万科把商业地产打包进了投资基金，这也许是住宅投资的下一步

在整合印力集团成为万科商业开发和管理平台后，万科成立两只商业基金开始对其商业地产资产进行全面整合。

5月23日，万科企业股份有限公司（000002.SZ）发布公告称，出资50.31亿元与专业投资机构成立两只商业地产投资基金用于收购旗下42个商业项目，并将打包交由印力集团统一运营管理。

而事实上，万科利用组建基金的模式来进行的房地产投资可能不会局限于商业地产，随着各地对于住宅持有期限的要求越来越高，这种模式可能被同样运用于住宅。

万科整合商业地产，50亿建两只商业基金

万科公告显示，万科拟通过其下属公司珠海梦想家商贸有限公司与招银国际资本管理（深圳）有限公司以及湖北长江招银产业基金管理有限公司共同设立两只专业商业地产投资基金，分别为招银成长壹号及招银成长玖号。两支基金总规模达129亿元，将投资万科所持有的42项商业地产项目。

万科通过珠海梦想家为两只基金共注资50.31亿元，出资比例为39%。这也意味着，撬动129亿元规模的商业地产投资基金。

一般而言，拥有长期收益的商业地产运作成熟以后一般会以多种形式进行资产证券化。

上海睿意德副总经理陈丽琳表示，以投资基金的方式将外部资本引入可以盘活万科的存量商业地产项目，同时将资产包做大后在未来产生溢价和增值，这样也有助于商业地产实现资产证券化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则指出，通过组建专业的商业地产并购基金，可以使万科尝试轻资产的运营模式，比如说快速实现商业项目的并购和统一管理，而对于万科而言，其自身的投入资金并不大。

严跃进指出，从当前资金面的层面看，关于打击明股实债、银行贷款收紧等内容都会影响当前商业地产等融资情况，因此成立地产基金也有助于规避此类金融管制。

万科在此前公告中表示，万科新的十年发展战略明确了城市配套服务商的定位，商业地产是重点发展方向之一。而此次组建两只商业地产投资基金也早在今年3月就已作出决定。

3月11日，万科董事会全票通过《关于万科商业地产资产整合安排及参与组建商业地产投资基金的议案》，联合其他合作方共同组建两支专业商业地产投资基金，将万科旗下拥有的商业地产项目（含在建和已完工项目）中的 42 个项目的部分或全部权益转让给投资基金。投资基金各参与方同意委托印力集团或其下属公司运营管理标的资产包。

在此前的举行的2016年度业绩投资者交流会上，万科执行副总裁、首席运营官张旭称，基于印力集团成熟的商业开发和经营管理能力，公司已经明确将印力定位为万科商业开发和管理的平台。未来，万科的商业地产发展计划将以印力集团为载体，借助外部资本的力量，将万科存量商业地产进行整合并交由印力集团进行管理，包括资产和人员两个维度的整合。

万科、印力已开始寻求新的商业项目

在业内人士看来，万科此前的商业地产项目多以社区商业为主，在商业地产方面并没有做大做强，做的最响亮的就是七宝万科广场。

某上市房企投资部人士指出，万科在去年收购印力，后续的商业项目中，万科主要负责拿地，然后辅助印力来做商业地产项目以及运营。

而这一模式已经体现在今年4月的一幅商办地块中。

今年4月24日，珠海万印企业管理有限公司、上海西岸开发（集团）有限公司、珠海垣石实业有限公司组成的联合体中标上海徐汇区龙华街道N11-08、N15-01、N15-05地块。该地块为商办用地，四至范围为：东至龙华港，南至龙华西路，西至龙华路，北至居民小区。地块总面积达10.67万平方米，出让面积达4.92万平方米，总建筑面积96780.3平方米，起始价20.54万亿元。

工商资料显示，珠海万印企业管理有限公司的股东为上海万科投资管理有限公司以及深圳印力管理有限公司，其中上海万科投资管理有限公司的持股比例为91.7%。

上述人士指出，商业项目的前期投入比较多，资金沉淀也比较大，因此对于开发企业而言，运营能力方面就需要强大的专业团队。设立投资基金一方面可以用杠杆解决融资问题，另一方面，投资基金再将商业项目委托给印力来运营等于从“投入到产出”都做了一个很好的衔接。

万科借路投资基金解套“自持用地”？

除了设立两只商业地产投资基金，万科在5月16日亦发布了一则与专业投资机构合作投资基金的公告。这个基金由北京万科发起成立，主要用于投资北京的地产项目。

公告显示，北京万科拟与上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司，北京翰业通咨询有限公司、上海中城年代股权投资基金管理有限公司、上海上信坤朴投资管理有限公司合伙投资宁波梅山保税港区中城乾元投资中心（有限合伙）。中城乾元基金的目标认缴出资总额不超过53.85亿元，主要用于投资北京的地产项目。

其中，北京万科认缴出资金额不超过11.95元，上海中城和上海信托合计认缴出资不超过41.87亿元，其他三家认缴出资金额分别为100万元。

业内猜测，这或许也是万科在北京“自持地”上运用轻资产运营模式的一种尝试。

2016年12月，北京万科、万科住总联合体分别以50亿元拿下海淀区西北旺镇18号地和19号地，它们是北京首批全自持双限地3宗中的2宗。

此前有消息传出，万科携小米试水合作建房，双方将共同开发北京海淀区自持地块。不过该方案最终未能成型。

不过在投资界人士看来，设立投资基金并非如此“玄乎”。其指出，地产公司无论做什么项目都需要融资，基金只是资金来源的一种方式。

上述人士称，“自持地”项目需要开发商100%自持，如果利用投资基金的方式做尝试也只是化解上述北京地产项目不变成万科的一个重资产项目，但目前还不具有普遍性。

不过也有业内人士认为，住宅项目尝试轻资产模式已经普遍。包括首创置业、绿城等房企均已尝试。

按照万科方面的说法，北京万科以自有资金参与设立投资基金，主要目的是为了整合合作各方的专业力量与资源优势，通过专业管理和市场化运作，增强公司投资与管理的能力，提高公司资金利用效率，提升公司的持续盈利能力，促进公司的稳定发展。