她也分析了其中原因：木材被大量应用，首先是因其“舒适度”，其本身可作为特殊建筑构件，也是可回收建材。钢材的应用量增加，则主要因为其“可塑性”，充当一些特殊的建筑构件和建筑结构，也有优良的可回收性。但是，由于钢材的高昂造价，其应用量有着天然的局限。而其他材料，如玻璃、塑钢等材料的发展，也为建筑材料领域增添了活力。传统的水泥和砖石则有着造价低和耐久性等方面的先天优势。

作为“低造价”的可负担住宅，要造价低廉，也要兼顾居住品质，并且由于可负担住宅的施工期限和使用期限，还需考虑可装配性和材料可回收性。这就需要设计一个针对可负担住宅的“模块系统”（Modulare Systeme，见下图）。

在这个“建筑模块”中，采用了集中装配的预制建筑构件，所有构件都是事先制作，在建筑工地现场装配，然后吊装安置。

材料的选取，分结构材料和面层材料两种。

结构材料一般选取混凝土预制梁或钢材，按照统一的模块尺寸，拼装成这个建筑基本模块的骨架。面层材料，选取了木材或其他复合材料，一方面分割各个单元之间的空间，另一方面也起到隔音、隔断和满足舒适度的效果。这个“模块”的具体尺寸，根据不同需要来设计。比如，有适应一般性住宅的3.5 M *5 M *2.8M的模块尺寸，也有适应商业性空间的5 M *15 M *3.5M等不同的模块单元。

这样的“建筑模块”单元，由于采用构建预制、现场装配、快速安装的材料和工艺流程，大大缩短了建造周期。大量建筑构件都可拆装，还可以循环回收利用。

一个刚装配完成的“建筑模块”单元正在吊装中。

关于造价，为了保证结构的稳定性，模块的结构内部采用了很多的钢材和新的复合材料。在一次性造价上，这比传统的建材水泥、砖石要昂贵一些。但是，在一个长远的、可回收利用的角度看待，其建筑成本就比钢混结构和砖石结构要小得多。

最后，Jutta Albus博士强调，这样的建筑模块系统，在“可循环”和“可持续”的视野中，是经济划算的建筑形式。虽然，德国乃至欧洲范围内，目前运用这样的装配式建造方式的住宅还不太多，但她认为，在建筑技术和材料方面考虑住宅的“可负担性”，“建筑模块”的吊装组合式住宅有着光明的应用前景。

新的混合利用的住宅规划

新的混合利用规划是未来住房问题的解决之道

Andrej Holm博士，柏林洪堡大学城市与区域社会学系研究员。主要研究中产阶级化、住房政策的国际化比较。

Andrej Holm博士在发言席上，右一。

Andrej Holm博士是洪堡大学社会学系的研究员，长期从社会融合与社会结构变化方面关注住房问题。在此次会议上，他做了题为《新的混合利用规划是未来住房问题的解决之道》的发言。其主要观点是：多元化的住宅规划是适应未来社会复杂问题的解决之道。

他首先提出，住房问题面临五大挑战：

1，人口问题挑战。人口老龄化，人口往大城市集中化的问题。

2，城市发展结构转变。在“再次城市化”过程中，如何处理好城市内部的各个区域的发展平衡，以及城市与乡村的发展平衡问题。

3，生态问题挑战。环境与资源的可持续利用与人们对环境资源的需求之间的平衡问题。

4，基础设施供给问题。在人居空间范围内，实现基础设施全覆盖的挑战。

5，社会生活的挑战。满足人们日益增长的对生活性空间的需要的挑战。

他指出，基于以上挑战，德国的住房建设应该综合来考虑这些复杂问题，找到合适的解决办法。他认为：住房问题是由过度市场化造成的社会责任的盲区；传统的“社会保障房”的政策和措施已越发不适应社会发展；大多数的住户需要更高品质的生活空间和住宅建造。这些问题就需要有一个“新的住宅利用规划”。这种新规划需要在结构上有所突破。

他认为，住房供给作为城市基本需求供给，一方面具有社会服务的职能责任，另一方面也有提供经济发展贡献的功能。这样的“基本需求”与“经济贡献”之间，应有一个合理的平衡点——这个平衡点就是“混合利用”。

混合具体有以下几方面：1，社会阶层的混合。2，市场化住宅与保障性住宅的混合。3，住区与其他城市功能区的混合。他还强调：住房市场化产生的经济效益，应该通过一定机制，回馈到“基本需求”的住房保障上。

