城中村自建房调查(2)建一栋房子要花多少钱

许志强/广州大学建筑与城规学院教师

2017-03-30 17:51 来源:澎湃新闻

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在城中村里建造自建房要花多少钱,这里有详细的记录。视频来源:许志强(08:04)
当城中村村民不断转化为城市居民时,他们也就从劳动耕作的生产方式转化为另一种空间生产方式:在自己的宅基地上建造房子,解决生存问题。这时他们的自建房就以一种空间生产的方式介入到社会关系中,改变着现有的城市空间关系。因此一个城市的空间不只是由政府、地产发展商、城市居民、同时还有城中村的村民共同塑造而成。而城中村的自建房包含着复杂的现实:历史的遗留问题、国家政策问题、人与人的社会关系问题、地理位置的复杂问题等等。那么,自建房是怎么建造起来的呢?
水泥搅拌车进入赤沙村
土地的征收
从2002年10月1日开始,广州海珠区所有的本地村民都变成了城市居民。村民原来的农业补贴因为身份的转变而消失,享受不了农村补贴,又获得不了与城市居民一样的待遇。于是赤沙村和小洲村的村民都变成“还需要靠农业为生的居民”。
小洲村,位于广州市海珠区,是广州城区内发现的最具岭南水乡特色的古村寨“小洲”,2000年开始已被列为广州市首批16个历史文化保护区之一,并被评为广东省生态示范村。小洲村村民世代以种果为生,果树成片,瀛洲生态公园与附近的果林共约2万亩,素有广州“南肺”之称。由于古村落和广州南肺的保护,小洲村发展很缓慢,各种工业都不得进驻小洲村,古村内的建筑高度规定为两层半,外围是三层半。村民他们说:他们是海珠区最贫穷的一个村落。
“保得了你的肺,就保不了我的胃”这是小洲村村民经常挂在嘴边的一句话。
卫星地图上小洲村与万亩果园关系
中央政府2008年提出全国各地农村土地确权、登记、颁证工作:完成集体土地所有权、集体建设用地使用权和农民宅基地使用权等三权的登记发证工作,2009年开始土地确权试点,计划2012年底完成农村集体土地确权工作。土地在未确权之前,政府征地主要还是跟村委商量。而确权之后,村民们拥有相应的土地证,征地时只能跟对应的村民商量。
正是在土地未确权之前的2012年,万亩果园被征收,涉及到海珠区很多村子,而小洲村是征地最多的一个。政府当时承诺每征地10亩,会有1亩划给村民用作商业用地,作为生活发展,3年内红线(1亩划给村民用作商业用地)不落地,有生活补贴。而如今,村民既没有得到商业用地,也没有得到相应的生活补贴。
海珠区大沙村马路边标语
改建与抢建
2013年底起到2015年,整个海珠区的城中村自建房都放开了管理,一方面可以默许建到5层半,另一方面是在原来3层半的基础上加建。还有超过5层半的建筑都陆续出现,只要有一家这样做且没有被制止,其他家就会跟上脚步。那一两年里,自建房开始疯狂生长,连同那些本来没有明确土地所属(没有宅基地证)的地方也开始建设。
那个时期是各个村庄的抢建黄金时期。一般城中村改建房子都先要做危房鉴定后才可以申报,然后报有关部门备案,排期改建。同时有规定建筑往外出挑不能超过街道三分之一,建筑高度不超过15米(或三层半)。但那段时期由于有太多的房子同时想要改建,根本无法按程序与规定实施。而且抢建的速度很快,一般只要半年时间就能剪好。过了2015年,由于政府监控变严,失去了抢建的机会。
赤沙村自建房
抢建时期,各村都处于全面施工状态,场面混乱,城管巡逻频繁。城管不够人手,就让警察盯管每条巷子,留意出现的沙堆。如果发现违建,先报给街道办,街道办再上报城管,由后者处理。若有城管过来拆违建的房子,违建的村民只能看着违建房子被拆掉。如果在城管过来前,完成抢建工作并且把排栅拆掉,把施工现场清理得没有痕迹,城管就不会处理,因为这会被视为是既定事实,而不予以拆除。如果严格按照规定,这些踩线的违规建筑是要被拆除的,但是因为抢建现象太普遍,执行起来工作量太大,城管能做的也只是频繁巡逻以提前制止抢建,并去拆除那些特别明显的违建。
2008年小洲村(左)2017年小洲村(右)
随着小洲村附近的大学城进驻,以及果园被征收获得补偿后,村民开始在宅基地上改建房子,出租给学生和画室使用,而大部分建房子的钱都是借来的。等房子建起后,小洲村的画家开始离开了,租房子的人也减少了。主要是因为小洲村由原来的古村落变成了钢筋水泥森林,画家们觉得没有了以往的情怀而选择离开。画家和村民开始互相埋怨。
其实,不少小洲村的村民都面临着生计问题:由于多年来种植水果的收入很低,而古村的保护让小洲村像旁边的土华村一样进驻工厂,村民多年来生活都很贫困,有人说一年的收入还不到1000元,连小孩读书都要借钱来解决。村民表示,大部分建自建房的钱都是借来的。
那么,城中村的村民自建房的资金来源在哪里?建造成本如何?自建房又是如何建造起来的?
建筑包工头的施工图与房东的清单
在赤沙村,我们认识了一位特别细心的房东。2007年,他把一栋两层带院子的旧房子改建为六层的新房子。建完后他整理并保留了当时所有的文件与费用单据。既有城管部门发出的两份“责令限期改正通知书”,也有当时购买材料的名片和清单费用,甚至细到配了多少把钥匙,花了多少钱都有单据保留。我们整理了这份清单,对每一笔支出的材料和人工费用进行了确认。还有一位在广州城中村建房十几年的建筑包工头,跟我们讲述了建房的过程与技术。
房东宅基地证(上),新旧平面图对照(下)
建造与成本
本文开头的动画中,呈现了整个建造过程与成本的关系。可以看到花销的过程:第一笔花费是花100元购买报建调查审核表,隔了一个多月审批下来后,房东开始拆掉旧房子,并与建筑包工头签订建房合同,之后房子一步步被建造起来,花费也越来越多。
在2007年,如果包工头包工包料的成本是每平方米700元(现在包工包料是每平方1200元左右),这个660平方米的房子的建造成本就为46万元。而房东为了节省成本就只让包工头负责建造,自己购买所有材料,这样整个建造费用为36万多元。
建筑外部照片与模型
房东说:至于买建材如何才能省钱,主要是根据泥水师傅开出的购买清单再重新算一遍,算一个更接近实际用料的数额。一般来说,泥水师傅怕用完了要耗时间追料,开的数目比实际用料要多一些。如果是包工包料,泥水师傅会帮忙节约材料,因为节省下来的钱可以归自己所有。当然选择便宜的材料能省更多的钱。
在建造的8个月过程中,完成整个砖混结构所花的费用还不到一半,到了装修时就用钱很快。房东说,经常借了几万块钱回来,一两天就没有了。但没钱了也有办法应对,只要手上有十几万就敢建房子,后面再借钱周转。一般按进度先支付建筑工人的费用,材料可以先拿货记账,只支付部分款项到最后再结清材料费。
小洲村的村民主要的建房资金来自政府征收果园后的征地补偿,虽然补偿不多,但如果没有这个补偿就很难建起新房子。除了这些补偿,村民还要去借钱,大多是跟亲戚借钱,也有去银行贷款的。银行会先过来看看房子和证件,然后拍照以确定是贷款人的房子,最后会评估物业情况来确定贷款数额。
而房子建好后大概几年就可以回本,若一层五个房间,每间400元,共六层,那每月就有12000元的租金收入,一年就有144000的收入,只要3年就回本了。
材料汇总图
我们根据清单中涉及的所有建造材料,画出了一个材料汇总图。把一栋六层的建筑还原为一个个原材料时,似乎能在材料和现实之间建立起一种联系,也会对建造有一个不同的认知。然后,我们对其中两种材料的使用进行了详细的描述:1)给排水与供电系统,2)砖的成本与数量计算方法。
给排水与供电系统
给排水材料型号与数量清单

