楼市315｜延期交房怎么破？

无论是期房、现房，还是二手房，延期交房是引起法律纠纷的比较常见的原因。购房人在支付巨额购房款后的很长一段时间里，只能看到一本《商品房预售/销售合同》。因循合同上的交付日期倒数，可交房日期到了，说好的房子却迟迟不能收。

期房市场，延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。

造成延期交房的原因有很多，如施工迟延、相关手续办理迟延、市政配套迟延等。比较麻烦的情况是开发商资金链断裂、相关手续违法且无法办理等。

根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”

事实上，在房价上涨周期中，购房人通常不会做出退房选择，多是走上维权之路。

据人民网2017年1月报道，位于北京北二环安定门外大街与和平里北街交界处的盛德紫阙项目，距离合同约定的交房日期已经过去，但未见交房迹象。盛德紫阙项目实为2003年就曾入市的杰宝公寓，在资金不继、数次易主、烂尾十余年后，2015年5月获得销售许可证再度入市。

在这种情况下，选择退房，购房人可获得的赔偿通常是付款日起的银行贷款利息和合同规定违约金（通常为房款的20%-30%），而损失则是自购房起到拿到退房款期间的房产增值部分，显然得不偿失。选择继续等待，购房人可按日获得合同规定的违约金（交付期限届满之次日起至实际交付之日止）。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

由此可见，合同约定的违约金参考同地段同类房屋的租金，因此购房者所获赔偿仅仅和损失相抵。此外，还要承担开发商资金断裂甚至破产、房屋存在严重问题交付无期的风险。

特别值得注意的是，如果房屋迟迟不交，开发商并非会按照合同约定经年累月地赔付下去。上述《解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少”。

可见，在房价上涨周期中，遭遇延期交房，退或不退都难以弥补购房人的损失。

此外，为免除延期交房的赔偿责任，一些开发商还会以“不可抗力”为自己找借口。

《南京晨报》2016年3月报道，河西金润国际广场的收房通知单上，将亚青会和青奥会期间要求全面停工计71天作为延期交房的“不可抗力”。收到该通知单的购房人于2014年5月购房，约定2015年10月交付使用，对于开发商将2013年亚青会停工归为免责理由，显然不能接受。经协商，开发商最终以免除1年半物业费的形式对该购房人进行了补偿。

延期交房致房产证“悬空”，最好提前约定违约责任

延迟交房的贻害，最直接的便是延迟办理房屋产权证。

据《南方日报》2016年6月报道，广东中山永怡聚豪园二期的业主购房8年，却一直拿不到房产证。产权证无法办理的原因是小区已建成车位数量与规划数量不符，没有通过规划局的规划验收。一名业主表示，在开发商没有出示相关验收文件的情况下，就直接收了房，导致许多问题长达8年悬而未决。

聚豪园二期共有1199户业主，没有房产证给业主们带来的影响有：积分落户、孩子入学、房子不能租赁、买卖和抵押等。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

因此，无论购买期房、现房还是二手房，在遭遇延期交房时，除了根据合同及相关法规索赔延期交房的违约金，还应就房产证逾期办理进行索赔。

上海邦信阳中建中汇律师事务所李刚律师提醒购房者：无论是新房还是二手房，购房者的主要义务是付房款，开发商或二手房卖家的主要义务是交付房屋并协助买方办理房屋产证，现行有效的法律、法规对房产证办理期限也有明确规定。

1998年7月20日起实施的《城市房地产开发经营管理条例》(2011修订)第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。

2000年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。

关于逾期办理产证的违约责任， 2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

一般情况下房屋预售或销售合同中都会有逾期交房及逾期办房产证的违约金约定，而在房价处于上升期时，按已付购房款银行利息算违约金，违约金金额可能较低。因此，购房者在房屋预售或销售合同中都应明确违约金。

上海君澜律师事务所合伙人范俊峰律师提醒购房者：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条还规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。

也就是说，由于出卖人的原因，如果购房者在合同约定期限内不能取得房屋权属证书，那么在该期限届满一年后，购房者可以退房并要求出卖人赔偿经济损失。

在现实生活中，开发商有可能因土地使用手续不合格或者违章建房等原因导致无法办理房产证，从而引发了种种纠纷，因此，购房者在签订购房合同时，最好在合同中约定开发商办理房产证的义务以及逾期办理房产证的具体责任。

尤其是对于购买学区房的购房者因为学区房相对普通的住宅价格更贵，同时法律并没有明确规定购买学区房因为开发商的原因预期办理产证耽误孩子上学有特殊的补偿，所以，必须在签订合同时明确约定开发商预期办理房产证的具体责任，防范于未然。