在具体实践措施上，“混合利用”的概念，有很多表现形式。例如，设计满足高中低社会收入阶层的户型样式，人们在一个共同的居住区或住宅空间里混合居住；也可以在商业性的住宅建设中，规定一定比例的“可负担住宅”；也可以是设计“多家庭混合住宅”，让不同年龄阶段和家庭结构的住户能够互相帮助。比如，老年住户可以帮助年轻夫妇带小孩，年轻住户可以帮助老年人承担一些体力家庭事务，等等。

另外，他也列举了理论界对“多元混合利用”的居住区的反对意见。主要有：1，设计和施工的成本高；2，缺乏大规模住宅建造的经济刺激效应；3，税收标准制定的艰难，以及可能增加税收的漏洞。4，不确定的社会协调矛盾，以及可能遇到的法律障碍。

虽然存在对“混合利用规划”的种种反对意见和不同声音，Andrej Holm博士依然认为，未来的住区规划发展，需要充分考虑多元化和混合利用的思想。

新的混合利用的住宅的应用和前景

Dr.phil. Dr.-Ing.Bernd Hunger 来自德国住房和房地产公司协会联盟（Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen）。他主要研究房地产经济。

Bernd Hunger博士是德国房地产界的著名专家，他提出了看待住宅建设的经济学视角，并评价了新的“混合利用住宅”概念。

他提出了几个问题：

为什么在过去这些年里，大城市的住房建造量不多？

为什么以往的建筑成本就比较高，房屋售价都比较贵？

新的“混合利用住宅”概念对住宅建造市场意味着什么？

新的“混合利用住宅”概念会给未来的社会结构带来什么？

新的“混合利用住宅”概念会给房屋建筑公司企业带来什么？

前两个问题，是他对德国以往的住宅建筑市场存在的两个主要难题所做的总结。他说，过去德国大城市的住房建造往往有很多限制。首先，大城市的地价价高，新住宅区建造要考虑土地成本。其次，每个居住区的新项目都需要为“可负担”住宅留有一定份额。另外，德国住宅建筑要兼顾社会融合、环境保护等各种法律规定，就需要很多学科的专家介入，比如规划师、社会学家、环境专家、材料专家等。大家在比较严苛的条件下进行规划，建造符合要求的住宅。这导致建造成本的提高。在这样的情况下，住宅建筑的建设量不是太大。因此，投入市场的新建筑份额也不高。

Würzburg的一处旧校区改造，采用“混合利用”概念。

而新的“混合利用住宅”概念，不单是新的居住区建造，也可以是原有的居住区的改造拓展。一方面，将有更多住宅被翻新改造，作为新住宅，进入住房市场中。另一方面，小块土地也将转变土地性质，变为居住用地，和周边的商业绿化等土地混合利用。例如，Würzburg的一处旧校区改造，就是利用这一概念，对一处1950年代的旧建筑群进行翻新。

改造以房屋状态而定，如果是可以重新利用的建筑，可以翻新装修，加上现代设施，进而重新利用。如果是缺乏改造价值的建筑，也可推倒重建。这样改造的住宅，建造的土地价格成本相对低很多，通过运用新材料，可进一步降低造价。另外，旧住宅区改造，更能在成熟的小区促进社会多元融合，比新建小区有更高的社会效益。同时，“混合利用住宅”提供了更大的建造量，让更多开发商进入供方市场，为市场增添活力。“混合利用住宅”也可因地制宜，以小成本来达到较高的社会效益。

作为德国住房和房地产公司协会联盟的专家，Bernd Hunger博士最后阐述了“混合利用住宅”对房地产公司的利弊。首先，在这样的概念下，房地产公司不能再像以前那样，依靠资金资本的优势，大面积征用土地，大规模建造，而后控制房价，进行资本轮转了。因为，“混合利用住宅”对土地集约化利用和旧居住区的改造，制约了房产公司和大型投资商进行收购土地的资本运转。这增加了房产企业的管理成本和住宅开发成本。于是，房产公司必须采用小产权、分散化的经营和建造模式，发展出因地制宜、有针对性、小规模的新的房产开发形式，并应与各个高校和科研院校进一步联合，转向“研究型”的住宅开发企业。