空间使用与成本的关系
82500块砖是一个什么概念,如何去度量这样一个数量?按照包工头的算法,每平方米的墙面需要70块砖,我们计算了整个建筑的墙面面积,结果发现比实际购买的82500块多出了大概一万块砖。于是,我们发现在实际的空间使用中,有一些很具体的成本使用情况与节省方法。
砖使用数量计算
比如这个房子室内部分的墙壁是没有铺瓷砖的,虽然省了钱但是影响到了租房,租客只好在墙壁上贴胶纸防止白灰的脱落。为什么要在走廊、楼梯铺瓷砖呢?主要的考虑是外面的墙壁是公共的地方,贴了瓷砖就不容易弄脏,不需要维护。
建筑室内空间
另一个细节是厨房与厕所一体,为了省钱厨房不装洗手盆,因为直接在厕所的水龙头用盆装水就可以。而厨房与厕所没有分隔,那会出现这样的情况,当有人在厨房时,其他人就不方便去上厕所。
一间房间的建造成本与使用情况
上面这张图上,可以看到每个材料的成本,以及成本与空间使用间存在的问题。
这个建筑的外墙瓷砖总共是5000块左右,比较便宜。而现在建房子,外墙瓷砖就要花2万左右。以前没什么钱,而且当时也流行这种风格的瓷砖。防盗网有两种形式,一种是价格贵一些的外凸防盗网,可以作为阳台使用(晾晒衣服),现在为了室内更大的使用面积已不再建造阳台。另一种只是纯粹的防盗网作用,价格较便宜。
建筑外立面成本分析
包工头给我们看了他过往参与过的自建房工程的平面图,有不少工程还是同一个房东。我们发现有两个与这间房子的户型极为相似,仔细比较就可以看出包工头对户型布置的思考历程。
三个住宅的平面布局分析(gif)
城中村自建房的包工头设计户型时都非常实际,通过控制房间数量和质量,结合不同房东的需求进行户型布置,在有限的地块里,用最省钱的方式为房东获得最多的租金。
包工头经常说“这里摆个床2米,加一个开门的衣柜总共2米5;厕所最多1.3米,厨房放1米到1米3的灶台就可以。”通过家具的摆放和人的活动定下面积最小类型,这就是包工头的空间设计方法。
(本研究参与人员包括:许志强/广州大学建筑与城规学院教师;陈洁琦/城外建筑事务所建筑师;曾一凡、李振南、卢秋莹、陆晓岚/广州大学建筑与城规学院学生)
校对:张亮亮
澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 广州,小洲村,赤沙村,土地征收,改建,抢建,建造成本,自建房

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