地产+金融新玩法，百亿探索存量盘活模式

随着中国房地产进入下半场，行业亦无法避免从“增量市场”到“存量市场”的切换与转向。尤其是在北京、上海、深圳等一线城市已率先进入存量房时代，长短租公寓、写字楼、共享办公等多业态融合，不仅创造了房地产业新的利益增长点，让房地产与金融的跨界合作迎来了投资物业发展新机遇。

5月4日，同策房产咨询股份有限公司（简称“同策集团”）与五牛股权投资基金管理有限公司（简称“五牛基金”）正式签约，双方拟注册成立新公司开展全面战略合作。

新公司的主要业务是聚焦一线城市的核心不动产投资，如写字楼、商业地产的改造运营，并深挖二、三线城市具有运营投资潜力的地产项目，而该公司计划在3年内达到100亿元的规模，并力争五年成为不动产投融资领域新行业标杆。

中金证券报告预测，到2020年存量房交易规模将提升到新房成交规模70%的水平。而目前国内房地产存量市场规模高达200万亿元。

五牛基金副总裁全宇则透露，双方初步将以盘活存量资产为主，通过地产+金融的不同组合，找到盘活存量的商业模式，并将五牛基金已有的写字楼、商业、住宅都有纳入考虑，不久就会有项目落地。

同策集团董事长孙益功表示，相对于传统房地产开发的重资产模式，存量资产的操作对房企及专业的投资机构提出了更高要求，同时，大资管时代已经来临，具备精准投资眼光、优化资源整合以及发挥专业运营管理能力将成为这个时代的核心竞争力，五牛基金与同策集团将积极抓住新市场机遇并应对新挑战。

海银金控董事局主席韩宏伟表示，从投资角度上看，上海是中国极具投资力的城市，到2025年上海还有望成为全球第三大“城市经济体”，这意味着上海核心地段优质商业资产的价值还有待进一步的挖掘及提升。

显然，对于存量房市场的趋势已然得到了业界的普遍认同。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥判断，未来几年资本向存量房市场的涌入会是一种趋势。

在巨大市场规模之下，各种存量物业盘活的商业模式兴起，诸如五牛基金这样的具有金融属性的公司也加码资产并购、存量地产的主动管理。

据了解，目前五牛基金的不动产投资重点关注优质资产并购、存量地产主动管理等业务，仅在2016年就完成了对上海小陆家嘴的写字楼、大虹桥区域的双地铁上盖写字楼等上海核心物业的投资，成功收购了中融碧玉蓝天、中融恒瑞、莘庄商务园高品质写字楼等项目。

“借助同策的全国性平台让我们能获得许多市场信息。”全宇希望双方在项目源、项目落地、募资等方面都能形成优势互补。从而扩展业务发展空间，实现自身核心业务领域的价值和效益扩展延伸。

韩宏伟指出，长期来看，北上广深仍是存量房市场布局的重点。

五牛基金将继续坚持以北上广深等中心城市为核心，完善环渤海、长三角、珠三角的城市群战略布点。城市选择上，坚持以市场容量大、需求较为旺盛一二线城市且有人口、产业、政策支撑的区域为主。