非营利性住宅建造的可能

从下而上的住房决策——非营利性住宅建设

来自柏林自由大学社会学系的两位博士Ivo Balmer和Tobias Bernet ，主要研究自下而上的非营利性住宅政策。

Ivo Balmer和Tobias Bernet在讲台上。

两位社会学博士对“非营利住宅”进行了社会学角度的分析。Ivo Balmer通过文献资料研究指出，“非营利性住宅”最早被提出，是在上世纪七八十年代欧洲的“去城市化”运动中，当时兴起社会自助型的“住房建设”风潮，形成“住房合作社”（Wohnungsgenossenschaft）。在那一轮风潮中，很多私人和社会团体在小城镇和乡村建造房屋，通过“住房共享机制”，实现住房建造的多方协调，以及利益最大化。在德国南部和瑞士地区，很多住房协会和住房共享机构，都自那个时期开始。从社会学意义上讲，这样的“住房合作社”属于民间自发型的“自下而上”的公共政策参与。因而，“非营利住宅”源于民间自治。

接下来，Tobias Bernet分析了“自下而上”的住房公共参与机制的发展，及其存在的问题。

自上世纪七八十年代的“住房共享机制”（Wohnungsgenossenschaft）诞生以来，在德国乃至欧洲很多地方，都产生了类似的民间组织，进行自给自足型的住房建造活动。这调动了民间的建造积极性，在政府规划和政策覆盖的不足之处，民间自治给予了很多自主的补充，民间资本和民间的住房需求得以更好平衡，也解决了现实中很多住房供给问题。

同时，这样的“民间自治”也有先天不足。民间共享机制建造的住房，大多没有统一标准，建筑材料、建造工艺、建筑空间设计等都五花八门。这给住房的后期维护和整修，造成了很大困难，也不便于水暖电等高效集约化配置。因此，上世纪九十年代中后期，一些小型私人房地产开发公司出现。他们以“住房共享机制”为服务对象，为民间的自发性住房建设提供一定程度上标准化、高效率的建筑设计施工服务。由此，在小范围区域，逐渐形成了统一的流程和工艺标准。这些房产公司与私人和民间团体结合，也为城市发展提供了地方性建造的公共策略建议，弥补了政府自上而下统一规划的不足。

最后，他们总结了“非盈利住宅”的发展潜力。非盈利住宅，是民间自治的体现，是“自下而上”的住房政策决策的结果，也是“民主自治”诉求在社会学意义上的落实。因此“非盈利住宅”，会随着社会民主化程度提高，得到进一步发展。但这需要在一定“公共政策参与机制”的框架下进行。或许，会形成一定行业标准，以利于建造标准化和住房质量的提高。总之，“非盈利住宅”是民主文明的体现，是时代发展的趋势。

一种非盈利性的住房模式——苏黎世住房合作社成功案例介绍

Andreas Wirz, 瑞士苏黎世住房合作社联盟(Wohnbaugenossenschaften Zürich）主席。主要研究住宅合作社模式。

Andreas Wirzy在发言席上。

他首先介绍，“住房合作社”（Wohnungsgenossenschaft），是城市化过程中的一种住房合作形式。住房合作社，是一种自我管理的社会组织，也是占有土地和建筑资源的人联合起来进行市场交易的一种形式。因为土地和建筑共同参与，从而避免了房地产垄断和投机。住房合作社的运行一直较好，使房价保持在低位。房租对租户是一种天然的义务，没有盈利性的追求，因此是对所有人可负担的住宅策略。

瑞士几乎所有住宅项目中，都规定“住房合作社”模式的参与比例。其模式包括，房租与住房人的工资挂钩、对参与项目的建筑商进行奖励等。目前几乎所有瑞士和德国城市都有这样的社会组织——“住房合作社”（Wohnungsgenossenschaft）。他们在建造市场和土地资源，以及房屋持有人和租赁人之间，起到自然调节的作用。

“住房合作社”的发展也可追溯到上世纪六七十年代。去城市化的过程使得很多住区人口稀疏。越来越多的人，尤其是年轻人，希望与朋友住在一起。即使是老年人，也不想一个人呆着，而是越来越多住在住宅社区。于是，他们自发组成“住房合作社”，以促进相互交往和帮助，并能节约房租。

如今，“住房合作社”更演变为都市住房的一种共同居住形式，俗称WG。住在一起的人，节约成本，并在社会生活中扮演协作的角色，和一定年龄层次的群体之间互相配合。老人可以帮助上班的年轻人带小孩，青年人可以帮老人干一些体力活等。由于这样的住房合作，使得社会交往和人与人之间的关系更加多元化。人们在住房合作模式中，找到了更多的社会归属感和协作可能。

