四川南充国土局违约“一地二卖”,两开发商都称自己受害

澎湃新闻记者 胥辉

2016-12-08 16:17 来源:澎湃新闻

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谢国友感到无奈,他入股参与竞买四川南充市一块价格近2亿元的土地,但启动开发后,却发现这块地在拍卖前尚存争议:南充市国土资源局被指“一地二卖”。
2011年,南充鑫达房地产开发有限公司(下称“鑫达公司”)竞得这块地,并与南充国土局签订土地出让合同。之后,因双方存在债务纠纷,南充国土局在纠纷尚未解决的情况下,自行解除土地出让合同,并在2013年,又将这块地卖给了谢国友入股的南充泰达置业公司(下称“泰达公司”)。
鑫达公司因此起诉南充国土局“一地二卖”、且与泰达公司恶意串通。官司一打两年多,土地被查封,泰达公司的开发进程因此停止。
2016年9月29日,最高法终审判决,南充国土局解除与鑫达公司的合同属根本违约,即其故意行为造成的违约,与泰达公司间不存在恶意串通。同时认定,鑫达公司和泰达公司就同一地块签订的土地出让合同,均是有效的。
多年的诉讼拉锯战中,当地房地产市场早已从巅峰跌入低谷,两家公司均对此付出了巨大的代价,南充国土局更是疲于应对。
12月7日,南充市国土局办公室人员回应澎湃新闻称,对国土局被判定根本违约一事不清楚,无法提供更多情况。
出资近2亿竞得土地被查封
南充国土局。 本文图均来自 澎湃新闻记者 胥辉
最近一段时间,泰达公司的小股东谢国友等人,一有空便前往南充国土局,要求解决因“一地二卖”给他们带来的经济损失。
11月30日,澎湃新闻从南充市国土局了解到,该局为解决泰达公司的问题,提出了两个解决方案:“一是终止合同,政府退还土地款并赔偿损失。二是继续履行合同,政府通过一定优惠政策,对相关损失进行补偿。”
谢国友等人倾向于第二个方案。“要让国土局赔几个亿现金,到手又不知什么时候了,选择第二个方案也是无奈之举,毕竟,房地产市场今非昔比了。”谢国友说。
12月6日,谢国友告诉澎湃新闻,他们正在与南充国土局商量方案细节,但关键还需要政府、规划部门批准通过。如果一切顺利,因南充国土局“一地二卖”而在两年多前停止的开发项目,便可重新启动。
谢国友等股东在南充国土局办公室等待回复。
据谢国友介绍,2013年5月,南充市国土局在当地媒体上刊登一则土地出让信息,公开拍卖南充市顺庆区望天坝1号地块。四川世纪安泰有限公司和一个名叫林樱的独立投资人一起,最终竞得这块土地。双方签订的土地出让合同显示,购买方最终以562万元每亩的高价,拿下了该地块35.2995亩土地,总价近2亿元。
谢国友说,实际上,世纪安泰公司和林樱背后还跟了一大帮的投资人,他们相互间都是亲戚以及朋友熟人,大家一起出钱集资拿下这块地,大大小小股东有100多个,每人投资从几百万、上千万不等。竞得土地之后,他们在南充注册了泰达公司,以该公司名义开发建设。
“我们成立了董事会,组建了经营团队,地勘、土石方挖运等均已经启动。”谢国友说,但在2014年4月,鑫达公司以望天坝1号地被“一地二卖”为由,将南充国土局告到了四川高院,同时以“恶意串通”为由,将泰达公司列为第二被告,上述土地当即被法院查封。
“这时我们才知道,这块土地在卖给我们之前,还卖给了鑫达公司,我们高价拍得的是一宗纠纷土地。”谢国友说。
国土局拍卖存争议土地
2014年7月,四川高院两次开庭审理上述“一地二卖”案。该院作出的判决书显示,2011年8月26日,鑫达公司通过公开竞拍,获得望天坝1号地块,并缴纳了1300万保证金,与南充国土局签订了《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》。但鑫达公司一直未缴纳土地出让金。
原因是,鑫达公司曾在1998年参与南充市“西河综合整治工程”,南充市政府发文承诺,投资该项目可以优先取得西河小区土地开发权或土地使用受让权,并以土地评估价值折算冲抵工程建设资金。
