新城控股销售失速：连续两个月销售额跌超30%，未能完成年度目标

雷达财经出品 文|孟帅 编|深海

1月8日，新城控股发布2021年12月经营简报，公司12月份实现合同销售金额约208.09亿元，比上年同期下降32.99%。而公司11月实现合同销售金额约200.56亿元，比上年同期下降30.99%。至此，新城控股已连续两个月销售额降幅超过30%。

根据新城控股发布的数据，2021年12月，公司累计合同销售金额约2337.75亿元，比上年同期下降6.85%。

雷达财经注意到，在2021年3月29日，新城控股举行2020年线上业绩会上，新城控股公司管理层在业绩说明会上官宣：2021年的销售目标为2600亿元。

据此判断，新城控股未能2021年销售目标。

下半年销售加速“坠落”

2019年7月3日，新城控股因突发的黑天鹅事件对外宣布董事长王振华被刑事拘留，其子王晓松接任董事长一职。2021年5月19日，新城控股前董事长王振华被上海市第二中级人民法院判处犯猥亵儿童罪，被判处有期徒刑五年。

在王晓松的带领下，新城控股整体较为平稳，但一些指标在2021年上半年已出现了“恶化”。

2021年8月27日，新城控股发布2021年半年度报告。报告显示，新城控股上半年实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；实现归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%。

营收按业务细分，上半年新城控股在房地产开发方面的营业收入为742.67亿元，同比增长115.6%；在物业出租及管理的收入为36.4亿元，同比增长67.53%。

新城控股表示，营收增长主要因疫情影响的房屋交付逐步恢复正常，物业交付收入同比增加所致。同时，上半年的营业成本也同比陡增127.9%，达到635.92亿元，系报告期内结转交付面积增长导致。

虽然上半年新城控股整体营收及归母净利润两项指标均实现增长，但毛利率、净利率方面却呈现出下降的趋势。

上半年新城控股的毛利率为19.6%，同比下降6.4个百分点；净利率为6.1%，同比下降了4.1个百分点。其中，房地产开发销售业务毛利率为17.11%，同比下降6.32个百分点；物业出租及管理方面毛利率为70.58%，同比下降1.11个百分点。

究其原因，上半年新城控股销售、管理、财务等方面的费用均有所增加，同比分别增长43.52%、22.69%、46.80%，主要因报告期内职工薪酬和销售佣金较上年同期有所上升，公司人员数量有一定幅度增加，及借款余额较上年有所增长导致利息支出增加。

对此，新城控股董事长王晓松表示，以目前的整个大趋势来看，未来行业的超高回报很难再出现。但随着三条红线、集中供地等政策的推进，行业集中度会进一步提高，头部企业机会增多。

王晓松还表示，2020年至2021年因新城控股低毛利项目的持续消化，这两年公司处于结算利润率的底部区域。但随着2020年以来销售利润率的改善，近两年新城控股在拿地过程中对投资纪律的坚守，以及结算结构中商管收入所占比重的持续增长，未来公司结算利润率有望提升。

报告显示，新城控股上半年实现合同销售金额1176.64亿元，同比增长20.65%；实现合同销售面积1086.96万㎡，同比增长23.87%。

在被问及能否完成此前定下2600亿的目标时，新城控股表示下半年计划推新增供货1800亿元左右，合计下半年可售货值2900亿元，公司有信心完成全年销售目标。

然而，进入下半年，新城控股销售额加速坠落。

其中，7月份公司实现合同销售金额约168.88亿元，比上年同期下降19.40%；8月份公司实现合同销售金额约177.39亿元，比上年同期下降13.91%；9月份公司实现合同销售金额约185.17亿元，比上年同期下降22.74%；10月份公司实现合同销售金额约221.02亿元，比上年同期下降20.50%。

此外，公司11月和12月连续两个月销售额降幅超过30%。至此，公司全年销售额2337.75亿元，仅完成年度目标的89.91%。

已开业吾悦广场达115个

虽然整体未能完成年度目标，但公司商业地产表现相对较好。

早期，新城控股以房地产开发及销售主营业务，2012年，新城控股孕育出旗下的“吾悦”商业品牌。随着新城控股对该品牌的不断打磨和升级，此后公司的经营战略逐渐过渡为“住宅+商业”双轮驱动。

新城控股也曾多次公开表示，公司自2020年起，已经将轻资产作为新城商业发展的重要组成部分，实行轻重并举的发展战略。

2021年中报显示，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已覆盖全国上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等130个大中城市，达到174座，开业及管理输出的吾悦广场达105座，商场开业数量位居境内外上市公司首位，日均客流、日均销售均已超2019年水平。

上半年，新城控股着力发展的商业品牌吾悦广场，仍有多个地区的经营状况并未达到预期，如成都武侯吾悦广场、淮北吾悦广场、蚌埠吾悦广场等项目的出租率都跌破90%以下。

新城控股对此表示，公司将根据各个广场的具体情况制定经营提升方案，通过不断扩大辐射半径、培育消费习惯、增加营销活动、打造广场优势业态、以用户思维招调适销品类等方式提升经营水平。此外，新城控股还将重点开展星光品牌计划，带领广场重点商户提升销售业绩。

对于未来在商业方面的规划，新城控股称将根据市场环境及自身实际情况，理性获取符合公司投资理念的综合体项目；预计2021年新开业及拓展吾悦广场均为30座左右（含轻资产），商业运营总收入目标为85亿元；预计2025年实现全国8万方以上商业综合体约3500个左右。

根据公司在1月8日披露的数据，截至2021年12月31日，公司持有的已开业吾悦广场为115个，管理输出的已开业吾悦广场为10个，另外5个已签约吾悦广场尚处于交接过渡期，收入暂不纳入公司统计范围。

2021年，公司商业运营总收入为86.39亿元，而2020年度公司商业运营总收入为57.21亿元，同比增长达50.95%。

现金流恶化、多位重要股东减持

随着国家对于房企的进一步管控，“三道红线”成为各房企重点关注的指标，新城控股也不例外。

2021年上半年，公司先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。

截至6月末，公司有息负债1014亿元，整体平均融资成本6.60%，较2020年6月末下降25个bp；剔除预收账款后的资产负债率为75.45%,净负债率为60.48%，现金短债比为1.44。依照数据来看，新城控股仍踩中三道红线中的其中一条，报告期内被归为黄档。

对于何时转绿，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬表示，未来公司将结合自身实际情况和央行要求，稳步降档，预计在2023年6月末之前降至绿档。

截至三季度末，公司总负债4810.7亿元，同比增长1.51%。整个前三季度，公司现金及现金等价物减少175.66亿元。

雷达财经注意到，业绩不佳的新城控股还遭到重要股东减持。

据东方财富数据显示，目前新城控股十大股东中排在第三位的是香港中央结算有限公司，后者在2021年一季度、二季度和三季度分别减持了新城控股的303.98万股、638.66万股和157.52万股。至三季度末，香港中央结算有限公司的持股比例下降至1.72%。

此外，十大股东中的招商银行股份有限公司-交银施罗德新成长混合型证券投资基金、中国农业银行股份有限公司-交银施罗德精选混合型证券投资基金也在去年前三季度进行了减持。

对于新城控股的后续发展，雷达财经将继续关注。

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