住房合作社模式，其社会化效益和节约成本的效果是显著的。但多元化的居住关系，就要有多元化的住房空间设计。Wirzy列举了瑞士的住房合作社模式的住房设计模型。

首先，他们对住房合作社的成员进行量身定制的个人调查，找出大家的兴趣喜好、对居住空间的要求。而后与建筑师和设计师配合，设计出不同人群的住房空间。

根据不同人群的使用需求设计的不同户型。

这些不同的户型空间设计，并非都是新建住宅，而是依照现实条件，对租户需求进行调配之后的产物。一些旧住宅可以满足特定人群的需要，就分配给这些人居住。一些新的住房空间需求，可以在新建住宅或改建住宅中实现。并且，坚持“多元化”配置的原则，让不同年龄、职业、性别、社会阶层的人群多元混合，在各自需要的住房空间里得到满足。

总之，多元化的诉求，以及对应的社会自我配置的机制，是住房合作社模式最核心的内涵。

为了“住房权利”的社会斗争

柏林住房权利的民间斗争

Lisa Vollmer ，魏玛包豪斯大学欧洲城市化研究所研究员。长期从事德国住房的民间权利斗争研究。

Vollmer以柏林的住房组织为例，讲述了针对住房权利的民间斗争之曲折，以及其中激动人心的故事。

柏林的住房权利斗争可追溯到19世纪下半叶。此前的工业革命，为欧洲的城市带来了城市化发展浪潮。这时，柏林地区的市中心，出现了集中的工人定居片区。大家通过工业行会组织，形成了以自己的居住片区为单位的民间组织，与各自工会形成自治管理机构。当时柏林地区的普鲁士城市建筑市政项目，由一家私人公司承担建设。这家公司偷工减料，基础设施的施工发生严重质量问题，还收取了比一般水平高两成的房租。柏林这一地区的居民，于是自发形成捍卫自身居住权利的“住房协会”，与政府和房地产商抗争。

1871年柏林居民抗争减房租的运动。

随着1871年柏林被定为“首都”，更多居民进入柏林居住，房产资本与政府权力勾结，使得住房问题层出不穷。于是，这些居住区的居民也各自成立“住房协会”，以社会组织来捍卫权利。到了1900年，第一部民法典颁布，以法律保护住房权利得以确定。到了1919年的魏玛共和国时期，更是把这样的住房权利斗争作为公民的基本权利，公民可以通过合理的民间组织，进行住房生活权利的斗争。在“魏玛共和国”时代，住房问题首次被提上政治议程，列入国家机构的执政目标。当时还提出，执政目的之一，是为了“每一个德国人健康之家“的承诺。在柏林这一时期，房地产市场和资本受到法律框架限制。早期的“社会化住宅”也随之出现。

在纳粹德国时代，社会化的住房组织被一度强制取消，这是德国住房民主化历史上的黑暗时代。而在战后重建时期的上世纪六七十年代，住房协会又重新发展建立起来。其中较有代表性的柏林住房组织，就是“柏林房客联盟”（Berliner Mietergemeinschaft）。

该组织最早由柏林一家房产公司GEHAG的住户组成，其在1952年3月17日成立了“租户协会”。1958年8月更名为“柏林租户联盟”。他们主要以社团名义，与房产公司和政府进行谈判，也进行一定的社会运动。

20世纪60年代到80年代，柏林社会各界开始关注租户的“抵制租金上涨运动”。1987年，该社团参与了“住房租金管制”和不合理租金废除的运动。在此运动中，该社团组织了50万人签名，成为当时柏林最大的民间社团。直至今天，“柏林房客联盟”（Berliner Mietergemeinschaft）依然是柏林最大的租户联盟社团。他们每年协调两万件以上的住房维权事件。还拥有自己的出版物“租户回声”（MieterEcho）。

Vollmer最后说，“社会化住宅”和“可负担住宅”，与“住房权利的民间斗争”密不可分。如果没有之前以工人行会为基础的住户联合起来捍卫自己的住房权利，就不会有后来住房权利被写入法律，以及被社会认可的租户维权社团。民间围绕住房的权利斗争，是社会住房体制的形成中不可或缺的一环。

住房权利中，可以没有民间运动吗？不！

Anne Volgelpohl，汉堡大学，主要研究社会化住房机制下的民间权利斗争。

来自汉堡大学社会学系的研究员Anne Volgelpohl，从住房政策的机制层面，讲述了民间的权利斗争的必要性。她首先从社会学意义上，讲述了城市其实是不同的社会人群的关系网的集合。根据是否拥有完整的社会化网络，城市的人群分为两类，一类是有完整的城市社会网络关系的人群。他们具有一定的社会阶层和职业，有一定维护自身权益和诉求的渠道，在城市主流的社会网络中正常活动。另一类人，则欠缺某些社会网络关系，不具备完善的权利诉求渠道和维护自身权利的手段。因此，从社会学意义上，第二类人需要有一个社会组织来协调，使之形成“完整的社会网络”。

