罗康瑞继续套现：41亿把重庆天地126万平米土地卖给万科

瑞安房地产（00272.HK，下文简称“瑞安”）铁了心要走出负债高企的泥潭，为此它一再抛售手中的土地储备和地产项目，而正当各大房企竞相拿地之际，瑞安房地产在内地的土地储备却是一降再降。

5月26日深夜，瑞安房地产发布公告宣布，将重庆天地79.2%股权以41.33亿对价卖给了万科。

公告称，2017年5月26日，Shui On Development、重庆瑞安天地房地产发展有限公司（均为公司全资附属公司）、万科与重庆锦澜实业有限公司（万科附属公司）订立买卖协议。

侨雄有限公司将向重庆锦澜实业有限公司转让转让权益，相当于合作投资组合（透过项目公司）的79.2%权益；重庆锦澜实业有限公司出资41.33亿元，据此获得合作投资组合79.2%权益。

公告显示，Shui On Development和侨雄有限公司均为瑞安房地产的全资附属公司，而重庆锦澜实业有限公司则为万科附属公司。

重庆瑞安天地旗下主要业务为重庆天地的房地产开发及房地产投资。合作投资组合为位于重庆天地的一组未开发地块，地上总建筑面积为87.08万平方米，以及一项位于重庆天地第B11-2/3号地块的在建工程，地上总建筑面积为38.84万平方米。

交割后，重庆锦澜实业有限公司将持有合作投资组合79.2%权益；侨雄有限公司持有合作投资组合19.8%权益，重庆渝中将持有合作投资组合1%权益。

也就是说，万科通过这笔交易得到了瑞安手中将近126万平方米的土地储备，瑞安则因此获得了41.33亿元人民币款项。

对此交易，瑞安在公告中解释，交易可使集团实现资产的潜在价值，并获得可观收益，同时保留其于重庆天地未来发展的权益及品牌，符合集团自2015年起采取的“轻资产策略”。这也于5月24日瑞安房地产主席罗康瑞在股东会上提出希望至今年年底集团负债比率降至约50%至55%的说法相一致。

事实上，近年来降低负债率瑞安房地产一直急欲解决的问题。对于此前一度深陷负债过高质疑的瑞安房地产来说，通过卖地卖项目来回笼资金显然是最快速的渠道。

根据2017年3月22日瑞安房地产披露的2016年全年业绩公告，资产方面，2016年，瑞安房地产的经营现金流量为人民币110.37亿元，使该公司截至2016年12月31日的现金及银行存款总额达人民币155.67亿元。

公告同时显示，净资产负债率减至68%，较2016年6月30日的75%下跌7个百分点，较2015年12月31日的81%下跌13个百分点。

负债率的降低显然与物业销售有关。物业销售方面，2016年，已确认物业销售总额，包括被确认为营业额、出售投资物业、出售附属公司权益及联营公司营业额的物业销售，上升79%至人民币219.60亿元（经扣除适用税项）；出售的总建筑面积为85.2万平方米。平均售价下降1%至每平方米人民币26900元。

由此，2016年瑞安房地产的土地储备约为总建筑面积1080万平方米，包括860万平方米的可供出租及可供销售面积和220万平方米的会所、停车场和其他设施。

而罗康瑞在5月24日召开的股东会上所提出的负债比进一步降低至50%至55%，该计划若能实现，则意味着瑞安的财务状况将更为健康。

值得注意的是，在股东会议上，瑞安房地产财务总裁孙希灏曾提及，希望可减少财务成本，未来以赎回债务等多种方法降彽负债比率。并透露，上月底旗下有项目合同签帐额42亿元人民币，因此，预计未来数月集团之销售会有较大幅提升，因此，对全年210亿元人民币的销售目标有信心。

可以推测，孙希灏所提到的42亿元人民币的项目，很有可能指的就是出售重庆天地79.2%的股权。

事实上，这已非瑞安房地产第一次把旗下项目卖给万科。

早在2015年12月，万科旗下万丈资本就曾联手香港李锦记以57.9亿元收购了瑞安上海企业天地3号楼；2017年3月13日，瑞安房地产又以约80亿元人民币出售其在上海的商住混合项目瑞虹新城50%的股份，业内消息称，该交易潜在买家有可能为万科。

而此番出售重庆天地项目之后，瑞安房地产在中国内地的土地储备将进一步下降至734万平方米（不含会所、停车场和其他设施）。