上述判决书显示,鑫达公司做完该工程之后,南充市国土局一直拖延防洪堤工程结算,无法评估工程建设资金,鑫达公司因而迟迟无法享受这一优惠政策。一直到2006年,鑫达公司向南充中院提起诉讼,在政府项目工程中抵扣了投入西河堤防洪工程建设资金3205万元。而此时的土地价格与1998年相比已经飙升了10多倍,仅以当年的工程款冲抵现在的土地价款,鑫达公司认为自己并未享受到政府承诺的优惠政策。
2010年,鑫达公司向法院提起诉讼,南充中院随即作出(2010)南中法民初字56号判决,要求南充市国土局按照2600万元的总价,以每亩47万的价格,折57.31亩土地给鑫达公司。
2011年,鑫达公司竞得望天1号地块之后,向南充国土局发函,提出依上述判决,以望天1号地与国土局相互抵消债务,鑫达公司不再缴纳其余土地出让金。但这并未得到国土部门认可。
2011年12月13日,南充国土局向南充顺庆区法院提起诉讼,请求法院确认鑫达公司提出的“根据(2010)南中法民初字56号判决内容,抵消望天坝1号地块出让金”的函无效。鑫达公司提起反诉,被顺庆区法院驳回,鑫达公司不服向南充中院提出上诉。
就在鑫达公司上诉期间,国土局以鑫达公司逾期未缴纳土地出让金为由发函,解除该局与鑫达公司关于望天坝1号地块的出让合同,注销《成交确认书》并没收鑫达公司1300万的竞买保证金。
2013年5月27日,南充市国土局发布公告,对望天坝1号地块重新挂牌拍卖,后由泰达公司竞得该块土地。
就在泰达公司够得土地,开始开发建设项目时,鑫达公司将南充市国土局和泰达公司一同起诉至四川省高院。
蹊跷的是,2014年5月21日,南充国土局撤销了向顺庆区法院提起的诉讼。
此外,对(2010)南中法民初字56号判决,南充国土局于2012年2月19日向四川高院提出上诉,2014年2月19日,四川高院撤销该判决,发回南充中院重审。
2016年8月31日,四川省高院作出终审判决,认定当初鑫达公司参加西河综合整治工程时约定的应享受的优惠政策并未落实,只是鑫达公司应当主张“缔约过失责任”,而不是要求国土局履行合同交付土地,并赔偿延期交付土地造成损失的请求。
国土局“根本性违约”
遭遇官司的“望天坝1号地块”被闲置多年,如今已杂草丛生。
鑫达公司诉称,南充市国土局和泰达公司恶意串通,使泰达公司违法取得该地块。请求法院判决南充国土局履行土地出让合同,将望天坝1号地块交付给鑫达公司;同时,认定国土局与泰达公司签订的土地出让合同无效。
四川高院一审认定,泰达公司不存在恶意竞拍,与南充国土局之间也不存在恶意串通。而且,南充国土局与鑫达公司之间的合同已不具备履行的可能性。但南充国土局起诉鑫达公司未缴纳土地出让金,要求法院确认土地出让合同无效后,尚待法院判决确认期间,就宣布解除与鑫达公司的土地出让合同的行为构成根本性违约,解除行为无效。因此,南充市国土局与鑫达公司签订的土地《成交确认书》仍然合法有效。
在法律上,根本性违约是指违约方的故意行为造成的违约,如果一方当事人根本违约,另一方当事人可以主张解除合同,并可要求损害赔偿。
四川高院同时还认定,南充国土局2013年与泰达公司签订同地块《成交确认书》,也合法有效。因此,鑫达公司的称其恶意竞拍、合同无效的起诉理由不成立,予以驳回。
南充国土局和鑫达公司均对四川高院的判决不服,向最高法提起上诉。2016年9月29日,最高法作出终审判决,驳回上诉,维持原判。同时指出,由于鑫达公司并未在该案中对南充国土局根本性违约行为提出赔偿,因此该问题不在受理范围,由双方另行解决。
2016年10月,泰达公司在接到最高法的终审判决之后,开始向南充市国土局追究赔偿责任。谢国友说,从2013年到现在,虽然才三年,但解决起来也不容易。对他们更为不利的是,2013年之后,整个二三线城市的房地产市场开始萎缩,南充的房价地价均有下降,现在如果继续履行合同会亏得更惨。但在与南充市政府僵持了一两个月之后,11月30日,他们还是选择了继续履行合同。
“不如让政府给一些优惠条件,通过继续履行合同回本。”他说,这样国土局也不用退还他们2个亿的土地款了,但他又认为,需向他们支付额外赔偿,才能最大程度地挽回损失。
责任编辑:马世鹏澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 国土局 南充 四川

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