而从城市空间的社会化对应关系看，缺乏完整社会关系网的人群，所占有的城市空间也有欠缺和不足。比如，房租和工资水平的比例，不同社会阶层的人差异很大。低收入人群需要采取措施，来使得自己可以负担住房压力。但其自身往往不具备可以实现利益诉求的“社会化网络关系”。这时，相同社会利益诉求的人，就可以形成一个“社会团体”，来提出自身诉求，于是就形成了“城市居民的权利”。在住房方面，就是“每个人的住房权利”。

Volgelpohl继续指出，城市的主流运行体制，往往有一定的漏洞和缺陷。无法兼顾所有人群的诉求。这些权利无法得到保障的人群，如果不能通过一个社会化的组织发出自己的诉求，那么，城市的主流运行体制将不会考虑他们的需求，而继续朝着有缺陷的方向运行。如果有合理合法的“利益共同体”，来参与民主权利斗争，将这部分人的诉求表达出来，那么，城市的主流机制将会考虑这些诉求，在合理协商后，拿出较为进步的解决办法。这便是民主机制下的民间权利斗争存在的意义。在一个健全的民主住房机制中，不可以没有民间运动。

结束语

本次大会的结束发言，由德国魏玛包豪斯大学包豪斯研究所（Bauhaus Institute）所长Max Welch Guerra教授执麦。作为东道主包豪斯大学的代表，他为此次大会做了总结性发言。

Max Welch Guerra教授在做结束发言。

住房，是和每个人息息相关的一项权利。它不仅是人的生产生活必需品，也是一种社会利益诉求，还是社会民主进步的体现，同时也和建造技术，材料，工艺等等方面息息相关。

我们要研究这样一个全息、综合的复杂问题，就需要一个研究的突破点，以及一个研究的框架。这个框架，在不同时期、不同地域有很大差别。我们回顾了住房在历史发展中的方方面面不同的形式和内涵，也讨论了新形势下的新的住房问题和住房策略。我想，各位与会专家学者，都有自己的看法和理解。这些看法可能有一些不同，但我们在这两天的印象中，依然可以看到一些比较清晰的线索，找到一些大家的共识。

现在让我们一起回顾总结一下。我想，大会的繁多信息，可以归结为三个问题：一、住房是为谁？二、住房与资本市场的关系如何？三、是否存在一个共同的“可负担住房”的发展框架？

对第一个问题，相信我们绝大多数与会者都能达成共识：住房是为了人的生活。在民主社会体制下，住房应该是为了所有人。之前的嘉宾，分别从社会学、经济学、政治学等角度进行了阐述。大家基本都有一个共识，社会越进步，就越能满足每个人的诉求。而在社会发展不同时期，人们对住房的诉求又各有不同。这集中体现在资本市场与住房之间的关系上。而这又引发了第二个问题，就是住房的“可负担性”。

对第二个问题，从经济学、社会学等角度，我们也有很多阐述。基本有几点共识：房产市场的资本化，会引发整个房产供需链条失衡，导致少数资本控制房产市场，进而有引起经济体制“变轨”的危险。同时，单一的政府控制的住房体制，又不能适应房产的供需要求，房产市场是必须的。问题在于，如何在合理的框架中，来控制房产市场，使之可以满足人们的住房需求，而不被资本市场的负面影响所左右。在目前的社会背景下，这样的需求集中体现在住房的“可负担”性上。因此，就有了第三个问题。

是否存在一个共同的“可负担的住房发展框架”？这个问题也是我们此次大会的最终需要讨论的问题。我们各自有自己不同的理解和答案——有的适用于某个国家和地区，有的适用于历史上某个时期。而我们当前所面临的，是在欧洲房产资本化的潮水席卷下而日益升高的房价，与中低收入人群的可支付能力之间的矛盾。解决这个矛盾，需要“一揽子措施”。从经济发展战略，到城市空间规划、房地产市场机制、社会化参与体制、权利诉求斗争，以及建造技术和材料发展等方面，都需要为解决这个矛盾而努力寻求答案。

我们今天很难说，已经找到了答案。但我们可以肯定：我们需要一个“框架”。不同于以往的住房问题对策，这个框架是应对新形势下挑战和发展的需要，是住房问题发展的“转型的框架”。这样的转型，需要相关学科再次融合、讨论、发展、确认。就像近百年前的“包豪斯思想”，是融合了所有建造门类形成的一个新的“建造概念框架”一样。我们的住房问题，也需要建立这样一个框架。此次大会的讨论成果，会是不久的未来，形成一套共识的住房发展框架的很好的基础！