万科推出史上最严项目跟投制度,跟投资金承担劣后责任

澎湃新闻记者 范瑟

2017-01-05 21:20 来源:澎湃新闻

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在宣告全年销售金额3647亿元的同时,万科第二次修订了项目跟投制度。
1月5日晚间,万科企业股份有限公司(000002.SZ)发布公告称,对万科的跟投制度进行第二次修订,在这之前万科曾在2015年3月30日对项目的跟投制度进行过第一次修订,与此前的跟投制相比,此次公布的项目跟投制度堪称史上最严跟投制。
此次万科跟投制度的修订主要包括两方面的内容,一是取消追加跟投安排,降低了员工跟投总额度上限,另一方面通过设置门槛收益率和超额收益率,将万科跟投人员的资金承担劣后责任。
简单来说,项目跟投制度是公司在开发新项目时需要进行融资,企业内部员工出资并占据该项目的一定份额,待项目最终完成并获得收益时,内部员工也能相应的获得收益。通过跟投制度就可以将项目运营的效益与员工个人收益直接挂钩从而实现员工与企业收益共享、风险共担的目的。
2014年3月,万科推出了项目跟投制度,要求每个地产项目的所在区域管理层、所在一线公司管理层、项目管理人员等必须自筹资金跟投,其他员工自愿跟投。
此次,万科将“初始跟投投资总额不超过项目资金峰值的5%,追加跟投投资总额不超过项目资金峰值的8%(即跟投投资总额合计不超过项目资金峰值的13%)”调整为“跟投投资总额不超过项目资金峰值的10%”。
同时万科通过设置门槛收益率和超额收益率,保障公司优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益。
具体来说,当跟投项目内部收益率不高于门槛收益率时,在收益分配时,需优先保障万科享有门槛收益率的收益,剩余收益(如有)再分配给跟投人;当跟投项目内部收益率高于门槛收益率但不高于超额收益率时,跟投人按出资比例分配收益;当跟投项目内部收益率高于超额收益率时,超额收益率以内对应的收益,跟投人按出资比例分配收益;超额收益率以上的收益部分,跟投人按其出资比例对应收益的1.2倍分配收益。
门槛收益率也就是万科最基本的盈利指标,一旦跟投的项目没有超过这一指标,则需要保障万科项目的有序推进,而超过门槛收益率的时候则由万科优先获得收益权,跟投资金通过出资比例来取得分配收益;内部收益则作为反映项目实际收益率的一个指标从而界定是高于门槛收益还是低于超额收益。
项目跟投的概念并非万科独创,跟投制度在PE(私募股权基金)中已运作多年。不过,碧桂园、金地、越秀等在内的房企也先后施行了项目跟投制度。
万科方面称,项目跟投制度推出以来,实施效果显著,提升了公司的投资质量,缩短了项目开工、开盘周期,降低了营销费率,改善了开发效率,充分体现合伙机制的共创、共担精神。
但在业界看来,跟投制度也存在着一些劣势。相较于一些城市以及热点二线城市,三四线城市的项目回报率太低,公司的员工也会更加亲睐一线城市的项目,从而导致项目融资的不平衡。
万科方面称,为了促进跟投人承担更多责任,鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值,公司对项目跟投制度进行了进一步修订。公司参考了各类PE基金中广泛应用的优先劣后分配理念,通过设置门槛收益率、超额收益率,要求跟投人以收益为限对万科承担劣后责任。修订后的跟投制度对跟投人员的要求更加严格,也更有利于保障公司和股东的利益。
同一天,万科发布的销售数据显示,2016年1~12月份公司累计实现销售面积2765.4万平方米,销售金额3647.7亿元。
责任编辑:计思敏澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
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