RCA：中国成亚太首选投资目的地“符合逻辑”

成立于2000年的房地产资本分析公司Real Capital Analytics (RCA)，在2007年决定从美国本土向全球扩张，并在同年进入中国市场。经过十年的观察与研究，RCA认为，中国房地产投资市场出现了许多明显的变化。但对于日渐青睐中国市场的国外投资者而言，依然需要注意一些可能存在的风险。

亚洲投资市场领头羊

RCA亚太地区高级总监Petra Blazkova近日在接受澎湃新闻专访时表示，目前，已有约500家国际性股票经纪公司、机构投资者、投资经理、保险公司、地产运营公司、开发商以及金融机构采用RCA的数据做投资决策。

通过对中国市场长达10年的观察，RCA看到了中国房地产投资市场近十年来的明显变化。“首先是投资人投资行为的变化。我们主要关注这个市场的流动性，以前的投资者可能买下即为了持有，但现在更多是为了卖掉，买卖交易的行为越来越多。另一方面，房地产市场的透明度越来越高，这也带来了越来越强的交易流动性。”

根据RCA近日发布的数据，2016 年，中国首次成为外国投资者在亚太地区的首选投资目的地，去年，外国投资者在中国的房地产交易总额达102亿美元（约合680 亿人民币）。自2009 年全球金融危机以来，外国投资者在中国的交易总额已翻三倍。

Petra Blazkova认为，中国能够在房地产投资市场取得这样的地位，“是一个符合逻辑的现象”。这个人口众多、体量巨大的市场，“商业活性”也相当高，随着时间的发展，中国房地产投资市场的流动性也会越来越强。

RCA数据显示，去年亚太地区成交的超大型交易（金额超过10亿美元）的数量为51笔，创下历史新高。其中有41笔投资来自中国，基本都是土地、商场等类型的交易，主要集中在北京、上海、深圳、重庆，还有一些主流二线城市。Petra Blazkova在报告中指出，上海、北京、深圳以外的城市二手资产交易量攀升表明中国投资市场日趋成熟深化。“这其中包含对于交易体量及风险的双重考虑。在主流市场上，流动性比较强、收益风险比较低的地产更好卖。”

此外，Petra Blazkova还强调：“中国投资人的投资能力较强，他们有很多现金，如果把视野从亚太市场放到全球市场，可以发现美国、英国等一些主要的大型投资交易也多有中国投资者的参与。”

RCA常务董事Steve Williams则表示，从区域和国家来看，在中国房地产市场上的投资者有一半来自境外，中国香港、美国、英国、新加坡基本上覆盖了90%-95%的国际买家比例。

国外投资者应“本土化”

尽管中国日渐受到国外投资者的青睐，但Petra Blazkova认为，对于进入中国市场的国际买家来说也存在着一定的风险或挑战。

资产的价格所涉及到的投资风险、投资目标，以及是否发挥投资金的效率，是国际买家首先需要考虑的因素。外国投资者在中国房地产市场上投资，整个交易投资过程中“本土化”非常重要，最好能与当地的开发商、律师等进行合作。

此外，对国际投资者来说，退出本土市场也有挑战。Steve Williams表示，在不断扩张的市场上，退出是没有什么问题的；但在下行的市场，国际买家的退出就会变得艰难。

“这其实反映了商业地产的周期性。”Petra Blazkova强调，投资市场有很强的周期性，投资者是否把握了准确的入场时间，对投资收益有非常重要的影响。

谈到“周期”，Petra Blazkova对2017年中国商业地产投资市场的前景相当看好：“预测未来市场的方向有一定难度，但是可以通过关注投资人的行为窥知市场的趋势。投资并非是一个国家性的概念，而是一个区域概念。对于全球投资者来说，他们投的是北京或者上海，并非整个中国。”